羅同 李優(yōu)樹

摘 要：財政通過轉(zhuǎn)變支持方式，充分發(fā)揮杠桿作用，撬動社會資本進入，曾經(jīng)為推動房地產(chǎn)去庫存發(fā)揮了積極作用，但也帶來了樓市虛漲投機泡沫、財政不公平及乏持續(xù)性的負(fù)面影響。

關(guān)鍵詞：財政；去庫存；利弊

前幾年，為了有效推動房地產(chǎn)去庫存，部分地區(qū)財政通過轉(zhuǎn)變財政支持方式，積極發(fā)揮杠桿作用，在短時間內(nèi)產(chǎn)生了積極效果，但是也帶來一些消極影響。作為一個由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)縣組成的某市，其財政收入較大程度上依賴于房地產(chǎn)和建筑業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收一度占全部稅收收入的比重為34%。該市房地產(chǎn)庫存問題曾經(jīng)一度非常嚴(yán)重。截至2014年底，該市商品住房庫存已達480萬平方米，去化周期達27個月?！叭齑妗弊鳛榧涌旃┙o側(cè)改革的一項重要舉措，為我國房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)重組提供了方向。該市有關(guān)部門研究認(rèn)為，探索出臺財政措施促進房地產(chǎn)去庫存，有利于更好地探索轉(zhuǎn)變財政支持方式的路子，充分發(fā)揮財政杠桿作用，引導(dǎo)銀行資金下水，撬動社會資本進入，讓財政資金發(fā)揮最大效益。

一、主要做法

（一）出臺系列政策措施

一是對進城購房者由財政給予補貼。2014年7月，該市出臺了促進全市經(jīng)濟穩(wěn)定增長的二十六條措施，其中特別明確，對在2014年7月2日至2015年7月1日期間在該市城區(qū)購買商品住房的農(nóng)村居民，由財政按每平方米一定數(shù)額進行補貼，補貼資金由市和城區(qū)所在地財政按比例共同分擔(dān)。2015年4月，該市又出臺了鼓勵農(nóng)村居民進城落戶促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的意見，加大了補貼的力度。“意見”規(guī)定，對在2015年5月1日至12月31日期間，在中心城區(qū)購買新建商品住宅并在市房管局網(wǎng)簽備案的符合條件的農(nóng)村居民，由財政按每平方米更高金額進行補貼，資金來源仍由市和城區(qū)所在地財政共同分擔(dān)。

二是進一步調(diào)整住房公積金政策。該市還印發(fā)了“引導(dǎo)農(nóng)村居民進城購房落戶的實施細(xì)則”，將住房公積金覆蓋范圍擴大到農(nóng)民工，并開展異地貸款業(yè)務(wù)。市財政統(tǒng)籌調(diào)度資金，支持住房公積金公轉(zhuǎn)商，解決資金流動性緊張問題。將最高貸款額度在原來基礎(chǔ)上增加10萬元；在貸款同時允許提取住房公積金賬戶余額。

三是進一步優(yōu)化貨幣化安置政策。該市還出臺了支持農(nóng)民工和農(nóng)民進城購房的意見，明確規(guī)定對城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的安置對象，一律實行貨幣化安置；對城市規(guī)劃區(qū)之外的安置對象，原則上實行貨幣化安置。鼓勵“政府+銀行+房地產(chǎn)企業(yè)+安置對象”的四方協(xié)商，對尚未購買商品房的安置對象，通過安置戶申請銀行按揭、房地產(chǎn)企業(yè)提供房源、銀行創(chuàng)新金融產(chǎn)品提供信貸、政府依托政府性擔(dān)保公司擔(dān)保還本付息的良性互動，實現(xiàn)百分之百的貨幣化安置。目前該市棚戶區(qū)改造已全面實行貨幣化安置。

（二）提高效率方便群眾

該市各級財政部門還積極整合專項資金、盤活存量資金等方面謀劃籌集購房補貼資金。市、區(qū)縣財政部門在國庫支付中心設(shè)立了購房補貼賬戶，財政資金按規(guī)定程序?qū)徟箢A(yù)撥到補貼賬戶。資金支付環(huán)節(jié)實行報賬制，購房人填寫申請表交政府服務(wù)中心代辦服務(wù)窗口，依次由有關(guān)部門審核后，補貼資金直接發(fā)放到購房戶的“一卡通”銀行賬戶。對每個審核環(huán)節(jié)均規(guī)定了工作時限，確保購房者只進一道門、只交一份表，補貼資金在30個工作日內(nèi)兌現(xiàn)到位；堅持即接即辦，國庫集中支付中心積極協(xié)調(diào)代發(fā)銀行，確保接到房管部門報賬憑證后當(dāng)日審核、當(dāng)日出單、當(dāng)日上卡。

二、政策效果明顯

（一）房產(chǎn)去庫存效果明顯。2015年，該市實現(xiàn)商品房銷售350.5萬平方米，同比增長16.79%，銷售量居全省第三位。其中，實施政策的5至12月商品住宅銷售294.5萬平方米，同比大幅增長64.3%，其中農(nóng)民工和農(nóng)民購房占比高達68.3%；商品住宅庫存量從年初480萬平方米，減少到12月末236萬平方米，減少50.83%。經(jīng)統(tǒng)計，一年減少商品住宅庫存量244萬平方米，年底比年初減少50.8%，商品住宅庫存去化周期從27個月縮短到11個月。

（二）穩(wěn)增長效果明顯。2015年，該市GDP實現(xiàn)1，029.9億元，增長10%；全市地方一般公共預(yù)算收入完成83.1億元，增長10.6%，比全省平均水平高2.7個百分點，比全國平均水平高2.2個百分點；其中稅收收入完成50.8億元，增長6.9%，比全省平均水平高5.1個百分點，比全國平均水平高2.1個百分點。市本級城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收入實現(xiàn)8，683萬元，增長61.2%。

（三）財政撬動效果明顯。購房補貼政策帶動了農(nóng)民、開發(fā)商、銀行、公積金等方面的大批資金流向市場。以農(nóng)民工和農(nóng)民為對象統(tǒng)計，2015年當(dāng)期全市財政兌現(xiàn)補貼資金4.3億元，推動商品住宅成交82億元，金融機構(gòu)投放住房貸款30.5億元。在公積金資金出現(xiàn)流動性緊張情況下，財政通過調(diào)度資金周轉(zhuǎn)促進公積金機構(gòu)投放貸款2.3億元；通過支持公轉(zhuǎn)商方式，以450萬元的貼息促進公積金機構(gòu)投放貸款2.2億元。

三、負(fù)面效應(yīng)分析

（一）房價高位狀態(tài)下財政對購房者進行補貼，即用納稅人的錢補貼高房價，如同此前有沿海城市由財政補貼風(fēng)險投資一樣，不符合財政的基本服務(wù)和公共性方向，也有失公平。

（二）高房價下通過財政補貼引導(dǎo)商品房去庫存，可能加劇樓市虛漲投機和樓市泡沫。購房有補貼，這有可能進一步觸發(fā)個人住房加杠桿意愿，誘發(fā)部分人和機構(gòu)的購房投機行為，進而加劇樓市泡沫。

（三）購房補貼資金來源缺乏可持續(xù)性。財政補貼資金主要來源于盤活財政存量資金和整合專項資金。這兩項資金都不具有可持續(xù)性，勢必為補貼工作的進一步開展帶來一定風(fēng)險。

作者簡介：羅同，四川省成都市第七中學(xué)高2015級5班。李優(yōu)樹，四川大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院。