2016年,90后上海女孩黃瀟瀟(化名)在上海到處買(mǎi)房,從當(dāng)年的3月到年底總共簽下了起碼4份以上的房地產(chǎn)定金合同。
她所買(mǎi)的房子每一套價(jià)格都是幾百萬(wàn)元不等,同時(shí)她也支付了5-10萬(wàn)元不等的定金。但在付了定金之后,她就開(kāi)始玩“消失”,以各種理由拒不支付首付款。等到房主想要解除買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),黃瀟瀟就翻出了合同當(dāng)中的違約條款來(lái)索賠。
因?yàn)楹贤械摹安黄降葪l約”, 黃瀟瀟相當(dāng)于用5萬(wàn)到10萬(wàn)的定金,鎖定了賣(mài)家數(shù)百萬(wàn)的房產(chǎn)未來(lái)600日內(nèi)的升值收益。
后來(lái)賣(mài)家紛紛將黃瀟瀟告上法庭,法院審理查明發(fā)現(xiàn),這些合同中的陷阱條款包括:1.買(mǎi)家逾期超過(guò)600日不付款,賣(mài)家才可以解除合同;2.買(mǎi)家不付款每天只需付萬(wàn)分之零點(diǎn)三的違約金;3.賣(mài)家可以找別人接手來(lái)買(mǎi)這個(gè)房屋;4.600日內(nèi)賣(mài)家如果把房子轉(zhuǎn)賣(mài)給其他人,則要賠償買(mǎi)家房?jī)r(jià)20%的違約金。
根據(jù)公開(kāi)法院判決書(shū)的不完全統(tǒng)計(jì),這四套房子合計(jì)總價(jià)超過(guò)2358萬(wàn)元,房?jī)r(jià)上漲的收益可達(dá)一千多萬(wàn)元。按照合同的規(guī)定,這一千多萬(wàn)的差價(jià)就要?dú)w黃瀟瀟所有,而她付出的僅僅是合計(jì)不過(guò)30萬(wàn)元的定金和極低的違約金。
通過(guò)這套手法,黃瀟瀟僅需動(dòng)用30萬(wàn)元的成本,就已經(jīng)能夠獲利上千萬(wàn)元。即使是賣(mài)家們都選擇“違約”,黃瀟瀟也能獲得數(shù)百萬(wàn)元的違約金。
有的房東起訴到法院的時(shí)候,一審法院根據(jù)單份的合同來(lái)看,判定雙方當(dāng)事人的購(gòu)房合同合法有效,駁回原房主的訴訟請(qǐng)求,判令原房主繼續(xù)履行雙方簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》,案件受理費(fèi)用也由原房主承擔(dān)。
而在這樣的案例多了后,受害者房東抱團(tuán)集體去法院作證,法院審理認(rèn)為,黃瀟瀟并沒(méi)有付款能力,卻在短期內(nèi)與包括梁某、謝某等在內(nèi)的多名房屋出售人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,在合同中均約定了付款期限為600天,顯然與購(gòu)房政策不符。由此可見(jiàn),購(gòu)房不是黃瀟瀟的真正目的,而是通過(guò)支付小額錢(qián)款來(lái)謀取不正當(dāng)?shù)睦妗?/p>
由此,黃瀟瀟才最終全部敗訴。
鏈接:售房要注意合同條款
黃瀟瀟的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同就是一張典型的“美式期權(quán)”合約,也并非穩(wěn)賺不賠。
黃瀟瀟支付的5萬(wàn)或10萬(wàn)元的定金,類(lèi)似于買(mǎi)方向賣(mài)方支付的權(quán)利金,付了這個(gè)權(quán)利金之后,黃瀟瀟就可以以事先約定的價(jià)格在合同規(guī)定的600天內(nèi)鎖定這套房子。
在600日的合約期限內(nèi),假如房子的價(jià)格上漲超過(guò)定金和違約金,黃瀟瀟可以選擇行權(quán)買(mǎi)下這套房子,然后再把它轉(zhuǎn)賣(mài)給他人,賺取溢價(jià)。假如房子的價(jià)格下跌或者上漲低于定金和違約金,黃瀟瀟也可以選擇放棄行權(quán)不買(mǎi)這套房子,她損失的只有定金和違約金。
但是在2016年上海房產(chǎn)一年暴漲達(dá)44%的背景下,能夠用如此便宜的權(quán)利金成交多筆看漲期權(quán),一方面在于黃瀟瀟的精心設(shè)計(jì),另一方面也是售房人忽視了對(duì)合同條款的審視。
對(duì)此,有關(guān)專(zhuān)家表示,買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí),一定要注意到合同條款中關(guān)于逾期期限和違約金的金額是否合理,如果有不合理的地方一定要及時(shí)和專(zhuān)業(yè)人士或者律師溝通修改。
(摘自《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》)