馮碩

【摘 要】針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟發(fā)展的新趨勢(shì)，從博弈論的角度闡述了房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟行為的演化路徑。首先，運(yùn)用古諾模型和伯特蘭德模型對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的動(dòng)因進(jìn)行了分析。其次，分析并提出了房地產(chǎn)企業(yè)選擇戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴的準(zhǔn)則。最后，基于參與者的有限理性，建立了基于演化博弈的相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，并討論了企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的長(zhǎng)期演進(jìn)趨勢(shì)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；戰(zhàn)略聯(lián)盟；博弈

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟行為的博弈研究集中于宏觀背景下中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的作用和模式，而并未充分關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)自身的主觀動(dòng)因。為了獲得更多的利潤(rùn)，選擇合適的策略對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。決策不僅取決于某企業(yè)自身，而且還受到其他競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)戰(zhàn)略的影響，因此博弈論是分析問題的有效工具。本文將運(yùn)用博弈論的幾種理論模型對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟行為進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟行為的動(dòng)因分析

（一）基于古諾模型的競(jìng)爭(zhēng)分析

假設(shè)有n個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同一地區(qū)經(jīng)營(yíng)，對(duì)于房地產(chǎn)而言，雖然消費(fèi)者對(duì)不同的物業(yè)有不同的偏好，不同企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品在功能和外觀上有一定的差異，但實(shí)質(zhì)上從功能的角度來看，產(chǎn)品仍然是可替代的，這就表明n個(gè)企業(yè)將有條件達(dá)到古諾均衡，因此他們會(huì)產(chǎn)生聯(lián)盟動(dòng)機(jī)。

（二）基于伯特蘭德模型的競(jìng)爭(zhēng)分析

前面我們從房地產(chǎn)供應(yīng)的角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略進(jìn)行博弈分析?，F(xiàn)在，我們假設(shè)企業(yè)是用價(jià)格策略來決定的，為了簡(jiǎn)化分析，假設(shè)市場(chǎng)上只有兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：A和B。與非聯(lián)盟中的兩個(gè)企業(yè)的價(jià)格和收入相比，不難發(fā)現(xiàn)，聯(lián)盟雖然市場(chǎng)供給減少，但價(jià)格明顯上升，聯(lián)盟企業(yè)利潤(rùn)明顯大于非聯(lián)盟企業(yè)的利潤(rùn)。聯(lián)盟行為對(duì)雙方都有利。上述模型是波特蘭德模型的一個(gè)簡(jiǎn)單案例，我們也可以擴(kuò)展至n個(gè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，其結(jié)果是相似的。這表明，如果房地產(chǎn)企業(yè)以價(jià)格為競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，企業(yè)聯(lián)盟仍然是最有利可圖的保證。如果所有的商業(yè)決策者都知道這一點(diǎn)，那么他們也會(huì)有很強(qiáng)的聯(lián)盟動(dòng)機(jī)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)選擇戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴的準(zhǔn)則

合適的戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴是聯(lián)盟成功的前提。為了保證聯(lián)盟伙伴選擇的科學(xué)性和合理性，避免聯(lián)盟伙伴選擇決策失誤，本文提出了選擇房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴的以下準(zhǔn)則：

（一）企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的匹配性

房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟對(duì)戰(zhàn)略聯(lián)盟各方的戰(zhàn)略目標(biāo)的匹配性要求非常高，房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是投資大、回收周期長(zhǎng)，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)投資的過程中過多的不確定性即高風(fēng)險(xiǎn)性。在戰(zhàn)略目標(biāo)不匹配的情況下組建聯(lián)盟，失敗的可能很大，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性，無疑將給聯(lián)盟企業(yè)造成很大甚至致命的損失。

（二）企業(yè)優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)性

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍特點(diǎn)就是多而小、資源不集中，房地產(chǎn)企業(yè)很難在整個(gè)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)上擁有優(yōu)勢(shì)。為此，聯(lián)盟伙伴必須具有某種優(yōu)勢(shì)或?qū)ｉL(zhǎng)，具有能夠?qū)β?lián)盟投入互補(bǔ)性資源的能力，以實(shí)現(xiàn)憑借自身?xiàng)l件無法實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。如果聯(lián)盟各方都不具備優(yōu)勢(shì)或優(yōu)勢(shì)不明顯，甚至有明顯的弱點(diǎn)，又都想借助于對(duì)方發(fā)展自己，那么這樣的聯(lián)盟很難擺脫失敗的命運(yùn)。

（三）企業(yè)行動(dòng)的協(xié)同性

聯(lián)盟的各方付出的努力需要形成一個(gè)合力，幫助各方實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)組建聯(lián)盟時(shí)，首要的任務(wù)就是根據(jù)各企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)制定出聯(lián)盟的戰(zhàn)略目標(biāo)，然后聯(lián)盟各方通過資源的整合實(shí)現(xiàn)資源利用效率的最大化。如果聯(lián)盟各方不能以聯(lián)盟的目標(biāo)為目標(biāo)，而是各自為戰(zhàn)，不能做到企業(yè)行動(dòng)的協(xié)同性，那么建立聯(lián)盟意義就不存在了。

（四）企業(yè)文化的兼容性

企業(yè)文化是企業(yè)行為與作風(fēng)的內(nèi)核，聯(lián)盟企業(yè)間組織文化的差異，會(huì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)理念上的差異，加大管理的難度。尤其是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)與上下游企業(yè)、行業(yè)外企業(yè)的結(jié)合時(shí)，這種企業(yè)文化差異的影響會(huì)更大。如果文化差異不能有效整合和溝通，便容易產(chǎn)生文化磨擦，導(dǎo)致組織的員工在理念和行為上的沖突。當(dāng)這種文化沖突無法協(xié)調(diào)時(shí)，有的企業(yè)可能將退出聯(lián)盟，最終以聯(lián)盟的失敗和解體而告終。

三、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟行為的演化博弈分析

通過對(duì)前古諾模型的供給競(jìng)爭(zhēng)策略和伯特蘭德模型的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略的分析，發(fā)現(xiàn)采用聯(lián)盟行為是房地產(chǎn)企業(yè)的最佳選擇。自然出現(xiàn)了一個(gè)問題，那就是為什么房地產(chǎn)公司以前似乎很少有聯(lián)盟，但現(xiàn)在它們開始增加了？這是因?yàn)橄惹暗膭?dòng)機(jī)分析是基于所有企業(yè)都是完全理性的假設(shè)，事實(shí)上，他們往往不是完全理性的，而是會(huì)通過學(xué)習(xí)和模仿來做出決策。宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)形勢(shì)在不斷發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)將在宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)形勢(shì)變化的外部條件下進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，因此本文從演化博弈的角度進(jìn)行進(jìn)一步的分析。

根據(jù)演化博弈理論，博弈者選擇的策略的收益和平均收益低于其他策略。只要游戲方有判斷游戲的能力，就會(huì)開始模仿另一種策略。這意味著這兩個(gè)策略游戲玩家的比例x和1-x不是固定的，而是與時(shí)間相關(guān)的，它們可以被寫成x（t）和1-x（t）。這個(gè)比例動(dòng)態(tài)變化的速度取決于游戲玩家學(xué)習(xí)和模仿其他游戲方的速度。

我們可以得出這樣的結(jié)論：（1）基于有限理性的原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存在一定的“囚徒困境”，當(dāng)市場(chǎng)的表現(xiàn)非常繁榮時(shí)，許多企業(yè)對(duì)戰(zhàn)略聯(lián)盟的興趣不大。（2）當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境趨于困難時(shí)，聯(lián)盟比非聯(lián)盟可能具有更大的利益。因此，一些企業(yè)將開始采取聯(lián)盟戰(zhàn)略，一定時(shí)間后聯(lián)盟與非聯(lián)盟企業(yè)的比例將達(dá)到均衡。（3）隨著市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，聯(lián)盟與非聯(lián)盟之間的收入差距不斷加大，甚至超過2倍，許多企業(yè)將在多場(chǎng)博弈后逐步走向戰(zhàn)略聯(lián)盟。特別需要說明的是，由于戰(zhàn)略聯(lián)盟是一種風(fēng)險(xiǎn)集中和不穩(wěn)定的組織，戰(zhàn)略聯(lián)盟的不穩(wěn)定性主要源于合作伙伴行為的不確定性，因此聯(lián)盟處于一種強(qiáng)烈的信任約束或懲罰機(jī)制中。企業(yè)選擇背叛必須付出一定的代價(jià)來限制企業(yè)的投機(jī)行為。為此，本文提出以下限制機(jī)制：第一，可靠的合同和監(jiān)督機(jī)制；第二，信譽(yù)和信用機(jī)制；第三，激勵(lì)與懲罰措施和適當(dāng)?shù)穆?lián)盟利益分配機(jī)制。

以往的分析表明，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)形勢(shì)的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略將發(fā)生變化。隨著中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的深化，企業(yè)間博弈的主觀內(nèi)在動(dòng)因是當(dāng)前戰(zhàn)略聯(lián)盟選擇的來源。著名學(xué)者M(jìn)ichael Porter認(rèn)為戰(zhàn)略聯(lián)盟是企業(yè)之間的長(zhǎng)期契約。它不僅超出了正常市場(chǎng)，而且還沒有合并的程度。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，戰(zhàn)略聯(lián)盟是房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的必然趨勢(shì)。一方面，市場(chǎng)環(huán)境和宏觀層面對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)都不樂觀。另一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目趨向大規(guī)模、復(fù)雜化、規(guī)范化、開發(fā)周期長(zhǎng)、融資難等?？陀^上，企業(yè)聯(lián)盟的必然性是可以預(yù)見的。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)的逐步成熟，更多的戰(zhàn)略聯(lián)盟甚至兼并重組將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的趨勢(shì)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)調(diào)控已成為全國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn)。影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的因素很多，包括外部土地政策、稅費(fèi)政策、宏觀經(jīng)濟(jì)等。從企業(yè)之間的博弈角度來看，為了獲得更多的收益，企業(yè)在某一地區(qū)必然會(huì)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。本文從博弈論的角度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采取戰(zhàn)略聯(lián)盟行為的主觀動(dòng)因進(jìn)行了理論分析，并進(jìn)一步探討了聯(lián)盟的演化路徑和模式，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟提供一定的決策依據(jù)，為房地產(chǎn)企業(yè)的決策者提供幫助，也為管理部門在這方面加強(qiáng)政策引導(dǎo)和控制提供參考，從而推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

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