李永華

7月23日晚間，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》（下稱“湘十一條”），明確指出，為防止長沙樓市調(diào)控的“溢出效應(yīng)”沖擊和影響周邊地區(qū)，要切實(shí)加強(qiáng)長株潭地區(qū)穩(wěn)房價(jià)工作的統(tǒng)籌。其中對湖南其他地區(qū)的樓市調(diào)控政策也提出了指導(dǎo)意見，基本沿用長沙反炒房的政策框架。

這意味著，自6月25日由長沙而起的反炒房“重大斗爭”已擴(kuò)大到湖南全省。[編者注：6月25日，長沙市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（下稱“6·25”新政），被部分業(yè)內(nèi)人士稱為全國最嚴(yán)厲的樓市新政，限購、限售、首付比例、購房資格等都收緊，全面打響“反炒房”殲滅戰(zhàn)。

“6·25”新政滿月后，長沙樓市的確發(fā)生了不少變化，但新的問題也開始出現(xiàn)，“房住不炒”最終如何落實(shí)將是長期的考驗(yàn)。

剛需大幅下降50%以上，市場逆轉(zhuǎn)后變冷？

“實(shí)際上，反炒房政策逆轉(zhuǎn)了整個(gè)房地產(chǎn)的形勢。我們都沒想到市場冷得這么快。”長沙市住建委房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長張君接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)感慨道。

“新政策之后，我手頭的客戶數(shù)量少了差不多一半?！?月初，在芙蓉區(qū)一樓盤營銷中心，一位置業(yè)顧問告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者。這并非個(gè)案，長沙市住建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“6·25”新政之后，長沙購房意向人數(shù)降幅超過50%。

消失的購房者主要是被新政門檻擋住了。

目前，人才落戶長沙必須滿一年且連續(xù)繳納12個(gè)月社保;若落戶未滿一年，必須有24個(gè)月的連續(xù)社?；騻€(gè)稅繳納證明。

與此同時(shí)，落戶政策縮緊。7月19日，長沙市公安局發(fā)布的關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范市外遷入人員落戶條件的通知稱，根據(jù)長沙房地產(chǎn)調(diào)控工作的要求，規(guī)范落戶條件，如規(guī)定買社保滿12個(gè)月，辦企業(yè)繳稅12個(gè)月后才能落戶等。這意味著今后的剛需增速也將放緩。

還有一些曾被視為落戶購房的政策漏洞也被修補(bǔ)，如規(guī)定“進(jìn)行析產(chǎn)的住宅、商業(yè)用房、商住兩用房或辦公用房，由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上的所有產(chǎn)權(quán)共有人協(xié)議并經(jīng)公證確定一名遷入人”。

更細(xì)化的購房優(yōu)先次序甚至只重“土著”（指長沙市內(nèi)六區(qū)加長沙縣，即限購范圍）。長沙市住建委6月27日發(fā)細(xì)則規(guī)定，在項(xiàng)目銷售過程中，參加樓盤搖號(hào)的人數(shù)不超過可售房源的1.5倍，申購人數(shù)超過1.5倍的，優(yōu)先滿足戶籍或工作單位地點(diǎn)在限購區(qū)域內(nèi)的剛需群體，其他購房申請人不納入此次剛需搖號(hào)范圍。

據(jù)悉，剛開盤的北辰三角洲項(xiàng)目認(rèn)籌人數(shù)達(dá)3564人，其中長沙土著約1200人，而進(jìn)入剛需搖號(hào)范圍的名額總共才1409人。

開發(fā)商從捂盤惜售到主動(dòng)開盤？

此前，一二手房房價(jià)倒掛讓一些開發(fā)商捂盤惜售。中央美郡、中冶中央公園、中建梅溪湖、建發(fā)中央公園等項(xiàng)目均長時(shí)間捂盤，有的捂盤時(shí)間甚至長達(dá)一年以上。長沙的星沙區(qū)域更是當(dāng)?shù)爻雒奈姹P重災(zāi)區(qū)，超過10個(gè)樓盤達(dá)到預(yù)售條件卻不開盤。

按照“6·25”新政，在建樓盤已達(dá)到預(yù)售條件的，必須在30日內(nèi)辦理預(yù)售許可;已辦理價(jià)格監(jiān)制的，必須在20日內(nèi)辦理預(yù)售許可;已辦理預(yù)售許可的，必須在10日內(nèi)一次性對外公開銷售。捂盤惜售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一律納入“黑名單”管理。

此后一個(gè)月，張君稱，樓盤最低認(rèn)購率不足20%。

這與此前幾乎所有樓盤都遭哄搶的狀態(tài)確已有大不同。然而，熱門樓盤依舊火爆，如北辰三角洲、芙蓉天健城等樓盤均出現(xiàn)千人排隊(duì)搖號(hào)的局面，天健城甚至因排隊(duì)而上演“全武行”。

捂盤惜售的局面是否已從根本上打破？“6·25”新政實(shí)施之初被長沙市住建委點(diǎn)名批評、約談的中建梅溪湖、中冶中央公園等“四大天王”至7月底仍無一開盤。這4個(gè)項(xiàng)目上一次開盤均在兩年前。

對此，張君表示，這些樓盤目前均已辦理預(yù)售價(jià)格監(jiān)制，即將推盤?！爸庇^感受，開發(fā)商從逼著出售，到主動(dòng)出售，辦價(jià)格監(jiān)制的很主動(dòng)，他們的預(yù)期變了?！?h3>最嚴(yán)調(diào)控下，新房價(jià)格為何創(chuàng)新高？

聲勢浩大的“重大斗爭”之時(shí)，長沙7月開盤的新房價(jià)格卻創(chuàng)新高，個(gè)別樓盤價(jià)格甚至跳漲。

2016年11月，建發(fā)房產(chǎn)以29億元的成交價(jià)一舉奪得長沙樓市熱門的梅溪湖一塊地，溢價(jià)率180%，折合樓面價(jià)9241元/平方米，成為該區(qū)域地王。

今年7月18日，名為“建發(fā)央著”的該樓盤拿下預(yù)售證，隨后推出共計(jì)591套毛坯房源，均價(jià)為17000元/平方米。這一毛坯房價(jià)格較周邊的梅溪正榮府、佳兆業(yè)云頂梅溪湖12000元/平方米的毛坯房均價(jià)高出近5000元。

值得注意的是，長沙此前的毛坯房價(jià)格天花板是15000元/平方米。

有業(yè)內(nèi)人士評論，高價(jià)地王高售價(jià)給市場釋放的信號(hào)是，高價(jià)拿地售價(jià)就能批更高，這給開發(fā)商拿高價(jià)地以信心，也間接給了開發(fā)商捂盤的動(dòng)力，這對樓市的平穩(wěn)造成了傷害，與“6·25”新政精神背道而馳。

對此，張君解釋說，該項(xiàng)目是按照成本法核算的，樓面價(jià)加上建安成本，還有營銷費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用加在一起，“事后了解，同行反映這樣的價(jià)格其實(shí)沒什么利潤。越是拿了高價(jià)地，越必須做高端?！?/p>

這一邏輯在“限地價(jià)、限房價(jià)”的“雙限地”中也是如此。7月23日，長沙“6·25”新政首宗“雙限地”出讓，五礦地產(chǎn)搖中該地塊，成交總價(jià)為13.13億元，限定住房銷售價(jià)格9200元/平方米（不包括精裝修價(jià)格）。可是，該地塊附近的樓盤現(xiàn)售價(jià)只有8000元/平方米左右。

為何會(huì)出現(xiàn)這樣的反差？

長沙市住建委房地產(chǎn)開發(fā)管理處處長張志強(qiáng)稱，該地塊的樓面價(jià)是5000元/平方米多，建安成本3000多元/平方米，毛坯房限價(jià)9200元/平方米可能會(huì)虧損。該地塊未來應(yīng)該會(huì)推出全裝修房。

全裝修正是近半年來長沙樓市熱議的話題。

7月初，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者探訪數(shù)個(gè)全裝修樓盤時(shí)，不少看房者對樓盤裝修質(zhì)量大搖其頭，有業(yè)內(nèi)人士稱大部分樓盤裝修的成本不會(huì)超過1000元/平方米。

質(zhì)量之外，裝修價(jià)格更讓購房者擔(dān)憂。如梅溪湖的中海璽灣，2016年時(shí)價(jià)格為12000元/平方米左右，早前開盤價(jià)卻到了18000元/平方米，高出周邊項(xiàng)目6000多元/平方米，其精裝價(jià)格就達(dá)5800元/平方米。

根據(jù)長沙政策規(guī)定，“雙限地”樓盤全裝修價(jià)格不能超過2500元/平方米。至于市場上為何屢屢出現(xiàn)超過該價(jià)位的全裝修房，且裝修價(jià)格迭創(chuàng)新高，長沙市住建委一官員對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者解釋稱，2500元/平方米是針對“雙限地”，而不是面向全部樓盤。

地產(chǎn)觀察人士文江稱，近一個(gè)月來，長沙新開盤的精裝修房并不受市場待見，“沒一個(gè)精裝樓盤開盤就賣完的”。

據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者最新了解的消息，在湖南省委主要領(lǐng)導(dǎo)的批示下，長沙市激進(jìn)的精裝修政策近期內(nèi)或?qū)⒆龀稣{(diào)整。

8月1日，張志強(qiáng)透露，當(dāng)前正在評估全裝修政策的影響。在買方市場，認(rèn)購率不高是好現(xiàn)象，逼迫開發(fā)商去思考這個(gè)問題，今后去提升裝修性價(jià)比。

房產(chǎn)中介關(guān)門一半，會(huì)否改頭換面從頭再來？

《湖南日報(bào)》定性“一些唯利是圖的中介機(jī)構(gòu)是長沙房地產(chǎn)市場亂象的源頭之一”“他們是一二手房價(jià)格倒掛的主要推手”。

房產(chǎn)中介自然是“重大斗爭”的對象。

在“6·25”新政出臺(tái)前兩天，長沙規(guī)模最大、網(wǎng)點(diǎn)最多的二手房中介公司新環(huán)境地產(chǎn)已關(guān)門整頓。

7月14日，長沙市住建委下發(fā)《關(guān)于湖南新環(huán)境、湖南中環(huán)兩家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)停業(yè)整頓后復(fù)業(yè)的通告》，“經(jīng)過機(jī)構(gòu)自查，新環(huán)境關(guān)閉459家門店，中環(huán)關(guān)閉188家門店，門店規(guī)模減少50%?！?/p>

然而，7月底，有市民爆料稱，湖南新環(huán)境一些門店改名“新門戶地產(chǎn)”重新開業(yè)，其運(yùn)營主體仍是湖南新環(huán)境。新環(huán)境一位員工證實(shí)，“公司確實(shí)關(guān)了一半多的門店，有些實(shí)在不想關(guān)閉的門店就選擇以新門戶的名義加盟公司。”

對此，張君稱，執(zhí)法力度還在加大，全部是臺(tái)賬式管理。“全都監(jiān)測的，就看他們還有什么手段?！?/p>

除了主營二手房的中介機(jī)構(gòu)，新房銷售機(jī)構(gòu)也存在諸多違規(guī)動(dòng)作。張君介紹，對這些中介，和開發(fā)商一樣管理，“主要是做到一房一價(jià)，不能價(jià)外加價(jià)，不允許違規(guī)炒作。”

長沙樓市庫存能否滿足供應(yīng)？

6月24日，曾有長沙市住建委官員透露，最遲7月底將有20500套房源上市。當(dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)稱，全市已監(jiān)制價(jià)格未申辦預(yù)售住宅面積有245.53萬平方米，近2萬套。

近日，長沙市住建委向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者提供的資料顯示，7月1日—20日，長沙市限購區(qū)域新建商品住宅價(jià)格監(jiān)制14275套，新建商品住宅供應(yīng)111.21萬平方米。

大量推盤后面臨新的問題是，市場上可能無房可賣。不過，《湖南日報(bào)》給出的判斷是：“市場的存量房、在建房源、土地供應(yīng)量等主要指標(biāo)均十分充足?！?/p>

張君說，長沙現(xiàn)在有大量待入市的樓盤，今年批的預(yù)售1500萬平方米，現(xiàn)在已經(jīng)供應(yīng)800多萬平方米。據(jù)長沙市住建委資料，下半年長沙市內(nèi)六區(qū)預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積達(dá)792萬平方米。張君判斷說，“長沙不會(huì)存在供求矛盾”。