目前，北京放出服務(wù)人才“大招”——《關(guān)于優(yōu)化住房支持政策服務(wù)保障人才發(fā)展的意見》正式發(fā)布。根據(jù)意見，北京將向人才專配租房、共有產(chǎn)權(quán)房和發(fā)放租房補(bǔ)貼，并不受戶籍限制。

此前，深圳也發(fā)布文件：計劃到2035年，新增籌集建設(shè)各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

“因才施房”是好事，但具體怎么做才能真正釋放政策善意？

深圳：優(yōu)惠力度大但需注意供應(yīng)量

宋?。ǖ禺a(chǎn)評論人）

6月5日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于深圳主房制度改革加快多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，這份征求意見稿事實上已經(jīng)繪出了深圳住房制度改革的路線圖。

深圳擬將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三類。

第一類市場商品住房占住房供應(yīng)總量的40%左右。第二類政策性支持住房占40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分別占20%，售價分別為市場價的60%、50%。第三類公共租賃住房占20%，只租不售，租金為同地段商品房租金的10%到30%。

近一年來，武漢、鄭州、成都、西安、北京、上海、天津等地相繼出臺了人才引進(jìn)落戶的政策，城市之間的人才競爭進(jìn)入白熱化階段。作為—個以高科技產(chǎn)業(yè)為核心的創(chuàng)新型城市，深圳面臨著巨大的人才競爭壓力，這是深圳“因才施房”政策的大背景。

深圳方案發(fā)布后，不少媒體都冠以“20年最強(qiáng)房地產(chǎn)新政”“本科生畢業(yè)可6折買房”等標(biāo)題推送。也就是說，只需要在深圳工作滿5年，就能以6折的優(yōu)惠政策購買甚至免費(fèi)獲贈租住的人才住房。簡單計算下，一套90平方米的人才住房，按照深圳5萬多的平均售價，總值在450萬，6折則相當(dāng)于優(yōu)惠了180萬。這180萬，就是人才在深圳工作5年，除了正常薪酬外獲得的額外收益。如果未來深圳房價持續(xù)上漲，這種額外財富增值效應(yīng)無疑更加明顯，對于高層次人才的誘惑力也是相當(dāng)大的。

但是，需要注意到，深圳當(dāng)前面臨的最大問題就是可供建設(shè)土地面積幾乎已經(jīng)消耗殆盡。2016～2020年，當(dāng)?shù)乜晒┳≌ㄔO(shè)用地只有800萬平方米左右，還不如現(xiàn)在—個中小型開發(fā)商的土地儲備。深圳的“人才房”供應(yīng)量可能不足，需要長時間輪候排隊。

另外，市場情況表明，人才爭奪在一定程度上誘發(fā)了高房價預(yù)期的蘇醒，這應(yīng)當(dāng)引起警覺。而且，強(qiáng)制將市場化商品住房壓縮到40%的比例，可能對過往的存量商品房以及目前新建商品房的價值形成一種反向激勵，開發(fā)商會有惜售和價格上漲的沖動，這是監(jiān)管方需要提前預(yù)計到的。

北京：傾斜政策促進(jìn)產(chǎn)業(yè)新城的形成

張大偉（中原地產(chǎn)首席分析師）

劃重點(diǎn)：北京供應(yīng)“不限戶籍”的政策房，釋放了三個重要信息。

第一，北京人才新政試點(diǎn)的“三城一區(qū)”是指：中關(guān)村科學(xué)城、懷柔科學(xué)城、昌平未來科學(xué)城和亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，還有其他創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群和示范區(qū)。這些區(qū)域代表的是創(chuàng)新新高地、高精尖產(chǎn)業(yè)基地和實體經(jīng)濟(jì)尤其是制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的示范區(qū)。人才住房主要集中在上述區(qū)域。

第二，北京對于人才申請的條件并未放松，有篩選標(biāo)準(zhǔn)地爭奪人才才是北京的目的。對于人才的篩選標(biāo)準(zhǔn)，北京將標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)下放到了區(qū)一級政府。由于各區(qū)、各園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)不同，發(fā)展所需的人才類型和層次也不同，北京市并沒有對人才標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全市統(tǒng)一規(guī)定，而由各區(qū)、各園區(qū)綜合考慮本區(qū)功能定位和發(fā)展方向等因素制定。比如，中關(guān)村科學(xué)城需要軟件人才，它可能就會將這部分人納入人才住房優(yōu)惠對象之中；而大興的園區(qū)可能有限考慮生物醫(yī)藥人才。

第三，亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、昌平未來科學(xué)城、懷柔科學(xué)城等很多高精尖產(chǎn)業(yè)基地都在主城區(qū)之外，由于人才公租房和共有產(chǎn)權(quán)房主要在就業(yè)創(chuàng)業(yè)人才聚集區(qū)域布局，也面向區(qū)域內(nèi)的人才租賃或出售，這將降低這部分人群的上班通勤時間。按照“產(chǎn)城融合、職住平衡”原則，也能夠避免公租房出現(xiàn)轉(zhuǎn)租和空置的現(xiàn)象，并發(fā)揮承接人口疏解的重要功能。

從整體角度，北京“因才施房”新政有利于北京創(chuàng)業(yè)就業(yè)人才的留下，進(jìn)而打造高精尖產(chǎn)業(yè)；從區(qū)域?qū)用妫@種傾斜政策能讓遠(yuǎn)離市區(qū)的園區(qū)具備更大吸引力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)新城的形成；但對個體而言，人才住房保障政策的申請門檻并不低，房源的籌集也尚需時間，人才新政效果顯現(xiàn)尚需時日。

非商品房不應(yīng)進(jìn)入市場

湯傳堯（地產(chǎn)評論人）

過去兩年，一線城市樓市調(diào)控效果明顯，在此基礎(chǔ)上，北京和深圳在推出人才房時，都采用雙軌制，弱化市場，強(qiáng)化保障。他們的做法也代表了一線城市的住房頂層設(shè)計思路。

“因才施房”必然有諸多積極影響，但是有沒有風(fēng)險呢？我認(rèn)為以下幾點(diǎn)要給予重點(diǎn)關(guān)注。

首先，北京和深圳，非戶籍人口的住房自有率都是偏低的。在這個問題上，深圳要比北京嚴(yán)重得多，深圳住房自有率僅36%，這意味著市場上仍然存在大量購房需求。大量的常住人口是希望買一套平價商品房的，但人才房、安居房、共有產(chǎn)權(quán)房數(shù)量有限，商品房價格又非常貴，這些人的居住需求該如何解決？目前來看，無論是北京還是深圳，都沒有投入足夠資源解決這部分人群的購房需求。

其次，供應(yīng)始終難以大幅增加。實際上，北京的住房供應(yīng)潛力是非常大的，深圳本地的供應(yīng)潛力的確有限，但可以通過與汕頭、惠州、東莞、中山等城市合作，大量發(fā)展衛(wèi)星城，大量發(fā)展大型安居社區(qū)。遺憾的是，一線城市有相對嚴(yán)苛的人口規(guī)模控制指標(biāo)，住房供應(yīng)則以人口指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，而不是以實際居住人口為標(biāo)準(zhǔn)的。這就決定了一線城市難以大幅增加住房供應(yīng)。

最后，非商品房不應(yīng)該進(jìn)入市場。北京的共有產(chǎn)權(quán)房是完全封閉的，但深圳的人才房和安居房不是，15年后可以進(jìn)入市場。深圳政策的風(fēng)險在于，只要時間足夠長，人才房就成了個人私產(chǎn)，這等于是給人才發(fā)現(xiàn)金福利，卻可能導(dǎo)致背離了人才房和安居房的初衷——居住需求。

人才房和安居房應(yīng)永遠(yuǎn)封閉，如果沒有能力買商品房，可以繼續(xù)居?。喝绻心芰Q更好的房子，那么人才房就讓給其他符合購房標(biāo)準(zhǔn)的人，而不應(yīng)該直接讓持有者去市場上變現(xiàn)。

一旦可以變現(xiàn)，不僅增加了大量的審核成本，其漏洞也必然會被利用。

避免政策流于形式

欒安琪（華南理工大學(xué)法學(xué)院法治評價與研究中心助理研究員）

對于城市低收入者、務(wù)工人員的基本住房需求，應(yīng)該以企業(yè)集體宿舍、廉租房等“兜底”；對于人才，北京和深圳等多地推出共有產(chǎn)權(quán)房、公租房等方案解決其住房問題，此外，還嘗試貨幣化租房補(bǔ)貼。

公租房有房租補(bǔ)貼，實際居住成本并不高，適合剛?cè)肼殘龅娜瞬牛憾灿挟a(chǎn)權(quán)房則重點(diǎn)解決人才的購房需求。這類房子價格比普通商品房便宜，如果完全封閉運(yùn)行，則未來也難有炒作空間。此外，還有限價商品房，產(chǎn)權(quán)100%歸購房人所有，但價格更高一些。

人才住房政策是吸引人才的重要手段，但并非人才流通時的唯一考量因素。如何避免人才購房政策流于形式，使政策真正服務(wù)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展大計，我認(rèn)為，可從以下兩個方面綜合考量。

首先，盡快制定人才住房制度的配套實施細(xì)則，從實體上、程序上對人才申請住房制定系統(tǒng)化、可操作性強(qiáng)的規(guī)范。比如，深圳方案中同地段“6折”這一規(guī)定優(yōu)惠力度極大，但如何對同地段租金、售價進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化測量是關(guān)鍵。只有在程序上作出全面、科學(xué)的規(guī)定，才能讓好政策真正落地。

其次，住房問題滿足的是人才基本生存需求，其他權(quán)益能否得到有效保障才是吸引人才的長效策略。要讓人才愿意租房，還必須在租購?fù)瑱?quán)方面再下功夫。此外，地方政府應(yīng)該大力推動公共服務(wù)升級，讓人才在社會保障、激勵政策、創(chuàng)業(yè)扶持及落戶等方面都能體會到城市的“溫度”，建立吸引人才的完整機(jī)制。