宋憲平

摘要：本文以房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)各階段的成本控制為主要內(nèi)容，對目前房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的現(xiàn)狀來進行研究和分析，充分論證房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段成本控制的重要性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建設(shè)階段；成本控制

在我國停止住房分配后，房地產(chǎn)企業(yè)開始迅速發(fā)展。在這樣的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的成本控制不僅具有一定的現(xiàn)實意義，更關(guān)系到相關(guān)開發(fā)企業(yè)如何在困境中生存和發(fā)展。創(chuàng)新才是硬道理，所以相關(guān)開發(fā)企業(yè)必須對成本控制措施進行創(chuàng)新，這就關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中如何降低成本來擴展有限的利潤空間使自己在此領(lǐng)域有一定的立足之地。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)在建設(shè)階段成本控制的重要性。

一、房地產(chǎn)項目開發(fā)主要階段

一般來說，房地產(chǎn)項目開發(fā)投資期較長，需要從土地拍賣開始，然后進行拆遷、相關(guān)項目策劃、設(shè)計、招投標、工程施工、竣工驗收等這些階段。而且，各個階段的特點和工作的重點以及工作的內(nèi)容都是不一樣的。由此可見，每個階段的成本控制方法也有所不同。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商要分階段、分重點、分步驟對整個工程進行系統(tǒng)完善的成本控制，以此來實現(xiàn)工程成本降低，達到項目預訂成本的控制目標。

二、項目工程土地費用階段成本控制

土地使用權(quán)的取得是房地產(chǎn)商開發(fā)成本的重要組成部分，開發(fā)企業(yè)在購買土地時需要支付一定的資金，而這一部分資金整體數(shù)額較大，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在開始前就要對政府所拍賣的地塊進行考察?？疾鞂ο蟀ǎ涸摰貕K的商業(yè)價值、交通狀況、周邊環(huán)境、給排水狀況以及三通條件等。經(jīng)過實地考察對該地塊的具體情況進行了解、掌握，對其實際開發(fā)價值或開發(fā)成本形成較為準確和客觀的評估，這就為拍賣時的競標環(huán)節(jié)打下了很好的基礎(chǔ)。除此之外，還要對現(xiàn)有地塊的建筑物進行拆遷，已經(jīng)拆遷的建筑物拆遷進度，是否有歷史遺留的一些問題以及競爭對手的相關(guān)情況等都要有所了解。通過以上環(huán)節(jié)對該地塊的具體情況有了一定的掌握，對前期土地取得的成本費用也可以加以控制，達到我們控制整體成本的目的。

三、項目工程建設(shè)階段成本控制

（一）項目工程決策階段

項目決策階段成本控制包括：項目建議書的初步投資估算、可行性研究階段的投資估算、初步設(shè)計階段的概算、項目決策階段的備選方案選擇等。

在決策階段進行造價控制對項目整體建設(shè)成本的影響很大，在可行性研究階段，，項目開發(fā)人員可與相關(guān)專家一起通過科學的方法對項目方案進行選擇，可以大規(guī)模地調(diào)整工程造價；設(shè)計階段，相關(guān)人員可以對所選方案進行對比、合理選擇所需項目工藝、較大幅度進行造價調(diào)整，以達到最優(yōu)目的；以上所有階段確定之后就要進行施工階段，施工階段只能按照設(shè)計規(guī)定，通過對施工組織優(yōu)化和相關(guān)技術(shù)來降低開發(fā)成本。整體看來，投資估算階段顯得尤為重要。

由于項目的特點不同，投資估算采用的方法也會不一樣。應該根據(jù)所需要的精度、獲取的一些技術(shù)經(jīng)濟方面的資料，選取合適的估算方法。投資估算方法有以下幾種：生產(chǎn)能力指數(shù)估算法、資金周轉(zhuǎn)率法、朗格系數(shù)法和指標估算法。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，長期采用指標估算法來對項目投資進行估算，如果套用指標和具體工程數(shù)據(jù)之間有差異時要進行局部的調(diào)整和換算。

（二）項目工程設(shè)計階段

設(shè)計階段是整個房地產(chǎn)項目進行成本控制的重點和關(guān)鍵。雖然設(shè)計費用在整個工程總體費用中所占比例不是很大，但這一階段對整個工程的工程造價影響卻很大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過此階段有效地進行造價控制。這對于整個工程來說都具有非常重大的意義。

房地產(chǎn)開發(fā)商可引入競爭機制，進行相關(guān)設(shè)計招標；加強技術(shù)經(jīng)濟方面分析，使最終設(shè)計不僅具有適用性還具有技術(shù)先進性。這樣不但保證了整體性能和質(zhì)量，而且還降低了項目投資費用；進行限額設(shè)計，可以控制整體項目費用；在設(shè)計變更環(huán)節(jié)可加強管理，盡量減少突發(fā)情況帶來的影響，降低項目成本損失；嚴格控制設(shè)計所需費用，實行矩陣式組織結(jié)構(gòu)和一專多能的相關(guān)用人制度，以此來提高人員利用率；建立風險激勵制度，以達到提高設(shè)計人員責任感和積極性的目的。

（三）項目工程施工階段成本控制

對施工組織設(shè)計進行審查，施工組織設(shè)計不僅是承包方在施工作業(yè)時的綱領(lǐng)性文件，也是發(fā)包方對整個工程質(zhì)量控制、成本目標、工程工期以及處理索賠的重要依據(jù)；對工程支付款進行嚴格管理，工程款支付管理有：不提前支付、根據(jù)工程的計量結(jié)果，扣除不符合要求的工作量、不拒絕付款、不拖延支付、不降低承包商的積極性；工程變更的控制，工程建設(shè)具有工期長、成本高和技術(shù)復雜等特點。在勘察設(shè)計方面，由于工作粗糙會在施工過程中發(fā)現(xiàn)很多事先未想到的問題，這樣就導致不得不變更設(shè)計，引起工程數(shù)量發(fā)生改變。也可能由于事先有很多無法涉及到的相關(guān)方面導致設(shè)計更改、工期延誤、原材料變動等，這都將造成成本的增加。在這一階段進行建筑項目成本控制要確保各部門及時溝通和積極地配合。

四、項目工程竣工結(jié)算階段成本控制

項目工程建設(shè)完成后，首先是要對工程項目進行竣工驗收。開發(fā)商在這一階段要組織相關(guān)部門和專家對整個工程進行細致的檢查，對項目的各種使用功能進行整體試用，對存在的質(zhì)量問題及時監(jiān)督承包商補修，保證在工程交付使用之后不再存在質(zhì)量等問題，不再產(chǎn)生相關(guān)的費用；項目開發(fā)商要清晰完整及時地把驗收合格的物業(yè)和設(shè)備交給物業(yè)管理單位，方便物業(yè)單位及時有效地開展物業(yè)管理方面的工作，這樣就減少了前期開發(fā)商在物業(yè)管理中產(chǎn)生的費用；編制完整的用戶使用手冊，明確告知業(yè)主需要注意的事項以及正確使用相關(guān)設(shè)備的方法和流程，盡可能地減少由于業(yè)主使用方法不正確對建筑形成損壞，造成開發(fā)商進行不必要的成本支出；工程結(jié)算工作要及時開展，工程在交付完成之后，相關(guān)工程內(nèi)容都處于隱蔽狀態(tài)，因此，收集結(jié)算資料要及時，這樣可以避免以后工程項目資料缺失或者人員變動造成爭議，給成本控制增加難度。

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