■ 畢 利 BI Li

1 工程概況

某既有住宅小區(qū)項目占地面積為97 137m2，總建筑面積為194 720m2，地上部分177 428m2，地下部分17 293m2，共計2 364戶。主體為14層剪力墻結構，高44.65m；外立面為外墻外保溫系統(tǒng)構造，7m高度以下為墻磚飾面，7m以上為外墻漆涂裝。

房屋已交付業(yè)主使用約6年，廣大業(yè)主紛紛投訴外墻面抹灰層普遍脫落、鐵藝欄桿銹蝕不堪、滲水嚴重等問題，嚴重影響業(yè)主的出入安全和生產(chǎn)生活。政府領導非常重視廣大業(yè)主的訴求，指示相關部門全程跟蹤，并組織邀請相關專業(yè)單位、權威機構專家現(xiàn)場勘查調研，制定樣板維修方案，以便總結經(jīng)驗，推廣應用。

2 維修重點及難點

（1）本項目為拆遷安置小區(qū)，居民多為老人和出租戶，查勘溝通量大，且出租戶較難進門溝通、查勘。由于已經(jīng)入住時間較長，車輛出入較多，停車區(qū)域距離施工現(xiàn)場較近，安全隱患大，急需整治。

（2）樓層高滲漏部位多，外墻面維修難度大，隨時可能有高空墜物風險，高層作業(yè)需做好安全防護、成品保護工作。外墻范圍由于無塔吊等垂直運輸設備，且無法搭設滿堂架，只能采用吊籃施工。

（3）屋面及外墻局部的拆除施工過程中，會產(chǎn)生垃圾、灰塵、噪音，影響居民生活，可能會造成投訴。同時，由于垂直運輸困難，施工進度慢。

（4）通過目前小區(qū)業(yè)主報修物業(yè)的記錄及現(xiàn)場查勘調研情況，該小區(qū)屋面、外墻、陽臺、窗臺、窗框、空調機位、管道等部位均存在比較嚴重的滲漏情況。更為嚴重的是，外墻裝飾層墜落，鐵藝欄桿生銹嚴重，存在嚴重的墜落風險。該滲漏及安全隱患屬系統(tǒng)性問題，比小區(qū)通常存在的滲漏和安全隱患嚴重得多，可能會有不可預見的情況發(fā)生。

（5）現(xiàn)場在保質保量的前提下如何做到少擾民、少投訴，需要多方協(xié)調綜合處理，合理組織安排施工。

（6）施工過程中有大型設備進場，需考慮地庫的承載力及運輸路線。

3 防水維修方案

3.1 屋面區(qū)域

3.1.1 滲漏原因分析

根據(jù)現(xiàn)場勘查情況（圖1），分析其滲漏原因主要為：①屋面防水層失效進水、老化、收邊收口不密實，沉降撕裂防水層；②屋面排水孔過高且孔徑太小，坡度較小，形成積淤積水，排水不暢；③屋面剛性保護層膨脹、起鼓、裂變，雨水進入保溫層，溫度升高使水汽蒸發(fā)而加劇膨脹裂變；④原設計存在缺陷無透氣和伸縮補償功能，無隔氣層；⑤出屋面設備（煙道、炮樓等）基礎根部砌體存在松弛裂縫。

3.1.2 解決方法及施工工序

圖1 屋面滲漏情況

針對上述情況，對屋面進行防水維修處理，具體施工工序為：成品保護→鑿除剛性保護層、保溫層至基層→鏟除老化防水層→鑿去找坡層至結構板面→清理基層→查找滲水部位→裂縫注漿堵漏→降低雨水口→女兒墻陰角、出屋面管道、設備基礎等細部特殊補強處理（鑿V型槽、做R圓?。鶎忧謇怼移聦印鶎有钏炇铡魵鈱邮┕ぃ?.5mm厚聚氨酯涂膜）→保護層→防水附加層→整體防水層施工（非固化+3mmSBS防水卷材，科瑞普防水系統(tǒng)）→安裝排氣帶、排氣管→施工保溫層（50mm厚EPS保溫板）→100mm鋼筋混凝土保護層收光、養(yǎng)護→分格縫施工→收邊收口女兒墻壓條安裝及密封→自檢自查修整→垃圾清運→保潔→組織驗收→資料歸檔。屋面詳圖見圖2。

3.1.3 防水節(jié)點維修做法

3.1.3.1 安裝排氣帶、排氣管

排氣管分布約5m×5m，具體構造見圖3、4。

3.1.3.2 女兒墻防水維修做法（圖5）

（1）女兒墻泛水處鋪貼的卷材應采用滿黏法。

圖2 屋面防水構造詳圖

圖3 排氣管道分布圖

（2）磚墻上的卷材收頭可直接鋪壓到女兒墻壓頂下，壓頂也要做防水處理，也可以壓入磚墻凹槽內(nèi)固定密封。凹槽距屋面找平層要大于250mm，凹槽上部的墻體應做防水處理。

（3）對于混凝土女兒墻，卷材的收頭應用金屬壓條釘壓，并用密封材料封嚴。

3.2 墻面區(qū)域

3.2.1 墻面滲水原因分析

圖4 排氣孔防水構造圖

圖5 女兒墻防水構造圖

經(jīng)現(xiàn)場勘查，發(fā)現(xiàn)室內(nèi)墻體發(fā)霉、窗臺窗框邊發(fā)霉發(fā)黑、陽臺頂面膩子起殼發(fā)霉、木飾面起鼓、踢腳線發(fā)黑、外墻飾面脫落、鐵藝欄桿銹蝕掉落、陽臺粉刷層大塊掉落等（圖6）。分析其原因，主要為：①外墻外保溫板與墻體附著黏結不牢、松動或脫落；②墻面出現(xiàn)裂縫、起皮、起鼓；③女兒墻壓頂和細部收邊收口不嚴實，有縫隙；④開孔鉆眼、安裝空調、衛(wèi)生間排風、廚房燃氣排煙等，端頭處未做防水處理；⑤外墻未施工防水層；⑥外墻保溫系統(tǒng)內(nèi)的水汽呼吸排放系統(tǒng)不暢，雨水滲入后無法自行排出，積在墻體與保溫系統(tǒng)之內(nèi)，待天氣晴朗、溫度升高，蒸發(fā)的水汽通過墻體進入室內(nèi)，造成室內(nèi)結霜發(fā)霉、發(fā)黑；⑦滴水線條、美紋裝飾線、腰線滴水有缺陷，處理不到位（內(nèi)低外高）而造成倒灌現(xiàn)象。

3.2.2 外墻面滲水解決方法及施工工序

外墻面采用聚苯板玻纖網(wǎng)格布聚合物砂漿外保溫系統(tǒng)，主要由黏結砂漿（黏結膠漿）、膨脹聚苯乙烯泡沫塑料板（以下簡稱聚苯板）、玻璃纖維網(wǎng)格布（以下簡稱網(wǎng)格布）、抗裂砂漿（抹面膠漿）和外防水體系施工組成。其構造具體做法為：①用黏結砂漿把聚苯板粘貼固定在基層墻體上形成保溫層；②在聚苯板面刮抹薄層抗裂砂漿，在其上鋪貼網(wǎng)格布，在網(wǎng)格布上再刮抗裂砂漿形成表面保護層；③待保護層干燥后，再按要求進行飾面（圖7）。

圖6 外墻面滲水情況

3.2.3 飄窗、窗臺節(jié)點防水維修

3.2.3.1 飄窗、窗臺節(jié)點滲水原因分析

經(jīng)現(xiàn)場勘查，造成飄窗、窗臺滲水（圖8）的主要原因有：①密封緩沖條損壞、溢水孔過高或堵塞；②窗框周邊密封膠老化失效，翹邊、開裂，且與基層剝離；③附框變形與墻體縫隙過大，凹凸槽塞縫不密實，填充物無防水功能；④窗框周邊保溫層裂縫；⑤窗臺上口滴水設置不到位，下口坡度過小，致使下口存水通過外墻返滲到室內(nèi)。

3.2.3.2 解決方法及施工工序

對飄窗、窗臺滲水部位進行防水處理（圖9），其施工工序為：窗框四周粘貼美紋紙50mm寬→鏟除老化密封膠→周邊開槽（100mmx50mm）→掏空填充物→金屬固定件防腐除銹→框槽內(nèi)壁改性水不漏塞縫→附框與墻體接壤處彈性膠泥逐層封堵→防水層施工→防水砂漿保護找平找坡→養(yǎng)護→清洗→更換密封條→打耐候結構膠→恢復外墻裝飾層→垃圾清運→保潔→噴淋水驗收→資料整理歸檔。

3.2.4 陽臺、鐵藝欄桿節(jié)點防水維修

圖7 外墻防水構造圖

圖8 飄窗、窗臺處滲水

3.2.4.1 滲水原因分析

陽臺、鐵藝欄桿滲水的原因有：①陽臺下口抹灰層裂變松動，自行脫落，存在極大安全隱患；②抹灰面與墻體相接處裂縫進水，直接滲入室內(nèi)和保溫層內(nèi)造成滲水；③鐵花欄桿銹蝕，雨水進入鐵花內(nèi)部，經(jīng)根部流入室內(nèi)；④鐵藝欄桿銹蝕掉落，存在安全隱患；⑤有損形象和美觀。

3.2.4.2 解決方法及施工工序

（1）未封閉陽臺的做法：安裝、安全密目網(wǎng)夾防塵布（防沖擊150kg以上）→拆除拆除銹蝕欄桿→鑿除抹灰層→安裝新欄桿（熱鍍鋅+烤漆欄桿或者不銹鋼欄桿）→清理→欄桿固定部位防銹處理并使用改性水不漏密封加強→清理→立面批界面劑→抹灰、批平、找坡→設置滴水→養(yǎng)護→批防水膩子→油漆施工→垃圾清運→保潔→驗收→資料歸檔。

（2）已封閉陽臺的做法：安裝、安全密目網(wǎng)夾防塵布（防沖擊150kg以上）→拆除銹蝕欄桿→鑿除抹灰層→掏空填充物→金屬固定件防腐除銹→框槽內(nèi)壁改性水不漏塞縫→附框與墻體接壤處彈性膠泥逐層封堵→安裝新欄桿（熱鍍鋅+烤漆欄桿或者不銹鋼欄桿）→防水層施工→防水砂漿保護找平找坡→養(yǎng)護→清洗→更換密封條→打耐候結構膠→恢復外墻裝飾層→垃圾清運→保潔→噴淋水驗收→資料整理歸檔。

3.2.5 空調機位節(jié)點維修

3.2.5.1 滲水原因分析

經(jīng)現(xiàn)場勘查，空調機位滲水（圖10）的主要原因有：①空調板無排水孔（地漏）；②板內(nèi)為找坡或者坡度較小；③部分外高內(nèi)低；積水滲入室內(nèi)和保溫板內(nèi)；④空調未安裝在空調機位內(nèi)，排水未接入排水管。

3.2.5.2 解決方法及施工工序

對空調機位滲水部位進行維修，具體做法是：鑿去找平層至基面→鉆排水孔（Φ75）→空調板與墻體陰角上翻300mm高鑿至基層→抹灰批平壓光→做R 圓弧→地漏安裝→排水管安裝→穿機位板水管根部補強處理→整體防水涂膜2度→馬蹄黏結層→找坡保護層→垃圾清運→保潔→驗收→資料歸檔。具體構造詳見圖11。

圖9 門窗邊防水構造圖

4 結語

圖10 空調機位滲水情況

圖11 空調機位、空調洞堵漏節(jié)點示意圖

隨著我國建筑行業(yè)市場不斷發(fā)展和完善，人們對居住環(huán)境的要求也在提高。對于建筑防水質量，也開始備受關注。由于防水合理使用年限有限，很多建筑，尤其老舊小區(qū)，開始出現(xiàn)不同程度的滲漏水現(xiàn)象。雖然發(fā)生滲漏的原因多且情況復雜，但還是可以進行歸類分析、總結經(jīng)驗。本文結合具體項目分析，提供一種建筑房屋滲漏維修的成熟方案，以期幫助滲漏維修從業(yè)人員分析和解決滲漏問題，共同構筑無滲漏幸福家園。