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【摘要】當前，受調控政策的影響，導致房地產行業(yè)在發(fā)展過程中面對著較強的政策性壓力，由此也將導致其價格下行風性顯著提高?；诖朔N現狀，我國商業(yè)銀行應采用具有針對性的房地產信貸風性控制措施，由此減少或消除房地產信貸風性的出現。對此，文中分析出導致銀行房地產信貸風性的因素，并進一步探討了新形勢下銀行房地產信貸風性的控制措施。旨在通過本文的研究，為完善新時期銀行房地產信貸風性的優(yōu)化控制措施，盡自己的微薄之力。

【關鍵詞】商業(yè)銀行 房地產 信貸風性

前言：新時代背景下，隨著人們生活水平的顯著提升，促使房地產行業(yè)得到了較為快速的發(fā)展，由此也促進房地產企業(yè)普遍增多。而對于房地產行業(yè)而言，其在發(fā)展中的資金來源，有1/4是來自于銀行貸款方面，這也表明銀行房地產信貸，是房地產行業(yè)得以發(fā)展的重要資金途徑。但對于房地產行業(yè)中所面臨的政策壓力以及價格下行的風性等，我國商業(yè)銀行應當建立起極具針對性的風性控制機制，以便于在降低信貸風性的前提下，促使其得到合理化的發(fā)展。

一、銀行房地產信貸風性生成因素

個人住房信貸和房地產開發(fā)貸款，是商業(yè)銀行房地產貸款中的兩種類型，而生成兩者風性的因素也涵蓋多方面內容

（一）個人住房貸款信貸風性因素

通常所說的個人住房貸款，是個人在購置房產時，利用房產價值進行抵押，以此自銀行內，獲取到補充購置房產的購買資金，此種購買資金便是購房者在銀行中所獲取到的信用貸款。此種形式的個人住房貸款，其信貸風性主要涉及到兩方面內容。其一，是因貸款人的違約而生成的信用風性；其二，是受金融市場利率波動所引發(fā)的市場風性。在個人住房貸款違約風性的生成與傳導機制中，風性誘發(fā)因素通?？煽偨Y成：

①還貸能力惡化：在對商業(yè)銀行實施個人住房貸款行為的借款人，當由于患病、失業(yè)以及其它困難而無力償還貸款的情況，便稱之為還貸能力惡化。

②借款者道德層面風性：借款人在房價出現下行現象后，會采取“斷供”方式所做出的違約行為，雖能夠獲取到相應的風性利益，但卻會由此生成道德層面的借款者風性。

③利率浮動風性：一般情況下，房地產個人信貸的期限較長，且所涉及到的貸款數額也普遍偏高，這將導致在市場利率發(fā)生變化時，房地產抵押貸款所體現出的價值也會隨之變化。同時，當利率波動較為頻繁或幅度較大時，更會直接影響到個人信貸借款人的償還能力，進而促使個人信貸的信用風性顯著提升[1]。

在以上多種風性存在時，商業(yè)銀行的個人住房貸款便會由于信貸風性的生成，而影響到商業(yè)銀行的貸款資金收回，并制約銀行的可持續(xù)性發(fā)展。

（二）房地產開發(fā)貸款風性因素

所謂房地產開發(fā)貸款，即利用房地產在建項目或土地使用權等作為帶有盈利標準的資產抵押物，以此在商業(yè)銀行內，獲取到更為豐厚的房地產開發(fā)信貸資金。此種方式是當今房地產行業(yè)中應用最為普遍的資金籌集方式[2]。

從房地產貸款抵押物的價值角度分析，其物的價值波動要明顯低于證券類的金融資產，且所得收益率也具有固定的保障。因而，在進行房地產開發(fā)貸款中，通常會選用此類抵押物向商業(yè)銀行進行貸款的辦理?；诖?，我國現階段的市場經濟態(tài)勢下，商業(yè)銀行所發(fā)放的房地產開發(fā)貸款，其風性生成的關鍵性誘因為：

①滯銷風性：受房地產價格下行風性因素的影響，房地產市場將迎來消費的低潮期，而消費的低迷也將導致房地產開發(fā)貸款中抵押物生成滯銷風性。一旦滯銷風性生成，則會致使房地產滯銷的現象不斷擴大，進而導致房地產開發(fā)商在資金方面的壓力顯著提升，償還能力降低。由此便會導致銀行信貸風性的生成與激增。

②建設風性：當房地產企業(yè)在自身運營及發(fā)展過程中，出現資金鏈斷裂、工程建造成本超出預期、以及其他不可抗力等因素，都將導致房地產項目出現停工甚至爛尾現象。由此也導致抵押物價值的降低，從而使商業(yè)銀行的信貸出現損失的情況[3]。

③道德風性：當房地產企業(yè)獲取銀行房地產開發(fā)貸款時，若其本質性不良，并采取不正常的騙貸手段，來達到獲取貸款的目的，便會導致商業(yè)銀行在房地產開發(fā)貸款上出現道德風性。

以上風性也表明：對于貸款數額巨大的房地產開發(fā)貸款，若有壞賬生成，則會造成商業(yè)銀行的資金危機和信貸風性。由此也表明銀行對房地產信貸實施良好的風性控制措施，具有極大的應用價值與現實意義。

二、新形勢下銀行房地產信貸風性的控制措施

（一）完善個人信用監(jiān)控機制

現階段，我國不僅已經構建起個人信用監(jiān)控體系，且該體系也已通過不斷的開發(fā)與完善，形成較為全面的信用監(jiān)控規(guī)模。對此，商業(yè)銀行可利用個人信用監(jiān)控系統(tǒng)，獲取到來自貸款個人的相關詳細信息。如信用卡還款情況、個人基本信息資料、過往擔保史以及住房公積金賬戶的實際情況等，進而通過精確性的評估，來最終評定出個人住房信貸者的信用風性等級或水平[4]。然而，商業(yè)銀行當下所具備的個人信貸監(jiān)控能力與水平等，卻仍然停留在靜態(tài)觀測時期，通常僅在貸款發(fā)放審核環(huán)節(jié)中，才能做出個人信用的評估與調查。卻未能在個人信貸資金發(fā)放后，對個人的經濟情況做出實時的監(jiān)督與管控，由此也將導致銀行個人信用監(jiān)控機制難以通過主觀管理意識與預警意識，來提升個人信貸的風性控制能力。

基于上述問題，應積極構建起針對個人信用風性的動態(tài)監(jiān)控機制，對個人住房貸款申請人員的個人信息與實際經濟情況等，進行更為深入的了解與掌握。如是否有遷移習慣、收入來源及穩(wěn)定性、以及個人的非流動資產構成情況等，均是商業(yè)銀行為提升個人信用風性監(jiān)控機制，所應做出全面了解的內容[5]。由此，再對個人貸款的申請者進行個人信用等級的劃分。其中，對于低風性點的貸款者，可在發(fā)放貸款后實施定期的還款進度監(jiān)控，若貸款人未出現延期還貸情況，便無需采用動態(tài)監(jiān)控模式。而若存在高風性的貸款者，商業(yè)銀行應對其實施動態(tài)監(jiān)控，以便隨時發(fā)現違約因素的生成，便于采取早期防范的措施。

（二）構建抵押物的價值監(jiān)測系統(tǒng)

抵押物價值是確保其貸款風性降低的關鍵性因素。對此，應通過各種保障手段與積極的抵押物審查，來確定出抵押物價值是否具備完備性及增值性特點。與此同時，應當構建起針對抵押物價值的監(jiān)測系統(tǒng)，以此進行貸款抵押物價值的動態(tài)檢測與追蹤?，F階段，受我國房地產價值下行因素影響，商業(yè)銀行應在發(fā)放貸款后，對抵押物的房產或土地等，進行價值上的動態(tài)監(jiān)測，并要進一步對該抵押物所具備的增值潛力、功能用途、以及周邊配套設施的完善度等，進行更為深層次的挖掘與評估，以此找尋出可有效解決此類問題的應對措施，避免抵押物價值出現下行或降低的風性，由此也能防止銀行信貸風性的生成和信貸損失的增多[6]。除此之外，商業(yè)銀行在對抵押物進行監(jiān)測過程中，還要同步考慮到銀行職員的操作風性，避免因個人經驗或操作失誤而導致風性的生成。

（三）強化房地產行業(yè)的風性預警

新時期的中國，政府部門對于房地產市場給予了高度的重視，不僅對房地產的市場價格做出了政策上的調控，且實施范圍更是深入到全國各個省市地區(qū)。但由于不同省市地區(qū)的政策標準與執(zhí)行力度等存在明顯的差異性，這就導致商業(yè)銀行在對房地產貸款風性實行控制時，應遵照不同地區(qū)的實際情況，采取極具針對性的信貸風性控制措施。在此新環(huán)境背景下，我國商業(yè)銀行應積極構建起針對房地產行業(yè)的風性預警機制，進而減少或消除房地產行業(yè)的風性生成幾率。

與此同時，商業(yè)銀行應在內部構建起針對風性預警機制的評估小組，并依照本區(qū)域的房地產市場環(huán)境，做出定期的房地產動態(tài)信息記錄。如開發(fā)進度、土地供應規(guī)模變動、房產銷售現狀以及房產銷售價格區(qū)間等，都是需要進行動態(tài)信息記錄的內容。并且，應通過專家研討會的方式，來深度分析本區(qū)域內房地產市場的風性變化水平，并結合國家與地區(qū)的價格調控政策，進一步對房地產行業(yè)風性做出更為精確的評估。除此之外，商業(yè)銀行所構建起的房地產行業(yè)風性預警機制，應依照不同地區(qū)的實際成本投入情況和貸款規(guī)模的高低，來確定出風性預警系統(tǒng)的規(guī)模，以此確保具有應對性的預警機制的貫徹與實施。

（四）第三方監(jiān)督評估機制的引入

當前，我國商業(yè)銀行大多具有較大的機構規(guī)模，且所涉及到的運營成本也呈現出普遍偏高的態(tài)勢。由此在進行房地產行業(yè)的風性預警與監(jiān)測控制時，便會涉及到更高人力、物力、以及財力成本的投入，這也會導致商業(yè)銀行的運營成本持續(xù)遞增。為了確保商業(yè)銀行在不提高自身運營成本的基礎上，同步對房地產行業(yè)風性做出預警與監(jiān)控，可將其自身的部分職能，以外包的形式交由第三方監(jiān)督評估機構予以實施及處理。由此，會導致銀行房地產信貸風性得以在成本方面受到相應的控制，促使其風性成本得到相應的降低。例如：現階段的商業(yè)銀行，可對房地產信貸項目在完成價值評估后，對其實行具有統(tǒng)一性的外包操作與管理。對此，應在積極尋求具有較高公信度的房地產評估機構基礎上，還應注意做好外包職能的限定，避免外包公司利用職能進行非法行為的操作。通過此種第三方監(jiān)督評估機構的引入，不僅能夠顯著提升商業(yè)銀行對于房地產信貸風性的控制機率，更能使商業(yè)銀行的運營成本得以降低，從而實現商業(yè)銀行利潤最大化的目標。

結語：綜上所述，新形勢下，房地產行業(yè)所帶來的房價極具增長和經濟泡沫等問題，受到了社會各界的普遍關注。對此，我國在近年來采取了一系列的政策措施，來對房地產市場進行價格上的調控。但受此高壓調控政策的影響，我國商業(yè)銀行所面臨的房地產信貸風性也在持續(xù)遞增。為此，應在加強與創(chuàng)新房地產信貸風性控制措施的基礎上，進一步從商業(yè)銀行自身做起，不斷構建起與之相關的風性控制體系及風性評估控制工作的外包，以此在降低運營成本的同時，促進房地產信貸風性得到同步的降低。

參考文獻：

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[2]馬婭婷.HB銀行廊坊分行房地產信貸資產風性防范管理研究[D].西安石油大學，2017.

[3]宋婷.新形勢下商業(yè)銀行貸款風性影響因素分析及防范對策[D].山東財經大學，2016.

[4]曹穎.商業(yè)銀行房地產信貸風性控制研究[D].云南師范大學，2014.

[S]孫超.新形勢下銀行房地產信貸風性控制問題分析[J].商業(yè)時代，2013（14）：61-62.

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