文/萬金寶

物業(yè)管理作為一種復(fù)合型、社區(qū)型服務(wù)行業(yè)，在城市管理和發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用。上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃中明確指出，“堅持規(guī)劃引領(lǐng)與管建并舉相結(jié)合，提升管理能級，促進(jìn)城市有機(jī)更新和城市特色風(fēng)貌塑造相協(xié)調(diào)”，“強(qiáng)化環(huán)境保護(hù)和生態(tài)修復(fù)，打造宜居宜業(yè)社區(qū)，使城市更具韌性、更可持續(xù)”，這說明“十三五”規(guī)劃將物業(yè)管理在城市管理中的作用提升到了一個新的高度。隨著“全面建成小康社會”目標(biāo)的提出和“美麗家園”建設(shè)在全國的推廣，特別是互聯(lián)網(wǎng)在全球的普及，城市管理呈現(xiàn)出全局化、精細(xì)化、智能化新趨勢，因此，規(guī)劃要求“推動住宅管理行業(yè)發(fā)展，提高住宅管理精細(xì)化、智能化水平，有效改善居住物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，提高居民的居住滿意度”。本文從物業(yè)管理在城市管理和發(fā)展中的地位和作用入手，詳細(xì)闡述物業(yè)管理對城市管理和發(fā)展的深遠(yuǎn)影響和重要作用。

一、城市管理離不開物業(yè)管理，住宅小區(qū)綜合治理是城市管理的重中之重

（一）物業(yè)管理是城市管理建設(shè)的基礎(chǔ)

1．物業(yè)管理可以提升城市精細(xì)化管理水平。中心城市精細(xì)化管理是一項系統(tǒng)工程，它涉及的部門和領(lǐng)域非常多，從城市住宅小區(qū)環(huán)境管理到城市基礎(chǔ)設(shè)施管理、城市運(yùn)營安全管理、市場管理以及配套公共服務(wù)管理，都需要各級各部門戮力同心，才能眾志成城做好管理工作。根據(jù)物業(yè)管理具有專業(yè)的服務(wù)和管理特性，物業(yè)管理可以在城市管理的某些領(lǐng)域作出其特殊的貢獻(xiàn)，比如小區(qū)環(huán)境管理、配套公共服務(wù)管理、建筑物維護(hù)翻新等，起到其他部門不能起的作用。因此，物業(yè)管理可以提升城市精細(xì)化管理水平，使人民獲得感、幸福感、安全感更加充實、更有保障、更可持續(xù)。

2．物業(yè)管理是建成美麗家園、智慧型城市的重要條件。建成美麗家園、智慧型城市是習(xí)近平總書記提出的新時代奮斗目標(biāo)，城市是實現(xiàn)美麗家園的基石，因為城市是美麗家園的重要組成部分和核心內(nèi)容，建設(shè)美麗家園、智慧型城市必須遵循城市發(fā)展的基本規(guī)律，智慧型城市建設(shè)必然要求城市管理的智能化、信息化，而城市管理的智能化、信息化很大程度上取決于物業(yè)管理。這就為發(fā)展物業(yè)管理提供了一個很好的機(jī)遇，也體現(xiàn)出物業(yè)管理在城市管理中具有很重要的地位。

3．住宅小區(qū)綜合治理是城市管理的重要組成部分。《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理三年行動計劃（2015-2017）》要求：“圍繞市委、市政府關(guān)于創(chuàng)新社會治理，加強(qiáng)基層建設(shè)的總體要求，推進(jìn)形成政府監(jiān)管、市場主導(dǎo)、社會參與、居民自治四位一體和良性互動的住宅小區(qū)綜合治理格局，為加強(qiáng)和創(chuàng)新特大型城市社會治理奠定堅實基礎(chǔ)?！边@說明要通過住宅小區(qū)綜合治理，達(dá)到創(chuàng)新特大型城市管理的目標(biāo)。因為住宅小區(qū)是城市組成的基本單元，因此，城市管理離不開住宅小區(qū)綜合治理，特別是對上海這樣的特大型一線城市來說，把住宅小區(qū)綜合治理搞好了，就能為城市管理打下扎實的基礎(chǔ)。物業(yè)管理就像城市管理這條項鏈上的一顆顆明珠，將上海裝扮得更加美麗，使其發(fā)出耀眼的光芒。

4．物業(yè)管理是促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展的重要力量。隨著黨的“十九大”全面建成小康社會奮斗目標(biāo)的提出，我國城市建設(shè)迎來了歷史上的最好時期。經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展，使物業(yè)管理成為城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，不規(guī)范的物業(yè)管理會使城市建設(shè)和管理陷入一種無序狀態(tài)，高效的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中一種不可或缺的舉措。

（二）物業(yè)管理是城市發(fā)展的縮影

物業(yè)管理幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面，小到“開門七件事”，大到城市的環(huán)境、生態(tài)，都密切關(guān)系到物業(yè)管理工作?？梢哉f，物業(yè)管理和城市發(fā)展是息息相關(guān)的，隨著城市發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)漸漸由小到大、由弱到強(qiáng)，從保潔、綠化、秩序維護(hù)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)等基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)，演化成集智能化、信息化于一體的具有特約增值服務(wù)的新興服務(wù)業(yè)，涉及城市發(fā)展的方方面面。

二、物業(yè)管理在城市發(fā)展中的作用

（一）物業(yè)管理對城市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)

1．物業(yè)管理促使城市經(jīng)濟(jì)總量增加。黨的“十九大”要求增加人民的獲得感，增加人民的財產(chǎn)性收入。我國老百姓普遍具有購房置業(yè)的習(xí)慣，他們把一輩子的積蓄用于購房作為自己的財產(chǎn)，總希望自己的財產(chǎn)保值增值。一般來說，房地產(chǎn)價值由地段、房型、交通條件、小區(qū)配套、周邊配套環(huán)境等因素決定。房地產(chǎn)的地段、房型、交通等自身因素是客觀的，很難改變，但小區(qū)配套、建筑物的維護(hù)、周邊環(huán)境等影響房地產(chǎn)價值的其他因素，可以通過良好的物業(yè)管理進(jìn)行改良，借以提高房地產(chǎn)的價值，使物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命得到延長。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上說，物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的延長，等于延長了業(yè)主對物業(yè)所有權(quán)的收益期限，這一點對于城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)尤為重要。

2．物業(yè)管理能促進(jìn)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

（1）物業(yè)管理有利于增強(qiáng)開發(fā)商的競爭力。開發(fā)商是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理于一體的企業(yè)，過去開發(fā)商講究的是資金、技術(shù)等硬實力，現(xiàn)在開發(fā)商更講究服務(wù)、管理的軟實力，物業(yè)管理已經(jīng)成為開發(fā)商和樓盤的無形資產(chǎn)，有力地提升了開發(fā)商的附加值。一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動產(chǎn)商品和招攬顧客的王牌，在期房預(yù)售前就引入規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)，當(dāng)看房客戶一進(jìn)入樓盤小區(qū)，就看到兩旁站立姿勢標(biāo)準(zhǔn)的保安，享受環(huán)境舒適的售樓處、管理整潔的樣板房，這無不體現(xiàn)物業(yè)管理的功勞，也增強(qiáng)了開發(fā)商的競爭力。

（2）物業(yè)管理可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)增長方式的轉(zhuǎn)變，從求數(shù)量的野蠻增長方式向求效益的精細(xì)化服務(wù)管理轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)市場的發(fā)展，加劇了房地產(chǎn)市場的競爭，再加上土地價格的節(jié)節(jié)攀升，提高了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，房地產(chǎn)業(yè)核心競爭力越來越向質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益及社會環(huán)境效益轉(zhuǎn)變，向以物業(yè)管理為主要內(nèi)容的售后延伸服務(wù)轉(zhuǎn)變,通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，挖掘房地產(chǎn)產(chǎn)品的內(nèi)在價值，提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值，以滿足人民群眾對美好生活的愿望。更注重環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)文明，是我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營觀念的一次質(zhì)的飛躍。

（3）物業(yè)管理可以激發(fā)房地產(chǎn)市場的有效需求。物業(yè)管理是開拓房地產(chǎn)市場的力量源泉，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理可以挖掘住宅潛在市場。抓好作為連接生產(chǎn)與消費(fèi)中間環(huán)節(jié)的物業(yè)管理，可從根本上促進(jìn)住房消費(fèi)市場的興旺，激發(fā)房地產(chǎn)市場的有效需求。當(dāng)前部分三、四線城市住房消費(fèi)沒有熱起來、空置房在逐年增加的原因，除這些城市因過去盲目開發(fā)而去庫存壓力仍然較大外，還有一個重要原因就是物業(yè)管理不夠理想：一是基層組織重視不夠，一些基層組織包括房辦和居委會對物業(yè)管理認(rèn)識不足，導(dǎo)致對物業(yè)管理的監(jiān)督管理不到位。二是規(guī)劃建設(shè)不到位，住宅建筑小區(qū)規(guī)劃時對設(shè)施設(shè)備要求不高，功能不齊全，為物業(yè)管理留下隱患，嚴(yán)重制約了物業(yè)管理工作的開展。三是物業(yè)移交銜接不力，一些開發(fā)企業(yè)沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，加之資金實力不強(qiáng)，房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，當(dāng)出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題時，采取把房屋質(zhì)量問題拖過保修期的辦法，形成了遺留問題。通過內(nèi)定方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，沒有經(jīng)過嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的承接查驗程序，造成物業(yè)管理運(yùn)行障礙。四是物管企業(yè)素質(zhì)不高，很多物業(yè)從業(yè)人員沒有通過專門培訓(xùn)，服務(wù)不規(guī)范。五是業(yè)主自主管理意識不強(qiáng)，由于業(yè)主委員會系自我管理組織，屬于義務(wù)服務(wù)性質(zhì)，沒有工作報酬，導(dǎo)致業(yè)主委員會功能不能很好發(fā)揮，部分業(yè)主素養(yǎng)和契約精神不夠，不認(rèn)真履行合同約定義務(wù)、不服從管理等現(xiàn)象時有發(fā)生，任意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的現(xiàn)象非常普遍，導(dǎo)致物業(yè)糾紛增多，加之物業(yè)管理收費(fèi)較低，造成物業(yè)企業(yè)虧損經(jīng)營，企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)艱難。六是臟亂差現(xiàn)象嚴(yán)重，亂倒垃圾、車輛亂停亂放、房屋及設(shè)施設(shè)備維修跟不上，小區(qū)管道堵塞、污水橫流，居住環(huán)境相當(dāng)差，一方面影響了居民生活質(zhì)量，另一方面影響了城市美化，難以提高城市品位。七是治安消防隱患大，一方面有些小區(qū)安防措施不到位，便于不法分子作案，易發(fā)生治安、刑事案件，使居民沒有安全感，另一方面消防安全隱患大，個別樓房還未移交就存在消防質(zhì)量問題，許多住宅沒有設(shè)消防通道，或是由于亂搭亂建和亂停亂放，消防通道不暢通。

如果把物業(yè)管理搞好了，消除了消費(fèi)者的心病，市場有效需求必然增加，從而促進(jìn)住房消費(fèi)的發(fā)展。

（二）物業(yè)管理促進(jìn)了和諧社會的建設(shè)

城市建設(shè)與人民幸福息息相關(guān)，只有安居才能樂業(yè)，關(guān)注物業(yè)就是關(guān)注民生，要想老百姓所想、思老百姓所思。物業(yè)企業(yè)所從事的物業(yè)管理服務(wù)，正是廣大居民所需要的、與日常生活密不可分的、看似普通實則關(guān)系重大的生活細(xì)節(jié)。物業(yè)企業(yè)可以通過業(yè)主委員會溝通、協(xié)調(diào)與廣大業(yè)主的關(guān)系，使廣大業(yè)主享受自治管理的權(quán)利，可以協(xié)調(diào)解決開發(fā)商的遺留問題，可以調(diào)解居民鄰里糾紛、消除矛盾，可以通過垃圾分類美化小區(qū)環(huán)境，使居民養(yǎng)成文明習(xí)慣，還可以向業(yè)主提供特色增值服務(wù)，如安心家政、快捷出行、美食敲門、健康人生、社區(qū)養(yǎng)老等。在促進(jìn)社區(qū)和諧的同時提升物業(yè)管理的社會認(rèn)知度和業(yè)主的滿意度。正是這些看似不起眼的細(xì)節(jié)，關(guān)乎老百姓的安危冷暖，更關(guān)乎地區(qū)乃至整個社會的穩(wěn)定和諧。全面開展物業(yè)管理工作，要服從于黨的領(lǐng)導(dǎo)，服務(wù)于政府問責(zé)、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局和社會安定團(tuán)結(jié)的政治局面。

物業(yè)管理所提供的人文方面的服務(wù)是社會主義文化發(fā)展的客觀要求。中華文化是中華民族生生不息、不斷進(jìn)步的不竭動力，而傳播中華文化的基本平臺是家庭、社區(qū)。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)小區(qū)既是廣大業(yè)主幸福的棲息港灣，也是培養(yǎng)高尚情操和傳統(tǒng)美德的精神家園。利用物業(yè)小區(qū)的各種文化資源和文體設(shè)施，深入開展群眾性精神文明創(chuàng)建活動，切實形成富有中國特色的精神文明價值觀，必將加快社會公德、職業(yè)道德、家庭美德、個人品德的建設(shè)步伐。融融的文明新風(fēng)，必將形成祥和的鄰里關(guān)系，從而使社會主義榮辱觀逐步轉(zhuǎn)化為廣大業(yè)主的自覺追求。

物業(yè)管理多年的發(fā)展，提高了人民群眾的居住質(zhì)量，維護(hù)了社區(qū)的穩(wěn)定，豐富了社區(qū)的文化生活，促進(jìn)了業(yè)主的身心健康以及社會風(fēng)尚的和諧、良好。因此,物業(yè)企業(yè)是創(chuàng)建和諧社區(qū)、美麗家園不可缺少的重要力量。

（三）物業(yè)管理在轉(zhuǎn)變城市經(jīng)營模式中的貢獻(xiàn)

物業(yè)管理行業(yè)肩負(fù)著轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、擴(kuò)大居民消費(fèi)、運(yùn)營與管理住房保障、維護(hù)社會穩(wěn)定等多項重任。

利用當(dāng)前“租購并舉”政策導(dǎo)向的契機(jī)，開展“一業(yè)為主、多種經(jīng)營”，向業(yè)主提供多項溫馨的、個性化的租賃服務(wù)和特約服務(wù)，促進(jìn)“租購并舉”政策的實施，以滿足業(yè)主不斷增長的物業(yè)服務(wù)和精神文化需求，并由此挖掘與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)的快遞、菜場、干洗、送餐、車輛清洗等各類活動，充分發(fā)揮物業(yè)管理對發(fā)展消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用。在物業(yè)管理中智能化、信息化手段的應(yīng)用，會影響居民的消費(fèi)習(xí)慣，改變居民的消費(fèi)理念，引導(dǎo)居民的消費(fèi)升級，并進(jìn)一步強(qiáng)化城市中智能化、信息化手段的應(yīng)用水平。物業(yè)管理企業(yè)的兼并重組、資產(chǎn)運(yùn)作會影響城市經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理行業(yè)的壯大發(fā)展，也會提高第三產(chǎn)業(yè)的比重，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平向更合理的方向發(fā)展。

三、物業(yè)管理可以提高城市的服務(wù)功能和城市的文明程度

首先，物業(yè)管理可以拓寬城市的服務(wù)領(lǐng)域，增加特色服務(wù)內(nèi)容，使城市整體的服務(wù)功能得以提高。由于物業(yè)企業(yè)是住宅小區(qū)基本管理者和服務(wù)者，復(fù)合型的服務(wù)企業(yè)通過物業(yè)管理的專業(yè)功能，可以協(xié)調(diào)業(yè)主與各相關(guān)單位的聯(lián)系，既可以提高各種專業(yè)服務(wù)管理的社會化水平，提高管理服務(wù)效率，又可以避免業(yè)主或租客因很多無效繁瑣勞動而占用大量的工作、學(xué)習(xí)、休息或娛樂時間。隨著實現(xiàn)全面建成小康社會奮斗目標(biāo)和逐年提高城鎮(zhèn)化水平，往一、二線大中城市遷移人口越來越多，物業(yè)的類型也更加多種多樣，包括高檔物業(yè)、普通公寓住宅、商辦樓、商業(yè)區(qū)等，物業(yè)管理服務(wù)越來越向精細(xì)化、個性化、智能化方向發(fā)展，對城市服務(wù)功能的完善和社會化程度的提高所起的作用也將越來越大。

其次，物業(yè)管理可以促進(jìn)城市市容的美化，提高城市的文明程度和現(xiàn)代化水平。物業(yè)管理通過對各個住宅小區(qū)、商業(yè)區(qū)、居民活動空間等內(nèi)部綠化環(huán)境的秩序維護(hù)、空間管理，可以使城市的各個角落呈現(xiàn)秩序井然、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)文明的景象。

四、物業(yè)管理可以拓寬勞動者就業(yè)渠道，提高城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量

就業(yè)是民生之本,這項任務(wù)解決不好,就談不上構(gòu)建安定團(tuán)結(jié)的和諧社會。由于我國國情特殊，一、二線大中城市配套設(shè)施完善、資源豐富，并存在比較明顯的城鄉(xiāng)差別，流入大中城市的新市民很多。因此，一些大中型城市就業(yè)壓力大，就業(yè)形勢不容樂觀。而城市建設(shè)的發(fā)展，促使物業(yè)管理業(yè)迅速擴(kuò)張，可以吸納大量的勞動力。

另外，物業(yè)管理是復(fù)合型管理服務(wù)，所需人才層次是梯級的，既需要高端的管家式服務(wù)人才和智能樓宇管控人才，又需要大量一線基層操作人員，包括保安、保潔、維修、客服、綠化等人員，它的包容面很大，各類人員都能找到合適的工作。

根據(jù)國家發(fā)改委關(guān)于實施2018年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)的通知，我國“將加快戶籍制度改革落地步伐，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)生活的新生代農(nóng)民工、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、農(nóng)村學(xué)生升學(xué)和參軍進(jìn)入城鎮(zhèn)人口在城市舉家落戶，鼓勵對高校和職業(yè)院校畢業(yè)生、留學(xué)歸國人員及技術(shù)工人實行零門檻落戶”。另據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年末，我國城鎮(zhèn)化率為58.52%，距離發(fā)達(dá)國家80%的平均水平還有很大差距，鄉(xiāng)村人口還會加速向城鎮(zhèn)流入，另外，我國流動人口達(dá)2.45億，每年新就業(yè)的大學(xué)生700萬左右。隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)的推進(jìn)，可以預(yù)見，城市的新增人口會越來越多，物業(yè)企業(yè)除了本身特性需要大量各層次的人才外，還可以通過擴(kuò)展延伸服務(wù)，如室內(nèi)裝飾、戶外環(huán)境衛(wèi)生整潔、廚房用具清洗、活動策劃組織等，吸收大量的新增人口前去謀職，使服務(wù)人員隊伍不斷擴(kuò)大。物業(yè)管理既可以提高城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量，還可以為打贏“脫貧攻堅戰(zhàn)”作出自己應(yīng)用的貢獻(xiàn)。

總之，在“全面建成小康社會”目標(biāo)指引下，在“建設(shè)美麗家園”的要求下，物業(yè)管理在城市管理與發(fā)展中的地位和作用會越來越重要。因此，物業(yè)管理企業(yè)要不忘初心，秉承工匠精神，堅持專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化的服務(wù)，不斷創(chuàng)新，依靠現(xiàn)代科技提升服務(wù)的效率和質(zhì)量，通過商業(yè)模式的變革，讓物業(yè)服務(wù)更簡單、更有價值，讓老百姓得到更多的增值服務(wù)。