張立平 王冬

【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)項目只有科學(xué)控制開發(fā)成本，不斷促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提升，最終才能促進房地產(chǎn)企業(yè)有效增強自身的綜合競爭實力。然而控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)鍵在于降低工程成本和管理成本。所以本文從房地產(chǎn)的招標(biāo)和采購合同管理出發(fā)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理進行探究，希望為相關(guān)工作人員對房產(chǎn)開發(fā)項目的管理帶來一定的啟示。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項目招標(biāo)采購；合同管理

當(dāng)前國家對房地產(chǎn)的調(diào)控力度不斷加強，各地區(qū)的房地產(chǎn)商業(yè)正在積極改變自身的競爭策略，通過差異化的房地產(chǎn)戰(zhàn)略調(diào)整能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的有效降低，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說如何更好地加強工程招標(biāo)采購及合同管理關(guān)乎到房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本和房產(chǎn)企業(yè)的競爭力提升。

一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的項目招標(biāo)和采購

工程的發(fā)包和承包形式一直以來都是招投標(biāo)制度的主要存在形式，這種競爭形式本質(zhì)上呈現(xiàn)出很強的競爭性，已經(jīng)在國內(nèi)外的房地產(chǎn)市場上形成了重要的市場調(diào)節(jié)手段。招投標(biāo)的好處便是既能為業(yè)主積極尋找優(yōu)質(zhì)的承包人，又能利用市場優(yōu)勝劣汰的法則實現(xiàn)競爭，經(jīng)過多年來的實踐證明，工程招標(biāo)采購及合同管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中具有重要的地位和作用。

二、有效提高工程招標(biāo)效果的對策

（一）確定合理的招標(biāo)付款形式及方式

只有采用復(fù)合工程實際情況并且合理的付款方式，才能有效地提高房地產(chǎn)招標(biāo)效果。房地產(chǎn)商要想積極吸引優(yōu)秀的承包商前來競標(biāo)，就要給出合理科學(xué)的報價，并且為了積極有效地提升優(yōu)秀承包商競標(biāo)的參與率，還要制定更加靈活的付款方式，這樣才能有助于投標(biāo)公司的本金回流與運行資金之間的平衡。一般情況下，房地產(chǎn)商都會采納更加合理的延期支付手段和形式，這樣更有利于幫助施工單位實現(xiàn)更好的資金周轉(zhuǎn)，有效提升施工單位的資金控制能力。

（二）細(xì)致挑選邀標(biāo)對象

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得較高的投標(biāo)效果，就需要擴大邀標(biāo)范圍，一般情況下，經(jīng)過仔細(xì)的甄選后可以選擇4-6家投標(biāo)企業(yè)前來投標(biāo)。在這個過程中如果邀請了過多的投標(biāo)企業(yè)便會造成招標(biāo)管理困難的問題，但是確定投標(biāo)公司數(shù)量也不易過少，一旦前來投標(biāo)的企業(yè)應(yīng)少于3家，則會因為不能充分顯現(xiàn)競爭十分容易出現(xiàn)行業(yè)內(nèi)最不愿意看到的串標(biāo)現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要加強投標(biāo)企業(yè)的考察和了解，投標(biāo)企業(yè)通過各種信息渠道獲得信息前來洽談后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好利用一年的周期時間完成投標(biāo)企業(yè)的考察和了解，具體考察招標(biāo)企業(yè)的采購把控、企業(yè)的承建實力以及承建標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能單純以投標(biāo)企業(yè)的報價高低來衡量其對項目的準(zhǔn)入條件，要從項目的開發(fā)和管理等綜合方面考慮最適合中標(biāo)的企業(yè)，這樣才能開發(fā)出高質(zhì)量的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品。

三、關(guān)于房地產(chǎn)項目開發(fā)中項目的合同管理

在房地產(chǎn)項目的開發(fā)活動中繞不開房地產(chǎn)項目的合同管理，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所有的參與企業(yè)都需要管理很多的手續(xù)及資料，這就需要科學(xué)的權(quán)衡合同主體之間的義務(wù)與權(quán)利。在科學(xué)的合同條款約束下，合同雙方所涉及到的各方活動才能盡可能履行雙方自身的義務(wù)和職責(zé)，為房地產(chǎn)項目的開發(fā)與推進做好各方面的保障工作。

四、有效提高房地產(chǎn)開發(fā)項目中合同的管理效果

（一）改革工程造價模式實施工程量清單式規(guī)范的合同管理

由于當(dāng)前的經(jīng)濟發(fā)展形勢主要為市場定價模式，這就要求工程造價改革必須順應(yīng)當(dāng)前市場的發(fā)展需求，這樣才能保證施工合同與招投標(biāo)合同的高效率管理。一般情況下，施工合同的內(nèi)容是包含在招投標(biāo)合同中的一部分內(nèi)容，但是并不等于招投標(biāo)合同的內(nèi)容完全與施工合同一致，在招投標(biāo)合同中的“商務(wù)管理標(biāo)”中還要包括工程造價的具體內(nèi)容，但是招投標(biāo)合同中的工程造價方式往往是靜態(tài)的，已經(jīng)無法適應(yīng)當(dāng)前市場化的機械、材料以及人工價格變化。

（二）積極推行招投標(biāo)以及施工合同的示范文本的應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理目的在于有效提升合同表述的規(guī)范形式，當(dāng)前在世界范圍內(nèi)得以廣泛應(yīng)用的合同為FIDIC合同條款，這是因為較強的完善性和嚴(yán)密性是FIDIC合同條款的最大特點。另外FIDIC合同條款還能夠給施工管理帶來很多便捷的條件。只有房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高招投標(biāo)以及施工合同的規(guī)范性管理水平，才能有效提高合同主體對合同條款的履約能力，最終有效提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工管理質(zhì)量和水平。

（三）積極提升建設(shè)施工合同中的價格管理水平

工程造價的價格與市場的競爭和變化關(guān)系表現(xiàn)的越來越密切，只有建立完善的建筑工程價格以及成本管理制度和方法，通過施工合同以及招投標(biāo)文件的明確規(guī)定和制約，采用工程量清單的造價手段，才能有效促成施工及開發(fā)企業(yè)各方嚴(yán)格遵守合同條約履行合同規(guī)定的職責(zé)。

五、結(jié)語

總之，精細(xì)化處理每一個招投標(biāo)的環(huán)節(jié)才能有效提升招投標(biāo)管理效果，另外房地產(chǎn)開發(fā)項目中的招投標(biāo)以及建設(shè)施工都離不開合同的約束和規(guī)定，只有采用規(guī)范的合同范本以及工程量清單造價管理等手段，最終才能有效維護房地產(chǎn)開發(fā)項目各方的利益，保證各方盡職履行各自的義務(wù)，促成高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)。

參考文獻(xiàn)：

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[3]徐剛贊.保障性住房開發(fā)工程項目內(nèi)部控制研究[D].北京交通大學(xué)，2014

作者簡介：

張立平，（1983-）男，滿族，籍貫（出生地）：遼寧省撫順市，學(xué)歷：大學(xué)本科，專業(yè)：土木工程，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)采購管理。

王冬，（1980-）男，漢族，出生年月：籍貫（出生地）：遼寧省丹東市，學(xué)歷：本科，專業(yè)：土木工程，研究方向：建筑管理常用郵。