林希 劉燕

摘要：一直以來(lái)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)展開，做出了突出貢獻(xiàn)，不僅是在稅收方面，還是在緩解我國(guó)就業(yè)壓力方面，都發(fā)揮了很大的作用。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)之間激烈競(jìng)爭(zhēng)也成為了常態(tài)，房企競(jìng)爭(zhēng)力從“產(chǎn)品力”向“產(chǎn)品力+服務(wù)”過(guò)渡，以互聯(lián)網(wǎng)為代表的新技術(shù)、新渠道、新模式改變了商業(yè)形態(tài)和市場(chǎng)預(yù)期，這些都要求企業(yè)進(jìn)一步創(chuàng)新商業(yè)模式、優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、升級(jí)產(chǎn)品服務(wù)。自身規(guī)模，經(jīng)濟(jì)等無(wú)法與大型房地產(chǎn)企業(yè)相抗衡的中小房地產(chǎn)企業(yè)又該如何發(fā)展？本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，提出中小型房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)該不斷探尋，創(chuàng)新出順應(yīng)市場(chǎng)變化，適合自身的發(fā)展模式。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；中小型房地產(chǎn)企業(yè)；創(chuàng)新發(fā)展

一、引言

2014年，習(xí)總書記在河南考察中提出了新常態(tài)，“常態(tài)”指一個(gè)經(jīng)濟(jì)體平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。中國(guó)在經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”下，高科技融入各個(gè)行業(yè)，推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，落后的企業(yè)必然將被淘汰。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展從高速轉(zhuǎn)向中高速，傳統(tǒng)的發(fā)展模式已經(jīng)不能順應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展路徑，部分大型房地產(chǎn)企業(yè)開始淡出房地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)而投資新興產(chǎn)業(yè)。低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，讓許多依賴銀行貸款的中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的壓力，不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)開始通過(guò)各種途徑漸漸退出房地產(chǎn)，部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)將賣出項(xiàng)目和“轉(zhuǎn)型”理財(cái)作為出路。相比之下另一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向更趨向于可持續(xù)發(fā)展，他們逆勢(shì)而上，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求，嘗試通過(guò)各種方式，合理利用資源創(chuàng)造新的經(jīng)營(yíng)模式，例如融創(chuàng)對(duì)綠城的收購(gòu)，以優(yōu)勢(shì)與同行合作，利用自身強(qiáng)大的銷售能力，從中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展為一線房企?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型已經(jīng)勢(shì)在必行了。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問(wèn)題

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的發(fā)展壓力，首先，以一線城市為例：北，上，廣等土地供應(yīng)不斷減少，導(dǎo)致土地價(jià)格飆升，資金不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法與大型房地產(chǎn)企業(yè)相抗衡，拿地似乎成了大型房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，其次，我國(guó)二、三線城市的土地供應(yīng)充足，但商品房需求不大，中小型房地企業(yè)若出現(xiàn)戰(zhàn)略失誤，容易導(dǎo)致房產(chǎn)過(guò)剩，企業(yè)虧損嚴(yán)重，甚至面臨破產(chǎn)的危機(jī)。以下是對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的問(wèn)題分析：

1.資金來(lái)源減少。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金主要來(lái)源于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金、房地產(chǎn)貸款和預(yù)售房款三個(gè)方面。預(yù)售房款是由借款人支付的首付款和借款人申請(qǐng)的個(gè)人住房貸款兩部分構(gòu)成，隨著我國(guó)消費(fèi)者提前消費(fèi)意識(shí)增強(qiáng)，個(gè)人住房貸款占了很高比例，“國(guó)家宏觀調(diào)控推遲了部分購(gòu)房者的購(gòu)房行為，抑制了部分購(gòu)房需求，導(dǎo)致預(yù)售房款減少。[1]“隨著銀行貸款體系日益完善，資質(zhì)低的中小型房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款開發(fā)項(xiàng)目愈發(fā)困難，同時(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控針對(duì)購(gòu)房者的住房貸款嚴(yán)格，資金來(lái)源減少。土地資源減少導(dǎo)致城市地價(jià)上漲，建設(shè)成本增加，項(xiàng)目資金來(lái)源卻越來(lái)減少，面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

2.企業(yè)自身管理模式落后。我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)多為地方性產(chǎn)業(yè)，存在規(guī)模小，管理水平低，以營(yíng)利為目標(biāo)，對(duì)自身發(fā)展考慮不全面等問(wèn)題。大型房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論在自身規(guī)模還是在管理模式上都先進(jìn)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，在發(fā)展過(guò)程中，大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)長(zhǎng)遠(yuǎn)，對(duì)自身有著合理的規(guī)劃，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，兩級(jí)分化加大，大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展越來(lái)越好，中小型房地產(chǎn)企業(yè)卻發(fā)展越來(lái)越困難，最根本的原因是落后的管理模式。

3.面臨去庫(kù)存問(wèn)題。當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存問(wèn)題大致分為：一線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人口數(shù)量多，總體上不存在庫(kù)存的問(wèn)題；部分二線城市因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展前景好，人口和資源聚集力強(qiáng)，所以房地產(chǎn)易于消化；經(jīng)濟(jì)一般的二線城市和三四線城市，由于房地產(chǎn)供應(yīng)量過(guò)大，城鎮(zhèn)化速度放慢，人口流入少，需求量不大，導(dǎo)致供大于求，所以庫(kù)存消化周期長(zhǎng)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)大多屬于地方產(chǎn)業(yè)，主要集中在三四線城市和部分經(jīng)濟(jì)一般的二線城市，由于項(xiàng)目的消化周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致資金回籠周期長(zhǎng)，這些中小型房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨進(jìn)一步的資金惡化。

四、中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向

在新的經(jīng)濟(jì)常態(tài)下，中小型房地產(chǎn)業(yè)要想生存，就需要改變自身落后的管理模式，創(chuàng)新發(fā)展適合企業(yè)自身的戰(zhàn)略模式，從而抓住新的機(jī)遇，找到發(fā)展出路。

1.創(chuàng)新發(fā)展模式，適應(yīng)新的發(fā)展理念。在新形勢(shì)下，互聯(lián)網(wǎng)，物聯(lián)網(wǎng)，人工智能在改變企業(yè)的發(fā)展模式。面對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，企業(yè)應(yīng)該找準(zhǔn)自身定位，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，從粗放式擴(kuò)張到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，從投資驅(qū)動(dòng)向價(jià)值驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變，從單一的住宅開發(fā)向綜合開發(fā)轉(zhuǎn)變，通過(guò)側(cè)重運(yùn)營(yíng)，服務(wù)等來(lái)適應(yīng)綠色，協(xié)調(diào)，開發(fā)，共享，創(chuàng)新的發(fā)展理念[5]。此外，在發(fā)展過(guò)程中，對(duì)城市運(yùn)營(yíng)進(jìn)行研究，從而找到具有價(jià)值的信息，將其運(yùn)用到房地產(chǎn)建設(shè)中，可以保證新型城鎮(zhèn)化的整體發(fā)展。

2.合作開發(fā)，減小投資風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)展過(guò)程中，對(duì)城市運(yùn)營(yíng)進(jìn)行研究，與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營(yíng)商合作一起開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。通過(guò)與經(jīng)營(yíng)商合作開發(fā)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以在一定程度上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化，就可以在市場(chǎng)上占據(jù)一定地位。在過(guò)去的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，很多企業(yè)局限于買賣房子，通過(guò)土地的增值獲取利潤(rùn)，忽略的項(xiàng)目開發(fā)后的服務(wù)行業(yè)。通過(guò)與經(jīng)營(yíng)商合作，不僅拓寬的企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，從而在根本上保證的開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量。而一定程度上的合作開發(fā)可以降低合作雙方的投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以及相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)走向一條可持續(xù)發(fā)展道路[3]。

3.構(gòu)建科學(xué)的管理機(jī)制，提高自身融資能力。企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的高低影響著企業(yè)的融資方式和融資額度的大小。在發(fā)展過(guò)程中，不僅要規(guī)范和完善企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)章制度，努力提高自身資質(zhì)等級(jí)，同時(shí)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的融資需求，制定科學(xué)合理的融資方案。在信息化社會(huì)的影響下，中小房地產(chǎn)企業(yè)也可以引進(jìn)先進(jìn)的信息化技術(shù)和大數(shù)據(jù)技術(shù)，通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)分析，直觀形象地了解房地產(chǎn)行業(yè)走向，進(jìn)而對(duì)企業(yè)營(yíng)銷手段及發(fā)展模式進(jìn)行優(yōu)化，為后期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

五、結(jié)語(yǔ)

中國(guó)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資產(chǎn)，規(guī)模等局限性，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)地位。除房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)需要探尋多元化，面對(duì)全新的階段和全新的模式，中小型房地產(chǎn)企業(yè)能在逆境中創(chuàng)造出新的經(jīng)營(yíng)模式，從而提高自身在行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，是自身發(fā)展的根本出路。

參考文獻(xiàn)：

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