王建波

【摘要】作為一個生活節(jié)奏比較慢的城市，房地產行業(yè)推動了重慶經濟發(fā)展，它是重慶地區(qū)的支柱型產業(yè)。本文主要論述重慶房地產開發(fā)現(xiàn)狀，對其未來發(fā)展趨勢加以分析，以期該地區(qū)房地產行業(yè)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢。

【關鍵詞】重慶 房地產開發(fā) 發(fā)展趨勢

O前言

重慶素以“山城”著稱，又有“江城”“霧都”之名。作為“一帶一路”和長江經濟帶重要聯(lián)結點，該地區(qū)經濟發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢，給房地產行業(yè)也帶來來一定的發(fā)展契機。但高端物業(yè)成交縮水、土地價格回落等也使重慶房地產行業(yè)面臨相應的挑戰(zhàn)，而其自身發(fā)展又不具備穩(wěn)定性和延續(xù)性特征。

1重慶房地產開發(fā)與發(fā)展現(xiàn)狀

作為我國重要經濟組成部分，房地產行業(yè)發(fā)展始終呈現(xiàn)復雜性特征。當前，無論是全國，還是重慶房地產行業(yè)都將面臨結構調整。前些年，房地產行業(yè)遭遇了嚴峻的市場環(huán)境及政策壓力，既有來自于市場化間接調控和行政化限購令的干預，又受到信貸及影子銀行體系監(jiān)管等諸多外部因素制約，甚至開發(fā)商供給端及購房者需求端抑制等，都使房地產市場存在諸多不穩(wěn)定性。

重慶市房地產開發(fā)市場受房產稅、差別信貸利率和地方房價調控目標等外部政策及市場環(huán)境影響，導致前些年無論是該地區(qū)的房地產建設投資，還是銷售都出現(xiàn)了明顯回落。

據(jù)重慶市統(tǒng)計局分析，今年第一季度，重慶房地產市場整體并無太大波動。區(qū)域商品房開發(fā)面積1704.00萬平方米，同比增長74.7%，其中住宅新開工面積1277.10平方米，增長87.1%。主城片區(qū)商業(yè)地產銷售面積62.90萬平方米，同比增長9.9%，待售面積同比減少6.9%。

購房者在經歷了長期的宏觀調控之后，不斷觀望房地產市場，了解到重慶市房價相對穩(wěn)定，僅呈現(xiàn)小幅下降，成交量明顯下降。加之，政策的透明性，很多有潛在購房需求的人群不再觀望，紛紛融入房地產市場，使房地產行業(yè)成交量呈現(xiàn)上漲趨勢。在市場調控大環(huán)境下，伴隨著房地產行業(yè)的局部微調，也會使有剛性購房需求的人快速涌入到房地產市場中來。例如，投資客由北上廣深轉移至重慶，增加了房產成交率及房地產市場熱度。

近年，黨和國家也加大了對房地產行業(yè)的關注度。而習近平總書記更是金句頻出，以一句“房子是用來住的，不是用來炒的”道出我國房地產開發(fā)及發(fā)展過程中存在的隱憂。雖說，中央對房子的居住屬性進行強調，但各地區(qū)房地產調控政策仍參差不齊，武漢、成都、重慶等熱點二線城市政策不斷收緊，政府也加大了限購限貸力度，并通過出臺各項監(jiān)管措施等，對投資投機性購房行為進行抑制，未來房地產市場調控政策也將更加嚴格。

前些年，人們低估了重慶的房價，2015年，該地區(qū)房價收入比低于6，遠低于北上廣深等城市。加之，該地區(qū)相對寬松的外部政策，很多投資者將目標轉移到重慶市有規(guī)劃利好的新區(qū)，導致房價一度飆升。房價的上漲也使本地居民紛紛參與進來，進行投資性購房。凡此種種都不利于重慶房地產行業(yè)發(fā)展。

2重慶房地產開發(fā)與發(fā)展前景

目前，重慶市房地產政策仍然比較寬松，但隨著購房需求的提升，該地區(qū)可能會出臺限購政策，對不合理投資投機行為進行遏制。因重慶地區(qū)擁有豐富的待開發(fā)土地資源，哪怕去周期化低也不會對房地產行業(yè)產生太大影響。將往年平均去化速度作為已知指標，可推算出去周期化時間為兩年。而重慶市房地產行業(yè)也將朝向供求平衡的方向發(fā)展，但隨著外來人口增多，與日俱增的購房需求會增大房地產成交面積。該地區(qū)新興產業(yè)的聚集和發(fā)展也使產業(yè)人口和資本不斷導人，購房人群和需求將會持續(xù)增長，房價和成交規(guī)模則繼續(xù)保持平穩(wěn)小幅上升。

2.1供應量增加，總體供求關系趨于平衡

2017年，重慶市主城開發(fā)用地建筑面積成交量為2596萬平方米，同比增長15.1%，改變了供應量連續(xù)三年縮減的局面。土地成交建筑面積比商品房成交面積高5.5%，使土地供應滿足了商品房成交量。因房價上漲，重慶市政府在2017年增加了土地供應，確保房地產市場供需平衡。因而，2018年，商品房供應量充足，供求關系也趨于平衡。

2.2土地價格促使房價上升

政府為重慶市房地產開發(fā)提供了充足的土地供應，有效緩解了供求失衡情況，但因土地價格上漲比較快，導致房價也隨之上漲。該過程中應關注樓面地價、地房比、溢價率這三個指標。2017年，重慶主城樓面地價均價為4628元/m2，同比上漲46%，價格是2015年的兩倍。一年之內，該漲幅便會被傳導至商品房市場，使主城區(qū)整體商品房價格上漲；地房比是近年來房地產行業(yè)中的一個熱門概念，它指的是特定周期內某區(qū)域土地成交價格與該區(qū)域商品房平均成交價之比。2011年-2015年，五年間，重慶市房價一直保持在平穩(wěn)狀態(tài)，并未出現(xiàn)大跌或大漲情況。2016年，當主城地房比由30%上漲至43%時，重慶主城房價上漲。2017年重慶市地房比更是達到49%，而2018年主城房價也將上漲。溢價率對土地稀缺程度進行反映，體現(xiàn)開發(fā)商的房地產市場預期。土地成本的上漲，使開發(fā)商將壓力轉至購房者。

2.3供應結構失衡，核心區(qū)漲幅大

眾所周知，在房地產行業(yè)發(fā)展過程中，土地成交結構不均衡是導致重慶市商品房市場結構失衡的根本原因，也會造成局部房價大幅度上漲。去年，重慶市開發(fā)用地多集中在主城，土地成交總量雖然在上漲，但多數(shù)在內環(huán)外。而內環(huán)以內的土地成交量相對較少，已沒有充足的土地資源可供應，這使得內環(huán)房價的走高成為必然。

2.4行業(yè)聚集度不斷提高，逐漸步入寡頭競爭時代

重慶主城區(qū)商品房成交金額排名前10位房地產企業(yè)入圍門檻從2016年的42.01億元攀升至2017年的85.47億元，各房企的規(guī)模增長迅速。規(guī)模擴張、加速周轉已是當今各房地產企業(yè)的核心發(fā)展策略，促使其市場占有率紀錄不斷被刷新。

2016年重慶主城區(qū)商品房成交金額排名前10位房地產企業(yè)的累計成交額708. 21億元（占重慶主城區(qū)商品房成交金額的35%）躍升至2017年的1327.62億元（占主城商品房成交金額的41%），行業(yè)聚集度進一步提高。同時，排名前10房企已有土地儲備充足，且土地成本普遍較低，支撐其未來行業(yè)競爭中占據(jù)主導地位，保障其業(yè)績穩(wěn)定增長，房地產行業(yè)逐漸步入寡頭競爭時代。中小規(guī)模房地產企業(yè)將面臨更為殘酷的發(fā)展環(huán)境，生存空間不斷被壓縮。

3 結語

綜上所述，重慶經濟的快速發(fā)展為該地區(qū)房地產行業(yè)開拓了廣闊了發(fā)展空間。政府和房地產企業(yè)要立足于重慶地區(qū)房地產開發(fā)實際情況，加大房地產行業(yè)品牌建設力度，結合人們的購房需求，通過政府管理部門、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)、社會等多方聯(lián)動，推動該地區(qū)供給側結構改革及需求結構的全面升級，從而不斷提高房地產開發(fā)建設質量，使我國房地產能夠平穩(wěn)發(fā)展，滿足普通老百姓的住房需求。

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