杜向東 甘肅電投房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司

引言

這幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了政府的宏觀調控和規(guī)范化指導，其發(fā)展也越來越穩(wěn)健。然而，我國各地還在進一步推進城市化建設，特別是在一些舊城改造的拆遷方面，社會各界的聲音各不一致，導致了房地產(chǎn)企業(yè)在房地開發(fā)和建設中出現(xiàn)了很多阻礙。如何處理好拆遷過程中面臨的種種問題，是房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中面臨的外部風險

（一）宏觀政策風險

我們都知道，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開政府的整體規(guī)劃和宏觀調控，政府通過控制土地開發(fā)方式和規(guī)模來控制土地供應量，進而調節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)方向和規(guī)模。另外，政府還會頒布一系列規(guī)章制度來限定房屋設施的各項指標，如：房屋占地面積、房屋高度、房屋密度、房屋周邊綠化面積、房屋周邊公共設施規(guī)模等，這些指標的出臺對房地產(chǎn)企業(yè)判斷其項目定位和性質具有重大的影響。除此之外，政府還會根據(jù)市場情況，通過調整房地產(chǎn)稅收、貸款利率等一系列方式來調整房地產(chǎn)的開發(fā)進程，從而避免房地產(chǎn)開發(fā)過冷或者過熱等不好情況的發(fā)生。

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中需要考慮的風險不僅有如上的與政府性宏觀調控相關風險，還應該關注地方政府出臺的相關政策。每個城市或者地區(qū)都有相應的發(fā)展水平，其地方政府的發(fā)展政策和方向、拆遷補貼政策、古建筑保護方針各有不同，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)關注地方相關政策，從而有效避免其在拆遷過程中面臨的問題。

（二）社會風險

在現(xiàn)階段，因拆遷糾紛引發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)開展項目受阻的情況時有發(fā)生，很多“釘子戶”誓不拆遷的現(xiàn)象最終導致了房地產(chǎn)開發(fā)施工企業(yè)和居民的矛盾。這些矛盾小則引發(fā)爭執(zhí)導致房地產(chǎn)企業(yè)的施工計劃無法順利進行，大則導致強拆強擋的血案，對人民生命財產(chǎn)造成了嚴重損害，對社會風氣造成了惡劣的影響。圖表1列示的是蘭州城市更新拆遷補償民事糾紛案件的統(tǒng)計結果，這種民事糾紛不僅阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)拆遷工作的順利進行，而且造成了不好的社會影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中應當積極面對相關的社會問題，采取恰當?shù)拇胧┮?guī)避社會風險，促進拆遷工作順利進行。

（三）其他外部風險

房地產(chǎn)開發(fā)是一個長期的過程，其中涉及的時間跨度長，涉及人員規(guī)模龐大，對企業(yè)整體把控有嚴格的要求。房地產(chǎn)企業(yè)在開展拆遷事宜中，還要關注一些其他的外部風險。比如說，房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關注其特定房地產(chǎn)項目所在地的氣候環(huán)境狀況，避免因自然災害而導致項目受阻的情況發(fā)生；房地產(chǎn)企業(yè)要關注城市行政干預，特別是涉及到老城重點保護的項目，房地產(chǎn)企業(yè)要及時掌握房地產(chǎn)拆遷的優(yōu)惠政策和相關財政擔保政策，積極應對行政干預風險。當然，有些風險屬于房地產(chǎn)企業(yè)不可避免的風險，房地產(chǎn)企業(yè)應當更多地關注可避風險，并對此采取相關措施。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中面臨的內部風險

（一）金融風險

和其他投資性企業(yè)一樣，房地產(chǎn)拆遷離不開企業(yè)投資，投資就會產(chǎn)生金融風險。房地產(chǎn)投資的金融風險同樣主要存在于以下三個方面：利率風險、匯率風險和金融政策風險。利率風險來自于國家對經(jīng)濟的宏觀調控，國家通過對利率的調整來改變社會中資金的流向；匯率風險主要會因國際貨幣匯率波動從而影響與外幣結算的房地產(chǎn)投資；金融政策風險主要是會通過影響房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模來影響房地產(chǎn)企業(yè)拆遷投資的。

（二）經(jīng)濟風險

房地產(chǎn)企業(yè)作為盈利性企業(yè)，其目標同樣是經(jīng)濟利益最大化。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在實施項目前，應該對其投資經(jīng)濟效益有一個預期判斷。在項目可行的情況下，嚴格控制其在拆遷過程中的經(jīng)濟投入，避免因拆遷耗費過大而導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)濟損失的風險。

（三）內部控制風險

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中，經(jīng)歷的時間跨度長、涉及的環(huán)節(jié)繁多，相關施工人員冗雜，這也很大程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)的內部管理。在制度層面上，很多房地產(chǎn)企業(yè)因未制定良好的拆遷內部管理制度，導致很多環(huán)節(jié)盡管耗時多、施工人員投入量，然而卻最終未能按時完成拆遷任務的情況發(fā)生。在技術層面上，房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中或因只關注拆遷進度，或因拆遷方案不合理沒能達到良好的拆遷質量，最終導致企業(yè)在后續(xù)項目建設中遇到一系列問題。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中還應著重關注內部控制問題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中的風險規(guī)避措施

（一）建立外部風險識別機制

房地產(chǎn)企業(yè)需要建立其自身的外部風險識別機制，適時地關注企業(yè)拆遷前后可能要面臨的外部風險。如房地產(chǎn)企業(yè)為避免來自法律法規(guī)方面的風險，應緊密關注相關法律法規(guī)的頒布與調整，及時與有關部門進行溝通，在募集資金、運作機制、工作實施方面盡量滿足法律法規(guī)的要求，對有些有可能會違反規(guī)章制度的方面要及時調整或者與相關部門共同商討解決方案。對于其他外部風險，相關部門要積極地進行識別，對識別的風險要及時采取措施進行規(guī)避，以保證房地產(chǎn)企業(yè)順利進展拆遷工作。

（二）建立內部風險管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)在進行拆遷工作過程中，需要在內部建立起風險管理系統(tǒng)，因為其對內部風險的把控只靠經(jīng)驗判斷是不夠的。在拆遷之前，房地產(chǎn)企業(yè)應該先對要進行的項目設計幾套可行的拆遷方案，再結合市場供求、價格規(guī)律等因素對拆遷方案進行進一步評估，最終選擇最合理的，能夠帶來最大價值的拆遷方案。房地產(chǎn)企業(yè)因利率變化、匯率變化等而引發(fā)的金融風險是需要相應的指標進行量化的，為避免之后造成更大的經(jīng)濟損失，任何風險的發(fā)生都需要及時地采取應對措施。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要建立起內部風險管理系統(tǒng)，將拆遷整個完整過程中的金融風險、經(jīng)濟風險進行及時的量化處理，轉化成企業(yè)可把控的因素。除此之外，房地產(chǎn)在拆遷過程中，要對其各個環(huán)節(jié)建立內控管理措施，來規(guī)范工作流程，降低內部風險。

（三）強化信息披露工作

信息不對稱是造成政府、企業(yè)、居民等利益相關者在房地產(chǎn)企業(yè)拆遷過程中產(chǎn)生矛盾的重要原因。在政府和房地產(chǎn)企業(yè)兩者的關系里，房地產(chǎn)企業(yè)要積極響應政府關于房地產(chǎn)開發(fā)的政策、房屋拆遷等規(guī)章制度，要在遵循法律法規(guī)的基礎上展開房屋拆遷工作，如果在期間遇到問題，企業(yè)要及時有效地和政府相關部門溝通，聽取政府部門的工作意見，建立和政府部門的良好社會關系。在居民和房地產(chǎn)企業(yè)兩者的關系里，房地產(chǎn)企業(yè)要在拆遷之前做好拆遷信息的公開工作，在聽取廣泛居民意見的基礎上，公布拆遷方案，讓居民深刻感受到拆遷工作的利益關系。在拆遷過程中，要建立居民信息反饋制度，時刻掌握拆遷工作的實施情況，處理好企業(yè)和廣大居民的關系，實現(xiàn)雙方的共贏。

五、結束語

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中會遇到種種阻礙，這就需要其積極關注拆遷過程中可能遇到的各種內外部風險，做好風險的應對策略。房地產(chǎn)拆遷工作的順利進行會對政府、房地產(chǎn)企業(yè)本身、城市環(huán)境、城市居民等利益相關者產(chǎn)生協(xié)同效應，促進多方面共同發(fā)展。希望本文對房地產(chǎn)企業(yè)拆遷工作的風險規(guī)避工作有所幫助。