摘 要 在我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)抵押類型分類中，房地產(chǎn)抵押是非常重要的一種類型。房地產(chǎn)在民事抵押過程中，經(jīng)常被作為抵押物。因此在房地產(chǎn)抵押過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)登記方面的法律問題，在登記過程中存在許多法律上的爭(zhēng)議，這些爭(zhēng)議也亟待我們?nèi)フJ(rèn)真的進(jìn)行研究。我們主要研究的是在房地產(chǎn)登記的過程中相對(duì)應(yīng)的法律效力以及法律屬性的問題，房地產(chǎn)抵押登記與當(dāng)事人的利益關(guān)系密切相關(guān)，能夠有效保障抵押人或者是抵押權(quán)人的相關(guān)利益，認(rèn)真研究房地產(chǎn)抵押登記的相關(guān)法律問題，能夠?qū)τ谖覈?guó)抵押法律行為的規(guī)范性做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)，有效的促進(jìn)了抵押市場(chǎng)的規(guī)范化合理化運(yùn)行，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的相關(guān)發(fā)展，因此具有十分重要的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)價(jià)值。本文主要根據(jù)作者多年的民商法的社會(huì)實(shí)踐，同時(shí)又根據(jù)我國(guó)出臺(tái)的擔(dān)保法以及合同法等法律文件，對(duì)于在房地產(chǎn)抵押登記過程中所存在的法律問題以及糾紛爭(zhēng)議進(jìn)行了相應(yīng)的闡述，希望給相關(guān)法律研究人員以借鑒和參考。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 抵押登記 法律問題

作者簡(jiǎn)介：王凌翔，浙江海泰律師事務(wù)所，四級(jí)律師，研究方向：訴訟法。

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.143

一、前言

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革和完善，抵押市場(chǎng)正在逐漸活躍，房地產(chǎn)這種抵押物品已經(jīng)廣泛進(jìn)入到流通市場(chǎng)以及抵押的市場(chǎng)，是非常重要的一種不動(dòng)產(chǎn)的抵押類型，在不動(dòng)產(chǎn)抵押中占據(jù)非常大的比例。在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押的過程中，我們要進(jìn)行房地產(chǎn)的抵押登記，這種抵押登記從法律意義上來講是一種對(duì)于物權(quán)的明示，能夠?qū)τ谖餀?quán)起到公示公信的作用。我們可以通過房地產(chǎn)的抵押登記，對(duì)于在房地產(chǎn)抵押法律行為中，抵押人以及抵押權(quán)人的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行界定，同時(shí)能夠?qū)τ谕庥^形成一定的權(quán)利，這樣就能夠在抵押行為過程中保護(hù)雙方當(dāng)事人的有效權(quán)益。對(duì)于我國(guó)在房地產(chǎn)抵押登記過程中所產(chǎn)生的法律問題我們主要參照我國(guó)物權(quán)法以及擔(dān)保法等法律，但是在法律實(shí)踐的過程中仍然存在諸多的問題，需要我們繼續(xù)深入的進(jìn)行討論。

二、有關(guān)房地產(chǎn)抵押登記的相關(guān)概念

房地產(chǎn)抵押登記就是在對(duì)于房地產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，根據(jù)抵押人的申請(qǐng)，政府相關(guān)部門對(duì)于房地產(chǎn)抵押的相關(guān)情況進(jìn)行登記。在登記的過程中我們要收集抵押人的姓名、抵押房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)情況、進(jìn)行擔(dān)保的數(shù)額、抵押房地產(chǎn)的時(shí)間進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記，這是一種法律行為，也是各國(guó)通用的做法。進(jìn)行房地產(chǎn)的抵押登記主要的作用是形成抵押權(quán)人的權(quán)利外觀，同時(shí)對(duì)于善意第三人的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。如果在債權(quán)人不能夠行使償還債務(wù)的義務(wù)時(shí)，那么抵押的房地產(chǎn)就可以進(jìn)行優(yōu)先的受償，抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的物權(quán)法以及擔(dān)保法等法律規(guī)定，進(jìn)行房地產(chǎn)的抵押登記時(shí)，需要進(jìn)行抵押登記，如果沒有經(jīng)過抵押登記，雖然簽訂的合同生效，但是抵押權(quán)并不能夠得到生效。如果房地產(chǎn)沒有經(jīng)過抵押登記，那么債權(quán)人就不能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，只能采用違約形式來追究抵押人的相關(guān)責(zé)任。

房地產(chǎn)抵押登記在形式來說是一種物權(quán)的公示，進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記最大的作用是能夠保護(hù)善意第三人的相關(guān)權(quán)益，通過對(duì)于房地產(chǎn)抵押的公示作用，能夠讓善意第三人在履行法定義務(wù)的過程中保護(hù)自己的合法權(quán)益不受他人損害，房地產(chǎn)的抵押權(quán)人能夠在抵押人不能夠履行債務(wù)的情況下，從抵押的房地產(chǎn)中得到優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

從各種角度上來看設(shè)立房地產(chǎn)抵押登記的目的就是為了對(duì)于相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)秩序進(jìn)行保護(hù)，同時(shí)基于善意第三人的相關(guān)權(quán)益，進(jìn)行保障。

我們要使得房地產(chǎn)抵押登記發(fā)生法律效果，必須要對(duì)于法定的程序進(jìn)行完備，只有滿足法律完備的條件才能夠在相當(dāng)范圍內(nèi)獲得相應(yīng)權(quán)利。

在社會(huì)大眾來看，房地產(chǎn)屬于比較貴重的不動(dòng)產(chǎn)物品，對(duì)于這種不動(dòng)產(chǎn)需要經(jīng)過法律的特殊程序，才能夠?qū)τ诮灰纂p方的當(dāng)事人權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。因此在我國(guó)法律中，如果要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的抵押權(quán)房地產(chǎn)，必須要經(jīng)過抵押登記，這樣才能夠保障房地產(chǎn)交易中的公平與公正。

三、在房地產(chǎn)抵押登記法律行為實(shí)施中所存在的相關(guān)問題

（一）可能會(huì)出現(xiàn)多重抵押的問題

作者經(jīng)過多年的法律實(shí)踐，經(jīng)常在案件中出現(xiàn)房地產(chǎn)多重抵押的相關(guān)問題。如果遇到房地產(chǎn)溝通抵押的問題，那么我們就可以對(duì)于房地產(chǎn)的抵押登記進(jìn)行審核，如果沒有經(jīng)過房地產(chǎn)抵押登記，就沒有相應(yīng)的抵押權(quán)，雖然抵押合同有效但是只有獲得抵押登記的抵押權(quán)人才能夠獲得房屋的抵押權(quán)，他這種權(quán)利獲得的日期是從登記日之日開始。

（二）現(xiàn)實(shí)情況中抵押權(quán)登記手續(xù)較為繁瑣

在進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)抵押登記的法律實(shí)踐過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)抵押權(quán)登記手續(xù)較為繁瑣的現(xiàn)象。押權(quán)登記主要是對(duì)目前進(jìn)行公示，形成對(duì)于抵押權(quán)人的權(quán)利外觀，有助于保障房地產(chǎn)交易過程中善意第三方的相對(duì)交易安全。在抵押權(quán)登記的過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)手續(xù)較為繁瑣的現(xiàn)象，那么就違背了法律價(jià)值中的效率，因此必須對(duì)于抵押權(quán)登記手續(xù)進(jìn)行簡(jiǎn)化，這樣才能夠達(dá)到提高法律效率的目的。

對(duì)于在我國(guó)房地產(chǎn)抵押權(quán)登記過程中產(chǎn)生的法律問題究其原因，我們可以主要分為以下三個(gè)方面：

第一，房地產(chǎn)抵押部門為了獲得更高的效益，對(duì)于抵押的范圍進(jìn)行限定，有時(shí)候會(huì)采用行政強(qiáng)制的命令，對(duì)于抵押行為必須要經(jīng)過部門進(jìn)行登記辦理，對(duì)于在抵押登記的過程中所收取的相關(guān)費(fèi)用并沒有一定的明確規(guī)定，也無法了解相應(yīng)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。由于我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)抵押權(quán)登記的過程中，并沒有制定一定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因此相關(guān)部門都自行設(shè)定相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因此就大大增加了在房地產(chǎn)抵押登記的過程中收費(fèi)的比例，減小了進(jìn)行抵押的相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，有時(shí)候受到了規(guī)定的彈性化影響，對(duì)于抵押登記并沒有做到法律中的明示或者是其他應(yīng)該履行的義務(wù)，這種抵押的方式不能夠有效保障交易雙方的利益，也不能夠明確對(duì)于雙方各個(gè)部門之間的權(quán)力和職責(zé)的劃分，有時(shí)候也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押登記無效的情況。

第二，對(duì)于我國(guó)的抵押相關(guān)法規(guī)沒有進(jìn)行一定的了解。因此在進(jìn)行抵押的過程中，有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)法律漏洞，導(dǎo)致抵押登記失效。

第三，在進(jìn)行抵押審理的過程中，有時(shí)有些法院相應(yīng)的判決以及裁定出現(xiàn)了不一致的情況。對(duì)于同一類案件的裁決并不一致，因此會(huì)導(dǎo)致抵押人以及銀行在抵押過程中會(huì)出現(xiàn)相當(dāng)程度的混亂情形。基于以上原因?qū)е挛覈?guó)在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記的過程中會(huì)出現(xiàn)諸多的相應(yīng)問題，影響了房地產(chǎn)抵押的順利展開，因此有必要對(duì)其進(jìn)行相關(guān)的解決。

四、對(duì)于在房地產(chǎn)抵押登記過程中策略的優(yōu)化方針

（一）應(yīng)該建立健全房地產(chǎn)的抵押體系

我們要想保證交易雙方在房地產(chǎn)抵押過程中權(quán)利的一致性，必須要通過建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)抵押體系來實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)在我們進(jìn)行改革的趨勢(shì)是建立一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)抵押登記的系統(tǒng)，通過這個(gè)系統(tǒng)來對(duì)于房地產(chǎn)抵押登記的行為進(jìn)行規(guī)范。這樣就可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行有效的流轉(zhuǎn)，規(guī)范了房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)抵押權(quán)的推動(dòng)也有一定的促進(jìn)作用。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的法律規(guī)定，進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，我們需要在縣級(jí)以上的房屋管理部門進(jìn)行登記。由于在長(zhǎng)期的一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)抵押權(quán)并沒有形成全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的形式，因此房地產(chǎn)抵押權(quán)并沒有在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，這就導(dǎo)致了雙重抵押等等不合理的現(xiàn)象。目前我國(guó)正在全力開展房地產(chǎn)抵押權(quán)的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)工作，在全國(guó)進(jìn)行房產(chǎn)抵押登記系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)，這樣就能夠充分保障房地產(chǎn)抵押權(quán)雙方的利益。

（二）需要對(duì)于房地產(chǎn)抵押權(quán)的審查方式進(jìn)行規(guī)范

我們?cè)诜康禺a(chǎn)抵押權(quán)進(jìn)行審查的過程中，需要采取多種的審查模式，同時(shí)要與抵押市場(chǎng)進(jìn)行接軌，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查工作，有些國(guó)家采取的是實(shí)質(zhì)性的審查模式，有些國(guó)家是采取形式上的審查模式。我們主要根據(jù)我國(guó)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)以及特殊的國(guó)情，推薦采用形式審查的模式，然后實(shí)質(zhì)審查的模式作為輔助對(duì)于房地產(chǎn)抵押進(jìn)行一定范圍的審查。這樣就可以對(duì)于市場(chǎng)中的抵押行為進(jìn)行規(guī)范，保障經(jīng)濟(jì)的秩序，也能夠?qū)崿F(xiàn)合同法中雙方意思自治的相關(guān)原則，保障交易雙方的權(quán)益實(shí)現(xiàn)，比較符合民商法的實(shí)際本質(zhì)。

（三）在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記的過程中房地產(chǎn)的抵押期限

我們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)交易的過程中，需要對(duì)房地產(chǎn)的抵押期限進(jìn)行明確，在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押期限的確定中不應(yīng)該和訴訟的時(shí)效期限等同，同時(shí)也不能夠直接套用相應(yīng)的法律權(quán)限。從法律本質(zhì)上來講，房地產(chǎn)的抵押登記并不是一種權(quán)力狀態(tài)，在實(shí)際上更接近于事實(shí)上的一種狀態(tài)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行擔(dān)保法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押辦理登記時(shí)，需要從法律角度對(duì)于房地產(chǎn)的抵押設(shè)定登記期限，從而進(jìn)行相應(yīng)的限制，這樣就能夠給房地產(chǎn)抵押提供一個(gè)明確的界限，并且在這個(gè)間隙界限之內(nèi)提供相應(yīng)的法律，這樣既能夠保障房地產(chǎn)所有人的抵押權(quán)以及保障交易雙方經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。

五、結(jié)語

在不動(dòng)產(chǎn)抵押領(lǐng)域中，房地產(chǎn)是一種非常重要的抵押類型，房地產(chǎn)權(quán)抵押用于保障經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的順暢運(yùn)行以及規(guī)范運(yùn)行，因此這種活動(dòng)具有十分深遠(yuǎn)的意義。在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押的過程中，需要進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記，進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記的目的主要是對(duì)于房地產(chǎn)的物權(quán)進(jìn)行明示，同時(shí)也能夠通過這種事實(shí)狀態(tài)來保障善意第三人以及房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人的有效的權(quán)利，同時(shí)也是進(jìn)行抵押登記生效的主要條件。在我國(guó)社會(huì)主義特色的法律體系之下，對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)的抵押范圍需要進(jìn)行明確，對(duì)于在房地產(chǎn)抵押過程中雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)范，這對(duì)于促進(jìn)我國(guó)抵押市場(chǎng)的規(guī)范性具有非常重要的意義。隨著我國(guó)抵押市場(chǎng)的逐步市場(chǎng)化改革和推進(jìn)，必將還會(huì)出現(xiàn)諸多的抵押模式以及方式，抵押市場(chǎng)逐漸會(huì)出現(xiàn)新的形式以及特點(diǎn)，我們需要對(duì)于房地產(chǎn)抵押登記進(jìn)行多方面的法律研究，加強(qiáng)對(duì)于立法的研討程度，這樣才能夠使得房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)變得更加的規(guī)范，有助于我國(guó)房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]王磊.未辦理房地產(chǎn)抵押登記典當(dāng)合同無效之辯駁.今日湖北（中旬刊）.2015（2）.

[2]范小華.未辦抵押登記的房地產(chǎn)抵押合同相關(guān)問題研究.中國(guó)房地產(chǎn)（綜合版）.2015（1）.

[3]鄺平英.我國(guó)房地產(chǎn)抵押登記相關(guān)法律問題研究.經(jīng)濟(jì)視野.2014（11）.

[4]陳亞菁.不同類型之債與房地產(chǎn)抵押登記.中國(guó)房地產(chǎn).2013.