文/趙叢叢 青島市住房保障中心 山東青島 266002

自2014年公租房、廉租房租賃型保障房并軌運(yùn)行以來(lái)，其定價(jià)模式就受到廣泛關(guān)注。市場(chǎng)、收入、成本作為公租房定價(jià)的基本要素，如果定價(jià)不合理，將導(dǎo)致公租房空置率居高不下。為此，本文將著重就公共租賃住房租金定價(jià)影響因素及定價(jià)模式進(jìn)行探析。

1、公租房定價(jià)影響因素

縱觀國(guó)內(nèi)外公租房定價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，其影響因素主要有市場(chǎng)、收入、成本三類(lèi)。一是市場(chǎng)方面。考慮到公租房供給與需求的關(guān)系，在租金定價(jià)上要參照市場(chǎng)定價(jià)水平。不過(guò)，公租房作為保障性住房，其房租租金水平應(yīng)該低于同期、同地段、同類(lèi)型房屋的租金水平。如果高于或持平，都將導(dǎo)致公租房空置率升高。如果低于市場(chǎng)租金水平，反而誘發(fā)更多申請(qǐng)者，給政府財(cái)政帶來(lái)過(guò)大負(fù)擔(dān)。在公租房供應(yīng)方面，國(guó)家對(duì)公租房建設(shè)規(guī)模的增大，使得地方政府力不從心，而引入社會(huì)資本，當(dāng)公租房租金低于市場(chǎng)水平時(shí)，其公租房建設(shè)成本、房企利潤(rùn)降低，影響房企參與公租房建設(shè)的積極性。政府采用補(bǔ)貼方式來(lái)緩解房企建設(shè)回報(bào)率，反而變相增加了政府的負(fù)擔(dān)。二是收入方面。公租房定價(jià)與申請(qǐng)人的收入關(guān)系緊密，國(guó)家在推進(jìn)公租房建設(shè)工作中，其初衷為解決中低收入人群的住房難題，而中低收入人群，自身收入狀況堪憂(yōu)，如果租金定價(jià)偏高，則低收入人群缺失支付能力。顯然，與國(guó)家的公租房政策相背離。如果公租房租金水平較低，也不利于國(guó)家投資回報(bào)的收回，導(dǎo)致社會(huì)資源濫用。三是成本方面。從公租房政策導(dǎo)向來(lái)看，公租房土地、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)成本均與政府投資有關(guān)，其定價(jià)本身要體現(xiàn)公益性、保障性，政府不能過(guò)高追求利潤(rùn)，只能通過(guò)收取少量的租金來(lái)補(bǔ)償建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本。

2、現(xiàn)行主要公租房定價(jià)模式

對(duì)于公租房定價(jià)模式的選擇，當(dāng)前主要以下幾種。

2.1 單一因素定價(jià)模式

所謂單一因素定價(jià)模式，就是依據(jù)公租房定價(jià)主要因素，市場(chǎng)、收入、成本中的一項(xiàng)為基準(zhǔn)，來(lái)制定租金定價(jià)模式。如市場(chǎng)定價(jià)模式，主要結(jié)合地區(qū)同路段、同類(lèi)型房屋的租賃價(jià)格為基準(zhǔn)，給予適當(dāng)?shù)恼蹆r(jià)處理。對(duì)于折價(jià)程度，一方面與政府的保障性政策有關(guān)，另一方面還要結(jié)合各地政府相關(guān)政策來(lái)制定。不過(guò)，市場(chǎng)定價(jià)模式也存在不足，如果市場(chǎng)租金過(guò)高，盡管進(jìn)行了折價(jià)，但公租房租金仍然高于低收入人群的支付能力，導(dǎo)致空置率升高；如果市場(chǎng)租金過(guò)低，可能導(dǎo)致公租房租金更低，反而加劇了政府負(fù)擔(dān)。另外，對(duì)于折價(jià)計(jì)算方法，各地經(jīng)濟(jì)水平差異性大，缺乏科學(xué)定量。對(duì)于成本定價(jià)模式，主要以公租房建設(shè)成本為基準(zhǔn)，適當(dāng)增加利潤(rùn)和稅金來(lái)確定公租房租金。如在重慶、廣西等地應(yīng)有。該模式也存在不足，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)定租金，土地等級(jí)差異性問(wèn)題，使得區(qū)域定價(jià)缺失可參照性。以單純收入定價(jià)，主要是從申請(qǐng)人的支付能力上來(lái)計(jì)價(jià)。該模式主要應(yīng)用于日本，其不足為如果申請(qǐng)人支付能力不足，則政府負(fù)擔(dān)過(guò)重。

2.2 兩種因素定價(jià)模式

對(duì)于兩種因素定價(jià)模式，主要是綜合市場(chǎng)、收入因素來(lái)定價(jià)。該模式既關(guān)注不同區(qū)域市場(chǎng)租金的變化與差異，又關(guān)注申請(qǐng)人的支付能力差異，根據(jù)實(shí)施分類(lèi)管理，來(lái)制定不同的租金水平，實(shí)現(xiàn)對(duì)不同低收入人群的差異化租金管理。該模式在北京、廣州、深圳、美國(guó)、新加坡等地應(yīng)用，具有較廣泛的定價(jià)合理性。

2.3 多種因素定價(jià)模式

對(duì)于多種因素定價(jià)模式，將其相關(guān)因素進(jìn)行多重綜合，權(quán)衡其參照基準(zhǔn)來(lái)制定公租房租金。該模式雖然在理論上較為合理，但缺乏可操作性。各地政府在定價(jià)中多進(jìn)行定性分析，推廣難度大。

3、基于片區(qū)整體評(píng)估的公租房定價(jià)模式

總體來(lái)看，無(wú)論是單一因素、雙因素還是多因素定價(jià)，市場(chǎng)與收入作為定價(jià)參照基礎(chǔ)具有較廣泛的認(rèn)可度。不過(guò)，本文所提出的片區(qū)整體評(píng)估法定價(jià)模式，以某片區(qū)為單位，參照對(duì)不同低收入人群的收入差異，引入公租房租金整體評(píng)估法，來(lái)減少人為干預(yù)，提高評(píng)估效率，促進(jìn)定價(jià)模式的可持續(xù)性發(fā)展。

3.1 片區(qū)定價(jià)可行性分析

對(duì)于片區(qū)評(píng)估定價(jià)模式，其前提是以某片區(qū)為基準(zhǔn)，參照市場(chǎng)、申請(qǐng)人支付水平，對(duì)該區(qū)域公租房租金定價(jià)進(jìn)行整體性評(píng)估。也就是說(shuō)，對(duì)于片區(qū)定價(jià)是建立在綜合評(píng)估基礎(chǔ)上，通過(guò)篩選與論證，來(lái)最終形成定價(jià)機(jī)制。以青島市公共租賃住房項(xiàng)目建設(shè)為例，該項(xiàng)目涉及公租房數(shù)量分別為當(dāng)代廣場(chǎng)項(xiàng)目34套，人和路改造項(xiàng)目28套，華融藍(lán)海洋.望海項(xiàng)目48套區(qū)，中海藍(lán)庭項(xiàng)目392套，中海寰宇天下（B地塊）項(xiàng)目1350套、海爾世紀(jì)公館項(xiàng)目2700套。綜合片區(qū)定價(jià)與項(xiàng)目定價(jià)的優(yōu)勢(shì)，確保公租房福利屬性和較低租金水平。

3.2 片區(qū)租金評(píng)估

根據(jù)片區(qū)整體性評(píng)估思路，對(duì)相關(guān)法規(guī)、政策、時(shí)間因素進(jìn)行多方計(jì)算，通過(guò)最優(yōu)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)、最優(yōu)計(jì)算過(guò)程，最終達(dá)到最優(yōu)定價(jià)評(píng)估結(jié)果。參照同地段房租租金標(biāo)準(zhǔn)，考慮低收入戶(hù)籍家庭的支付能力，按照市國(guó)土資源和房屋管理局等部門(mén)出臺(tái)的青土資房發(fā)[2014]376號(hào)文件有關(guān)規(guī)定，確定該項(xiàng)目戶(hù)籍承租家庭的差別化租金標(biāo)準(zhǔn)分別為：第一檔為每月每建筑平方米0.75元；第二檔為市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)的30%；第三檔為市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)的50%；第四檔為市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)的70%。具體如下表：

從上述片區(qū)整體評(píng)估定價(jià)模式來(lái)看，兼顧了片區(qū)內(nèi)市場(chǎng)租金價(jià)格，以及對(duì)不同申請(qǐng)人收入差異性的分類(lèi)管理，規(guī)避了單純某一定價(jià)、市場(chǎng)與收入綜合定價(jià)的缺陷，具有科學(xué)、合理、可行性。當(dāng)然，該定價(jià)模式仍有待完善的空間，特別是考慮地方經(jīng)濟(jì)水平、財(cái)政支付能力等因素的差異性。

結(jié)語(yǔ)：

公租房定價(jià)模式的研究與探索，要強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)。一是對(duì)公租房租金的定價(jià)，要避免單純性租金補(bǔ)貼的弊端，要統(tǒng)合政府現(xiàn)金補(bǔ)貼、租金減免、租金補(bǔ)貼券等多種方式；二是要融入相關(guān)稅制調(diào)控，降低政府負(fù)擔(dān)過(guò)重問(wèn)題，促進(jìn)公租房建設(shè)良性發(fā)展。