宋慧芳

進入年中，企業(yè)購房這個一直被隱形忽略的限制區(qū)域，因西安的調(diào)控新政發(fā)布，成為了眾多城市調(diào)控升級打補丁的新目標(biāo)。

7月2日晚間，上海市發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范企業(yè)購買商品住房的暫行規(guī)定》提出，自7月3日起，企業(yè)購買商品住房必須同時滿足設(shè)立年限已滿5年、在本市累計繳納稅款金額已達100萬元人民幣、職工人數(shù)10名及以上且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿5年等條件（已繳納稅款金額滿500萬元以上的企業(yè)除外）。同時，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。

這是繼6月24日至26日，西安、長沙、杭州先后出臺企業(yè)購買商品房新政之后，第四個宣布加入的城市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示，上海此次出臺企業(yè)購房限售政策，符合預(yù)期，且出臺方面不會一刀切，會更加根據(jù)上海的實際情況進行出臺。所以此次關(guān)于企業(yè)購房方面的限制性內(nèi)容，有諸多條件制約。他還表示，此次上海出臺的關(guān)于企業(yè)買房新政，其實也是呼應(yīng)了之前關(guān)于上海寶山區(qū)部分樓盤公司購房限購的內(nèi)容，說明了上海對于房地產(chǎn)市場秩序穩(wěn)定的導(dǎo)向。預(yù)計未來部分庫存規(guī)模小、房源不足、價格上漲較快的城市，會積極采取此類企業(yè)限購、限售的政策，進而有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保護剛需個人購房者的利益。

具體來看，西安、長沙和杭州對待企業(yè)限購采用的是“一刀切”做法，即只要在限購區(qū)域，一律暫停向企事業(yè)單位銷售新房、二手房。而上海則對企業(yè)購房提出明確的相應(yīng)條件。如對企業(yè)購房資格的限制，能夠較好地規(guī)避單純?yōu)椤巴黄啤毕拶彾鲁闪⑵髽I(yè)買房的行為；將限售年限提高至5年，能更好地消滅投機性購房行為。

企業(yè)購房目的有很多，或購作員工宿舍，或以投資為目的等等。只是在當(dāng)前限購政策延續(xù)、預(yù)售證發(fā)放依舊嚴(yán)格、搖號政策開始蔓延和一二手價格倒掛出現(xiàn)的背景下，個人有動機通過名下公司參與搖號以規(guī)避限購政策或增大購房幾率。那么，企業(yè)購房和個人購房究竟有何區(qū)別？

經(jīng)《中國經(jīng)濟信息》記者梳理發(fā)現(xiàn)，限購方面，在西安、長沙和杭州出臺對企業(yè)限購的政策之前，各地已出臺的限購政策均是針對個人或家庭購房，而無針對企業(yè)購房的限制政策。限售方面，不動產(chǎn)所有權(quán)證的持有人被納入限售范圍，因此理論上企業(yè)應(yīng)同個人一樣，受到限售政策的約束，但是實踐中可采用企業(yè)股權(quán)交易等方式規(guī)避。限貸方面，個人和家庭購房時可進行首付，并享受商貸或公積金貸款等加杠桿的方式，但受限貸政策影響；而企業(yè)購房無法享受按揭貸款，須一次性付款。

“不論是企業(yè)購房時所須繳納的稅費，還是購房后持有環(huán)節(jié)以及之后的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)所須繳納的稅費，總體而言均高于個人購房，企業(yè)購房整體稅規(guī)模增加了超過200%。這種障礙也決定了市場中真實企業(yè)購房的比重非常低?！敝行抛C券分析師陳慎表示，北京、上海的公司名義購房比重在5%以下，而二線城市可能低于1%，可見限制企業(yè)購房的影響并不大，更多在于調(diào)整市場預(yù)期和抑制市場投資行為，優(yōu)化市場配置。

不過，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，暫停企事業(yè)單位購買住房，企業(yè)購房整體稅費規(guī)模增加了超過200%。這一政策有可能繼續(xù)向多個城市蔓延。在其他城市，包括深圳等都有企業(yè)買房的現(xiàn)象。對于供需結(jié)構(gòu)緊張的城市來說，這個政策對于緩解市場供需緊張有明顯的影響。