鄭智維

“對(duì)于過去租房條件較差的群體，政策給予了較為明確的規(guī)定，這是住房保障和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展完善的重要體現(xiàn)。”

租賃型職工集體宿舍，俗稱藍(lán)領(lǐng)公寓，北京、杭州等城市迎來政策破冰。

6月15日，由北京市住建委會(huì)同北京市公安局、北京市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合起草的《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》正式發(fā)布，明確了可以利用閑置廠房、商場(chǎng)、寫字樓、酒店等房屋改建為租賃型職工集體宿舍。

關(guān)于藍(lán)領(lǐng)公寓，按照北京的政策規(guī)定，申請(qǐng)不限入住者戶籍，主要審核企業(yè)情況，房源將集中躉租給用工單位，不面向個(gè)人和家庭出租。

“受眾面很明確，租金相對(duì)低。”談及藍(lán)領(lǐng)公寓政策的出臺(tái)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，對(duì)于過去租房條件較差的群體，政策給予了較為明確的規(guī)定，這是住房保障和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展完善的重要體現(xiàn)。

遍布全國(guó)

北京市朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋北路7號(hào)，原是1958年落成的北京電機(jī)總廠，如今被魔方生活服務(wù)集團(tuán)（簡(jiǎn)稱魔方）改造為面向市場(chǎng)出租的藍(lán)領(lǐng)公寓——9號(hào)樓公寓。

房間布局分為單人間、雙人間、4人間、6人間，租金水平為每個(gè)床位500～1500元/月。

談及藍(lán)領(lǐng)公寓的基本情況，魔方副總裁、企業(yè)公寓事業(yè)部總經(jīng)理李亮介紹說，魔方推出的藍(lán)領(lǐng)公寓是面向B端市場(chǎng)，即專為企業(yè)定制化提供員工居住服務(wù)的產(chǎn)品，按房間向企業(yè)（不單獨(dú)面向個(gè)人）進(jìn)行出租。

除北京外，魔方推出的藍(lán)領(lǐng)公寓項(xiàng)目現(xiàn)已覆蓋上海、廣州、深圳、杭州等10個(gè)城市，房間總數(shù)已達(dá)8000個(gè)，為500多家企業(yè)的5萬多名員工提供租住服務(wù)，企業(yè)客戶主要來自酒店、物流、餐飲、通信、教育等行業(yè)。

相比近年火爆的白領(lǐng)公寓市場(chǎng)，藍(lán)領(lǐng)公寓一直略顯“蕭瑟”。作為探路者，魔方在藍(lán)領(lǐng)公寓項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中遇到諸多問題。

“社會(huì)化經(jīng)營(yíng)管理的宿舍產(chǎn)品，此前缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)。”李亮說，公寓企業(yè)在物業(yè)改造報(bào)批、消防報(bào)驗(yàn)及驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)證照辦理等方面，只能參考酒店標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，制約了此類公寓項(xiàng)目的發(fā)展和正常經(jīng)營(yíng)。

此外，社會(huì)化經(jīng)營(yíng)宿舍產(chǎn)品的企業(yè)，普遍面臨物業(yè)來源渠道單一的問題。

“僅能依靠商業(yè)物業(yè)或經(jīng)濟(jì)型酒店改建等方式，物業(yè)租金價(jià)格偏高，造成宿舍產(chǎn)品成本偏高、面向市場(chǎng)的租金價(jià)格難以控制的現(xiàn)象，所推出的宿舍產(chǎn)品價(jià)格不能很好地與租客群體的收入水平相匹配?！崩盍琳f。

疏堵結(jié)合

今年1月，杭州市委十二屆三次全體（擴(kuò)大）會(huì)議就明確2018年要“籌集建設(shè)藍(lán)領(lǐng)公寓10000套（間）”。而北京此次推出的租賃型職工集體宿舍，主要為解決城市運(yùn)行和服務(wù)保障行業(yè)務(wù)工人員住宿難題。

如今，除白領(lǐng)公寓、高端公寓外，藍(lán)領(lǐng)公寓也得到更多關(guān)注。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，北京、杭州出臺(tái)政策并不是偶然的，是全面推進(jìn)租賃市場(chǎng)改革的重要導(dǎo)向，未來對(duì)于部分農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的住房收儲(chǔ)、廠房改造、空置房的利用等或是政策重點(diǎn)推進(jìn)的內(nèi)容。

目前，一些規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)通常自行籌建員工公寓，但往往因自身管理經(jīng)驗(yàn)匱乏、資源投入不足等原因，造成員工居住體驗(yàn)感差、宿舍供不應(yīng)求、安全管理不完善等問題。

對(duì)于中小型企業(yè)而言，由于缺乏自建及管理宿舍的條件及能力，只能通過市場(chǎng)租賃民宅來解決員工居住問題。

不過，由于民宅租賃成本較高、企業(yè)可承受員工住宿成本有限，導(dǎo)致一套民宅中居住較多人口，消防安全、人口治安、衛(wèi)生防疫等均存在嚴(yán)重隱患，即各地執(zhí)法部門打擊和清理的群租人群。

從市場(chǎng)供給側(cè)來看，以往忽略了部分藍(lán)領(lǐng)的租房需求?！皬漠?dāng)前租賃市場(chǎng)看，關(guān)于藍(lán)領(lǐng)人員的租賃配套政策相對(duì)少，租賃政策有所轉(zhuǎn)變，充分體現(xiàn)了當(dāng)前對(duì)于此類群體租賃需求的關(guān)注?！眹?yán)躍進(jìn)分析。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，北京市《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》的出臺(tái)體現(xiàn)了疏堵結(jié)合的思路。此前，北京一直大力推進(jìn)拆違、城鄉(xiāng)接合部綜合整治、群租房整治以及地下空間清理等，如今推出藍(lán)領(lǐng)公寓的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于落實(shí)租購(gòu)并舉、推進(jìn)大城市“疏解整治促提升”有重要意義。

化解痛點(diǎn)

物業(yè)來源渠道單一，這是藍(lán)領(lǐng)公寓當(dāng)前遭遇的難題。

關(guān)于藍(lán)領(lǐng)公寓的物業(yè)來源，《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》提出，北京擬在集體建設(shè)用地上新建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建，以及利用閑置的廠房、商場(chǎng)、寫字樓、酒店等房屋改建租賃型職工集體宿舍，人均使用面積不得低于4平方米，每間宿舍居住人數(shù)不得超過8人。另外，集體宿舍的居住房間不應(yīng)布置在地下室及半地下室。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，解決藍(lán)領(lǐng)住房租賃問題，可以有3個(gè)模式。

“第一，集體宿舍租賃的模式，即企業(yè)通過訂單模式與租賃開發(fā)企業(yè)合作。第二，針對(duì)集體建設(shè)用地項(xiàng)目，給予比較明確的房源出租。第三，推出租房積分，讓有一技之長(zhǎng)的藍(lán)領(lǐng)租房時(shí)有較好保障，也有助于穩(wěn)定工作和就業(yè)?！?/p>

那么，如何改造，遵循什么標(biāo)準(zhǔn)，如何運(yùn)營(yíng)管理，除物業(yè)來源外，藍(lán)領(lǐng)公寓建設(shè)、運(yùn)營(yíng)也是政策關(guān)注的焦點(diǎn)。

談及此次出臺(tái)的《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》，李亮評(píng)價(jià)說：“明確了增加租賃型職工集體宿舍供應(yīng)的主要渠道，對(duì)集體宿舍建筑消防規(guī)定了相關(guān)要求和準(zhǔn)則等，對(duì)整個(gè)行業(yè)的推動(dòng)是革命性的，也給其他地方政府和職能部門做了一個(gè)典范。”

在此次行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定過程中，魔方深度參與。

“先后參加了4次北京住建部門組織的政策研討，提交了9號(hào)樓公寓798項(xiàng)目宿舍試點(diǎn)方案、宿舍消防標(biāo)準(zhǔn)、宿舍報(bào)驗(yàn)流程及其他城市的宿舍政策流程，約50多頁(yè)的相關(guān)文件?！崩盍镣嘎?。

例如，在安全管理方面，魔方參照了酒店的消防、治安、人口管理標(biāo)準(zhǔn)，從而消除了流動(dòng)人口治安管理、消防安全以及環(huán)境衛(wèi)生等隱患。