朱彤

【摘 要】2015年萬(wàn)科陷入股權(quán)之爭(zhēng)，本文基于2014-2015年萬(wàn)科財(cái)務(wù)報(bào)表，分析了其償債，營(yíng)運(yùn)，盈利，增長(zhǎng)等能力，并就分析結(jié)果給出一定的結(jié)論及建議。

【關(guān)鍵詞】萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)；財(cái)務(wù)分析

一、引言

2015年房地產(chǎn)政策堅(jiān)持促銷費(fèi)、去庫(kù)存的總基調(diào)，供需兩端寬松政策頻出以促進(jìn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)穩(wěn)步回升，行業(yè)運(yùn)行政策環(huán)境顯著改善，市場(chǎng)持續(xù)回暖，，供應(yīng)壓力過(guò)剩有所緩解；同時(shí)住房改善需求顯著釋放，一線及重點(diǎn)二線城市高價(jià)位樓盤(pán)成交占比提升，新房百城住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.39%，一線城市上漲15.1%，二三線城市均下跌；品牌房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升，熱點(diǎn)城市布局深化。

萬(wàn)科為專業(yè)化房地產(chǎn)公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)。2015年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1955.5億元，較2014年上升了33.6%，實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤(rùn)較2014年增長(zhǎng)了15.1%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的主要產(chǎn)品為商品住宅，截至2015年底，公司在中國(guó)大陸擁有472個(gè)主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)銷售面積2，067.1萬(wàn)平方米，銷售金額2，614.7億元，在全國(guó)的市場(chǎng)占有率上升至3.00%。海外項(xiàng)目貢獻(xiàn)銷售面積2.8萬(wàn)平方米，貢獻(xiàn)銷售收入28.8億元。物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合并報(bào)表范圍內(nèi)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入29.7億元，同比增長(zhǎng)49.4%。公司將與深圳地鐵展開(kāi)“地鐵+物業(yè)”合作，向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

二、財(cái)務(wù)狀況經(jīng)營(yíng)成果分析

1.資產(chǎn)負(fù)債表分析

萬(wàn)科資產(chǎn)與權(quán)益對(duì)稱結(jié)構(gòu)為穩(wěn)健結(jié)構(gòu)，流動(dòng)資產(chǎn)由短期資金和長(zhǎng)期資金共同供給。2015年流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重為89.49%，較2014年略有下降。其中，兩年的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比重均在67%以上，其次是其它應(yīng)付款和貨幣資金。長(zhǎng)期股權(quán)投資在非流動(dòng)資產(chǎn)中占比最大，為52.14%。負(fù)債占總資產(chǎn)的77.7%，其中流動(dòng)負(fù)債占比較大，兩年均在68%左右。流動(dòng)負(fù)債中，占比較大為應(yīng)付賬款和預(yù)收賬款。2015年未分配利潤(rùn)占所有權(quán)權(quán)益比重為8.60%，較2014年增長(zhǎng)了25.25%。經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)2015年占比達(dá)92%以上，投資性資產(chǎn)占比較2014年略有提升。流動(dòng)負(fù)債中主要為經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)負(fù)債，且多為信用負(fù)債，成本較低。

2.利潤(rùn)表分析

收支方面：縱向來(lái)看，營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比重最大，達(dá)70%，營(yíng)業(yè)稅及附加為第二大項(xiàng)占比9%左右，兩年基本保持穩(wěn)定。期間費(fèi)用三項(xiàng)合計(jì)占營(yíng)業(yè)收入的4.8%，較2014年的6.2%有所下降，主要是銷售、財(cái)務(wù)費(fèi)用的減少。橫向來(lái)看，營(yíng)業(yè)收入增幅為33.58%略低于營(yíng)業(yè)成本34.71%的增幅，營(yíng)業(yè)稅金及附加，管理費(fèi)用均呈現(xiàn)超過(guò)20%的正增長(zhǎng)，銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、資產(chǎn)減值損失呈現(xiàn)出負(fù)增長(zhǎng)，投資收益也表現(xiàn)為14.36%的減少。銷售費(fèi)用的減少主要是降低了品牌推廣費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用的減少則是短期借款減少帶來(lái)的利息支出的減少和債權(quán)性投資增加帶來(lái)的利息收入的增加。營(yíng)業(yè)外收支占比在0.5%以下。利潤(rùn)方面：2015年公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)的增幅相當(dāng)，都在33%左右。凈利潤(rùn)達(dá)259億元。以上變化說(shuō)明公司規(guī)模在擴(kuò)張，銷售增長(zhǎng)速度快，發(fā)展前景向好。

3.現(xiàn)金流量表分析

2014、15兩年，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入占現(xiàn)金流入總量均在80%以上，占絕對(duì)比重。2015年銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金占比達(dá)76.81%，為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入的主要來(lái)源；相對(duì)應(yīng)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出占現(xiàn)金流出總量的比重最大為75.05%，購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金為最大流出，達(dá)50.2%，較2014年增加了36.49%；投資活動(dòng)現(xiàn)金流入占現(xiàn)金流入總量的1.46%，較2014年下降了46.46%。投資活動(dòng)現(xiàn)金流出占流出總量的9.46%，較14年增加了138.84%，占比較大的投資所支付的現(xiàn)金本年度增長(zhǎng)了348.36%；籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入占流入總量的16.34%，較2014年下降了了6.36%。取得借款收到的現(xiàn)金占比最大?；I資活動(dòng)現(xiàn)金流出占流出總量的比重為15.48%，較2014年減少了29.58%，主要為償還債務(wù)支付的現(xiàn)金本年度減少了41.71%。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)流入流出比為1.08，較14年有所降低。2015年投資活動(dòng)的流入流出比為0.15，三年內(nèi)企業(yè)的投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~均小于0，流入流出相差較大，說(shuō)明集團(tuán)在進(jìn)行戰(zhàn)略性擴(kuò)張。

4.相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

1）償債能力分析

流動(dòng)比率低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)2但高于1，說(shuō)明短期資產(chǎn)足以償還短期債務(wù)；速動(dòng)比率遠(yuǎn)小于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)1，因?yàn)榇尕浽谡急容^大，故與流動(dòng)比率相差較大；現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率也較低，源于流動(dòng)負(fù)債增加和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)流出的大幅波動(dòng)。同樣現(xiàn)金利息倍數(shù)下降較多也是基于此。公司的流動(dòng)負(fù)債保障倍數(shù)較低，于短期債權(quán)人是不利的。資產(chǎn)負(fù)債率在77%的較高水平，權(quán)益乘數(shù)大表明財(cái)務(wù)杠桿較大，風(fēng)險(xiǎn)也高。長(zhǎng)期負(fù)債與營(yíng)運(yùn)資本比率較高，長(zhǎng)期負(fù)債的增長(zhǎng)速度快于營(yíng)運(yùn)資本，償債能力在下降。利息保障倍數(shù)較高，負(fù)債規(guī)?？s減，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)增加。

2）營(yíng)運(yùn)能力分析

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率處于較高水平且遠(yuǎn)大于應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率，意味著企業(yè)銷售回款加快，企業(yè)話語(yǔ)權(quán)強(qiáng)。建設(shè)周期的相對(duì)縮短和存貨銷量增加，周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對(duì)較低，房地產(chǎn)存貨經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，相對(duì)回收資金較慢?？傎Y產(chǎn)減值率較低，這主要是因?yàn)楣举Y產(chǎn)多為保值升值資產(chǎn)。凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率增長(zhǎng)較快，說(shuō)明隨著資本的積累，企業(yè)的規(guī)模在逐漸擴(kuò)張。銷售增長(zhǎng)率上升較快且處于較高水平，體現(xiàn)企業(yè)銷售較快的增長(zhǎng)速度。3）盈利能力分析

2015年ROE和ROA有所增長(zhǎng)，表明企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)效率在提高，獲取報(bào)酬水平在提升。總資產(chǎn)利潤(rùn)率略低于ROA，該指標(biāo)提高，企業(yè)的資產(chǎn)利用效益在改善，企業(yè)的盈利水平增強(qiáng)。銷售毛利率處于較好水平，且保持穩(wěn)定，盈利能力較好。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率基本穩(wěn)定，和銷售毛利率相差較大，企業(yè)可加強(qiáng)期間費(fèi)用管理，提高經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率。銷售凈利率保持穩(wěn)定為13%左右，盈利水平較好，但絕非暴利。經(jīng)營(yíng)成本利潤(rùn)率略有上升，表明企業(yè)成本費(fèi)用盈利能力在提升。

三、分析結(jié)論及建議

（1）2015年隨著房市回暖，總資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)上升至20.24%，凈利潤(rùn)也呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。萬(wàn)科借助其品牌，資金等優(yōu)勢(shì)，保持著較好的增長(zhǎng)趨勢(shì)，處于不斷規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型中。

（2）短期償債指標(biāo)相對(duì)較低，涉及現(xiàn)金流量的指標(biāo)都偏低。企業(yè)整體的長(zhǎng)期償債能力不高，，從公司盈利增長(zhǎng)來(lái)看有足夠能力提高自有資金比例，適當(dāng)降低負(fù)債規(guī)模，提升償債能力。

（3）存貨周轉(zhuǎn)期，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期均有較大比例的縮短，總資產(chǎn)收入率在增加，資產(chǎn)減值率下降，成本收入率基本穩(wěn)定。企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力在增強(qiáng)，資金的使用效率提高。公司的凈資產(chǎn)收益率、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率實(shí)現(xiàn)一定的增長(zhǎng)，處在行業(yè)較高水平。盈利能力較好。但是本年度的銷售現(xiàn)金比率，現(xiàn)金經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率均呈現(xiàn)較大幅度下降，說(shuō)明企業(yè)的收益質(zhì)量不佳。

（4）萬(wàn)科預(yù)計(jì)與深圳地鐵“地鐵+物業(yè)”深入合作，圍繞地鐵為城市提供配套服務(wù)，向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，讓萬(wàn)科的全體股東都能分享地鐵時(shí)代的經(jīng)濟(jì)紅利。就預(yù)期增長(zhǎng)率計(jì)算出的PE值來(lái)看，公司的股票價(jià)值被低估，有較好的投資價(jià)值。萬(wàn)科此間身處股權(quán)之爭(zhēng)，專家紛紛預(yù)測(cè)萬(wàn)科于7月份的復(fù)牌會(huì)迎來(lái)股價(jià)一定程度的下跌。

【參考文獻(xiàn)】

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