湯玲

摘 要 在投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)分開核算以后，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量一直是會計(jì)理論界熱議的話題。《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號-投資性房地產(chǎn)》的頒布鼓勵上市公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，但是應(yīng)用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量出現(xiàn)了一些問題。本文以投資性房地產(chǎn)的計(jì)量為主線分析公允計(jì)量模式對企業(yè)帶來的財(cái)務(wù)影響。

關(guān)鍵詞 投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值 財(cái)務(wù)影響

2014年1月26日，隨著《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號-投資性房地產(chǎn)》的發(fā)布表明了國家提倡公允價(jià)值計(jì)量模式的態(tài)度，實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量模式是我國房地產(chǎn)計(jì)量模式的大趨勢。2008年的金融危機(jī)將公允價(jià)值計(jì)量推上了一個(gè)高潮。

1投資性房地產(chǎn)的含義及界定

投資性房地產(chǎn)根據(jù)財(cái)政部新會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，是指如果企業(yè)持有土地使用權(quán)或建筑物的目的是賺取租金或資本增值，則該資產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)。從以上定義可以看出：投資性房地產(chǎn)滿足一般資產(chǎn)的所有性質(zhì)，其與其他資產(chǎn)的主要區(qū)別在于持有目的不同。其持有目的主要有：持有的準(zhǔn)備增值后再轉(zhuǎn)讓出去的土地使用權(quán)；已經(jīng)出租出去的土地使用權(quán)；用于出租和收取租金的建筑物。

投資性房地產(chǎn)的具有以下特點(diǎn)：投資回報(bào)期長，變現(xiàn)能力差、流動性弱等特點(diǎn)；投資性房地產(chǎn)的持有目的是增值后轉(zhuǎn)讓取得收益以及出租賺取租金?？偟恼f來，投資性房地產(chǎn)能夠保值增值，收益回報(bào)性好的特點(diǎn)。

因此，從以上特點(diǎn)我們可以界定投資性房地產(chǎn)的范圍。一般來說，企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)是為了提供服務(wù)、生產(chǎn)產(chǎn)品或管理需要是不能被認(rèn)定位投資性房地產(chǎn)；以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)，其正常出售或發(fā)展土地和商業(yè)房屋被認(rèn)定為企業(yè)庫存，也不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍。

2投資性房地產(chǎn)歷史成本計(jì)量模式與公允價(jià)值計(jì)量模式的比較

公允價(jià)值是指市場參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格（2014年新會計(jì)準(zhǔn)則）。公允價(jià)值要求在不受干擾的公開市場中，市場參與者彼此相互平等獨(dú)立，交易雙方信息充分下的自愿交換或沒有實(shí)際交易但在相似條件下的交換金額。與其他計(jì)量屬性相比，公允價(jià)值計(jì)量特征比較明顯。首先，公允價(jià)值具有市場性，并且取決于市場；公允價(jià)值具有時(shí)間性，不同時(shí)間對統(tǒng)一資產(chǎn)或負(fù)債其公允價(jià)值會不同；公允價(jià)值具有不確定性，公允價(jià)值的計(jì)量在缺乏活躍市場的情況下，其價(jià)值的計(jì)量主觀估計(jì)的因素等。

成本計(jì)量模式要求企業(yè)對資產(chǎn)進(jìn)行處置（包括購買、轉(zhuǎn)換等活動）時(shí)，應(yīng)該按照資產(chǎn)取得時(shí)實(shí)際支付的價(jià)格計(jì)量。對投資性房地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)歷史成本和使用壽命計(jì)提折舊、攤銷，在會計(jì)期末還需要進(jìn)行減值測試，計(jì)提減值準(zhǔn)備。和其他計(jì)量模式相比，成本計(jì)量模式具有客觀性的特點(diǎn)，并且操作簡單便于會計(jì)人員接受。

公允價(jià)值計(jì)量模式相對復(fù)雜，并且具有較強(qiáng)的主體性。在公允價(jià)值計(jì)量在我國公允價(jià)值計(jì)量還缺乏詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則。公允價(jià)值計(jì)量模式下不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷；與歷史成本模式賬面價(jià)值取決于原始價(jià)值不同公允價(jià)值計(jì)量模式下其賬面價(jià)值取決于公允價(jià)值；公允價(jià)值的增加會導(dǎo)致利潤的上升而歷史成本模式下則對利潤不產(chǎn)生影響。

3投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式下對財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響

近幾年來，我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。投資性房地產(chǎn)的價(jià)格一路走高。歷史成本已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能反映出其現(xiàn)有的價(jià)值。在成本計(jì)量模式下投資性房地產(chǎn)的價(jià)值是在原始交易成本的基礎(chǔ)上扣除折舊或攤銷以后的價(jià)值，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。在這種情況下，如果對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式對其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，則可以將其在升值期間的累計(jì)收益反映到投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值中去，從而反映出其真實(shí)價(jià)值。

由于我國近幾年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)的價(jià)格一直處于上升階段。因此，其市場價(jià)格高于其原始取得成本。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值不可避免地也會增加。其價(jià)格對企業(yè)資產(chǎn)的影響可以通過下表反映出來：

2006年實(shí)施新準(zhǔn)則之前，企業(yè)一般按照管理者的意圖將無形資產(chǎn)、存貨等用于投資的項(xiàng)目計(jì)入到經(jīng)營租賃房地產(chǎn)；用于運(yùn)營投資用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)統(tǒng)一核算在投資性房地產(chǎn)中，單獨(dú)列示在資產(chǎn)負(fù)債表中。如果繼續(xù)使用歷史成本計(jì)量模式，企業(yè)的總資產(chǎn)不會發(fā)生變化，但資產(chǎn)結(jié)構(gòu)將受到影響。

問題的另一個(gè)方面是：在公允價(jià)值計(jì)量模式下不對投資性房地產(chǎn)作折舊或攤銷。所以，采用公允價(jià)值計(jì)量模式可以節(jié)省企業(yè)的經(jīng)營成本，提高企業(yè)的經(jīng)營利潤。企業(yè)利潤的提高會帶來兩個(gè)方面的結(jié)果。首先，企業(yè)利潤的提高使得企業(yè)的業(yè)績上升。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的上升會進(jìn)一步使房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲；其次，利潤上升的原因是沒有計(jì)提折舊或攤銷。其價(jià)值完全取決于市場，那么市場的波動會導(dǎo)致企業(yè)利潤的劇烈震蕩。其影響可以通過下表反映出來：

4完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的建議

綜上所述， 投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式一方面可以更加真實(shí)地反映企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值，提高企業(yè)的會計(jì)利潤和會計(jì)信息的及時(shí)性、相關(guān)性，優(yōu)化了財(cái)務(wù)指標(biāo)，滿足投資者決策有用性的要求。但是，同時(shí)，由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場不夠成熟，容易出現(xiàn)波動，影響了公允價(jià)值的確定，從而影響了企業(yè)利潤和市場價(jià)值的穩(wěn)定性。

要想使公允價(jià)值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量更加健全、完善，還需要從以下幾個(gè)方面來展開。首先需要完善我國公允價(jià)值的具體措施和程序；公允價(jià)值計(jì)量的規(guī)則和要求，以及隨后對不同決策類型的會計(jì)信息用戶的判別；其次，加強(qiáng)公允價(jià)值信息披露的監(jiān)管；最后完善房地產(chǎn)交易信息平臺。