蔡鵬飛

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展對(duì)工程項(xiàng)目管理提出了新的要求。提升建筑工程項(xiàng)目管理水平，推行精細(xì)化管理是完善項(xiàng)目管理制度的關(guān)鍵渠道。論文以精細(xì)化管理為切入點(diǎn)，闡述了當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)管理的必要性，并對(duì)項(xiàng)目管理發(fā)展現(xiàn)狀展開分析，提出了精細(xì)化管理優(yōu)化措施，旨在提升房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，為精細(xì)化建筑工程項(xiàng)目管理提供方案參考。

關(guān)鍵詞：精細(xì)化管理；房地產(chǎn)；建筑工程； 項(xiàng)目管理

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理的意義

精細(xì)化管理是科學(xué)管理的第二層次，也是社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展的必然需求，在現(xiàn)代社會(huì)的作用愈發(fā)重要，房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的業(yè)務(wù)眾多，包括土地運(yùn)營(yíng)、資本管理、招投標(biāo)管理、建筑管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑工程項(xiàng)目整體的領(lǐng)導(dǎo)者的開發(fā)商，只有協(xié)調(diào)好每一個(gè)環(huán)節(jié)的管理與資源分配，才能做到事無(wú)巨細(xì)，從戰(zhàn)術(shù)到戰(zhàn)略層面落實(shí)每個(gè)環(huán)節(jié)的發(fā)展。因此，精細(xì)化管理不僅是對(duì)建筑工程項(xiàng)目管理的調(diào)節(jié)，還具體到每個(gè)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，兼顧生產(chǎn)與管理的實(shí)際操作，可改進(jìn)建筑工程項(xiàng)目管理粗放化局面。其次，隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，如何在搶占市場(chǎng)過(guò)程中占得優(yōu)勢(shì)地位、保障企業(yè)效益成為業(yè)內(nèi)普遍重視的問(wèn)題[1]。房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)表面上是資本與技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)際上包含了招投標(biāo)競(jìng)價(jià)、企業(yè)施工建設(shè)、市場(chǎng)管理等深層次的對(duì)抗，而提升這些因素競(jìng)爭(zhēng)力的方面，根本上要從完善企業(yè)管理模式入手。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的管理項(xiàng)目眾多，而精細(xì)化管理正是協(xié)調(diào)各部門與生產(chǎn)關(guān)節(jié)的關(guān)鍵渠道，精細(xì)化管理不僅有助于工程預(yù)算、項(xiàng)目策劃、市場(chǎng)管理等方面的細(xì)化研究，還能做到有章可循，為企業(yè)提供制度標(biāo)準(zhǔn)參考，以提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集約化發(fā)展，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

2 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中由于涵蓋的門類較多，需要協(xié)調(diào)的空間也比較廣，在項(xiàng)目施工過(guò)程中，為避免出現(xiàn)管理混亂，影響工程進(jìn)度，需要以精細(xì)化視角處理房地產(chǎn)建設(shè)方案，由于工程建筑項(xiàng)目的施工受自然影響較明顯，如北方的凍土環(huán)境和南方的梅雨季節(jié)都可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)造成一定程度的影響，這種影響可能是全方面的，由于市場(chǎng)環(huán)境的變化和施工難度的提升，可能會(huì)間接影響到采購(gòu)價(jià)格及工程進(jìn)度，原有的粗放化管理模式由于缺乏相關(guān)制度的保障，擴(kuò)大了管理差異，難以滿足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需求，精細(xì)化管理缺乏層次性，對(duì)市場(chǎng)變化的把握深度不到位，進(jìn)一步加劇了經(jīng)營(yíng)管理方面的窘境；此外，房地產(chǎn)建設(shè)涉及項(xiàng)目眾多，保持企業(yè)經(jīng)營(yíng)正常化是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的核心任務(wù)，直接關(guān)系到企業(yè)發(fā)展的興衰，但房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)卻趨于停滯，造成施工成本的浪費(fèi)，只有運(yùn)用精細(xì)化管理理念，按部就班的在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全建設(shè)周期內(nèi)做好各部門協(xié)調(diào)分工，明確每個(gè)環(huán)節(jié)的工程量，細(xì)化工程責(zé)任，才能保障建設(shè)過(guò)程的流暢和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的完整。目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，企業(yè)在成本核算及市場(chǎng)管理投入的資金和人力過(guò)多，形成房地產(chǎn)各項(xiàng)目發(fā)展不平均的現(xiàn)狀，過(guò)于倚重某些控制節(jié)點(diǎn)會(huì)忽視對(duì)其他項(xiàng)目的管理和控制，使企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期延長(zhǎng)，降低了工程效率，提升了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力帶來(lái)負(fù)面影響。

3 房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目精細(xì)化管理的優(yōu)勢(shì)

精細(xì)化管理是未來(lái)工程項(xiàng)目管理發(fā)展的必由之路，相較傳統(tǒng)管理模式，后者具有多種優(yōu)勢(shì)。首先，精細(xì)化管理有助于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)流程，改進(jìn)粗放化管理現(xiàn)狀。正所謂“沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓”，作為企業(yè)決策層和管理層人員，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)做到有規(guī)可循、有據(jù)可依，從管理責(zé)任制的獎(jiǎng)懲細(xì)則，到具象化的管理方案都應(yīng)當(dāng)做到規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。實(shí)行精細(xì)化管理的先決條件是保障崗位職責(zé)的明晰，有助于規(guī)范員工指標(biāo)，加強(qiáng)內(nèi)控管理；其次，精細(xì)化管理具有前瞻性，對(duì)項(xiàng)目管理分析更為全面，改善傳統(tǒng)企業(yè)機(jī)會(huì)化管理模式，可對(duì)項(xiàng)目存在問(wèn)題進(jìn)行深層分析，避免企業(yè)規(guī)劃過(guò)程中拘泥于資本，或企業(yè)因趨利性造成的決策失誤；最后，精細(xì)化管理對(duì)信息技術(shù)的依賴度較高，計(jì)算機(jī)及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展可依照大數(shù)據(jù)分析法對(duì)企業(yè)的資金鏈及市場(chǎng)管理進(jìn)行全方位分析，輔助決策層及管理層進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)節(jié)，提升企業(yè)項(xiàng)目管理有效性和準(zhǔn)確性。

4 提升精細(xì)化管理的措施

4.1 完善現(xiàn)有制度

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中已形成了較完善的規(guī)章制度，進(jìn)行粗放化管理的方法可以在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)，通常情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的周期時(shí)間長(zhǎng)，工程量大，諸多不穩(wěn)定因素會(huì)影響到項(xiàng)目進(jìn)度甚至驗(yàn)收質(zhì)量，企業(yè)應(yīng)制定靈活可調(diào)節(jié)的規(guī)范管理制度，從項(xiàng)目規(guī)劃到承包地皮，包括工程造價(jià)管理、招投標(biāo)管理、建筑工程設(shè)計(jì)、施工管理、項(xiàng)目峻收及市場(chǎng)銷售等流程應(yīng)設(shè)置全面完整的規(guī)章制度，明細(xì)各項(xiàng)目工作內(nèi)容及績(jī)效。在單一項(xiàng)目投入建設(shè)的兩年內(nèi)，市場(chǎng)的變化會(huì)為企業(yè)帶來(lái)機(jī)遇和挑戰(zhàn)，精細(xì)化管理對(duì)項(xiàng)目預(yù)算和規(guī)劃內(nèi)容加以調(diào)節(jié)，有助于企業(yè)設(shè)定中長(zhǎng)期目標(biāo)，結(jié)合企業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行深度優(yōu)化。例如，企業(yè)在招標(biāo)過(guò)程中想以較低的價(jià)格獲得較好的建筑用地，就應(yīng)當(dāng)做好市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)想要開發(fā)的場(chǎng)地進(jìn)行區(qū)位條件分析，對(duì)周邊交通網(wǎng)絡(luò)、市政工程、醫(yī)療及教育機(jī)構(gòu)分布進(jìn)行調(diào)查，以精細(xì)化預(yù)算分析該地區(qū)項(xiàng)目落成后的預(yù)計(jì)收益，以此來(lái)判定項(xiàng)目工程造價(jià)，并協(xié)調(diào)好政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)工作人員，做好規(guī)劃部門和市場(chǎng)部門兩手抓，明確職能分配，以便在招標(biāo)過(guò)程中把握主動(dòng)權(quán)，避免企業(yè)虧損。

4.2 堅(jiān)持以人為本管理方針，建設(shè)企業(yè)文化

房地產(chǎn)企業(yè)的人員流動(dòng)性較強(qiáng)，中間的人事變動(dòng)將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展造成一定的負(fù)面影響，精細(xì)化管理的表層是對(duì)項(xiàng)目制度和操作的規(guī)范，但科學(xué)化管理的深層目的是提升對(duì)人員的高效利用，因此，企業(yè)精細(xì)化管理根本上要發(fā)揮人員的主觀能動(dòng)性，堅(jiān)持以人為本的管理方針，實(shí)現(xiàn)企業(yè)工作人員的合理調(diào)動(dòng)，企業(yè)應(yīng)長(zhǎng)期組織精細(xì)化操作與制度的教育宣傳，適當(dāng)開展經(jīng)營(yíng)實(shí)踐與組織性活動(dòng)，提升人員向心力，規(guī)范企業(yè)文化；同時(shí)開展柔性管理，由于市政規(guī)劃和市場(chǎng)環(huán)境的變動(dòng)，諸多不穩(wěn)定因素或多或少的會(huì)影響到企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)展，開展建筑工程項(xiàng)目管理，精細(xì)化的規(guī)章制度盡管從全局角度觀察是利于提升建設(shè)效率的，但在特殊條件下應(yīng)具體問(wèn)題具體分析，做好工作人員的安排與管理，發(fā)揮員工自我約束性，做到剛?cè)岵?jì)，以情感化人，調(diào)動(dòng)員工潛力，引導(dǎo)企業(yè)績(jī)效制度向人性化發(fā)展。

4.3 設(shè)立階段性目標(biāo)，提升項(xiàng)目層次化

層次化和標(biāo)準(zhǔn)化是精細(xì)化管理的兩大特征，企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)做到腳踏實(shí)地，步步為營(yíng)，結(jié)合工程項(xiàng)目和企業(yè)發(fā)展的具體情況進(jìn)行決策。首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定短期與中長(zhǎng)期相結(jié)合的項(xiàng)目規(guī)劃，在房地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)的兩年內(nèi)，短期規(guī)劃以各個(gè)工程階段為節(jié)點(diǎn)，重點(diǎn)做好招標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工、銷售四個(gè)板塊的計(jì)劃與管理；中期規(guī)劃則是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的管理和控制，做好各部門和各單位的協(xié)調(diào)；長(zhǎng)期規(guī)劃則是在階段性調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)企業(yè)的未來(lái)一段時(shí)間的發(fā)展進(jìn)行預(yù)案分析，確立企業(yè)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。項(xiàng)目管理要發(fā)揮績(jī)效激勵(lì)機(jī)制的作用，調(diào)動(dòng)員工生產(chǎn)積極性，對(duì)超額完成指標(biāo)和高質(zhì)量成果實(shí)行薪酬性和非薪酬性獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼，提升員工對(duì)企業(yè)文化及項(xiàng)目工作的認(rèn)同感，擴(kuò)寬晉升機(jī)制，讓優(yōu)秀員工進(jìn)入到管理崗位，提升項(xiàng)目管理效率，量化員工貢獻(xiàn)，針對(duì)不同崗位及個(gè)人創(chuàng)造的價(jià)值，制定具體激勵(lì)政策。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，精細(xì)化管理有利于提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，促使項(xiàng)目管理改進(jìn)粗放化管理模式；目前，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理實(shí)施過(guò)程中，存在著難以實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)規(guī)范化，流程冗雜，管理效率低下等問(wèn)題，應(yīng)積極推動(dòng)項(xiàng)目精細(xì)化管理落實(shí)工作，在項(xiàng)目策劃、合同管理、工程設(shè)計(jì)等層面實(shí)現(xiàn)精細(xì)化改革，促進(jìn)項(xiàng)目管理流程標(biāo)準(zhǔn)化、正規(guī)化。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳子浩，廖宏鋮，汪明舉，等.試分析建筑工程項(xiàng)目科學(xué)管理與成本控制[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2017（03）：125.