文/重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 周 滔 趙珊珊

1 背景

住房是一種價(jià)值極高的特殊商品，兼具投資和消費(fèi)雙重屬性，相對(duì)于其他普通商品，消費(fèi)者在住房消費(fèi)時(shí)會(huì)考慮諸多因素。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)青年群體購(gòu)房決策的影響因素研究較多，大部分學(xué)者分別從宏觀和微觀層面進(jìn)行研究：宏觀層面包括社會(huì)因素、房地產(chǎn)宏觀發(fā)展形勢(shì)、政策因素等；微觀層面包括購(gòu)房者個(gè)人基本特征、家庭特征、購(gòu)房者自身主觀因素、住房自身特征、住房所在小區(qū)特征及住房環(huán)境特征等。

青年階段作為人類生命周期一個(gè)重要過渡階段，面臨許多不確定性。不確定性必然對(duì)住房消費(fèi)產(chǎn)生影響：如果生活中某些具有影響力的變量發(fā)生變化，但住房消費(fèi)者又無法辨別其發(fā)生變化的方向，則該住房消費(fèi)者傾向于租房而不是購(gòu)房。最典型現(xiàn)象是收入不確定性在一段時(shí)間內(nèi)降低消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)房消費(fèi)的可能性。面臨較高收入不確定性的消費(fèi)者偏向于租房，而收入不確定性較低的消費(fèi)者則傾向于買房。

已有研究發(fā)現(xiàn)，國(guó)外青年群體在過渡期早期的住房消費(fèi)與其婚育及離家行為有關(guān)。此外，許多青年群體在購(gòu)房時(shí)受父母支持或其他代際轉(zhuǎn)移支付的支持。但有學(xué)者發(fā)現(xiàn)，離家與婚姻、住房產(chǎn)權(quán)、經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性之間的傳統(tǒng)聯(lián)系已經(jīng)變?nèi)?，出現(xiàn)許多以個(gè)人特征為主的住房選擇行為。青年群體過渡期越來越長(zhǎng)，在離家、伴侶和父母身份方面的表現(xiàn)越來越難以被標(biāo)準(zhǔn)化衡量。國(guó)外青年群體在過渡期面臨的不確定性對(duì)其住房消費(fèi)有重要影響。

本文通過盧因行為模型建立理論框架，運(yùn)用Logistic計(jì)量模型研究不確定性視角下的城市青年群體住房消費(fèi)選擇影響因素。盧因行為模型是美國(guó)社會(huì)心理學(xué)家?guī)鞝柼亍けR因在大量分析試驗(yàn)的基礎(chǔ)上提出的，他認(rèn)為：個(gè)人行為是個(gè)人因素與他本人所處的環(huán)境因素綜合作用的結(jié)果。因此，盧因提出：個(gè)人行為是個(gè)人及其環(huán)境的函數(shù)，具體公式：B=f（P，E）。式中,B（behavior）指?jìng)€(gè)人行為，P（personal）指?jìng)€(gè)人內(nèi)在條件和內(nèi)在特征，E（environment）指?jìng)€(gè)人所處的外部環(huán)境，f為函數(shù)。

2 基于盧因行為模型的研究假設(shè)

基于盧因行為模型，本文中“不確定性”包括個(gè)體和環(huán)境兩方面，個(gè)體層面的不確定性主要受經(jīng)濟(jì)能力水平和所處家庭狀態(tài)影響，可以間接度量行為人未來社會(huì)狀態(tài)的變動(dòng)因素；環(huán)境層面主要指復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境和自然環(huán)境等變動(dòng)因素。

2.1 個(gè)體不確定性假設(shè)

2.1.1 經(jīng)濟(jì)不確定性

青年群體可憑借自身收入，即個(gè)人支付能力購(gòu)買住房?，F(xiàn)實(shí)生活中青年群體可能受到父母的直接住房代際傳遞，一定程度上具有購(gòu)房?jī)?yōu)勢(shì)。青年群體在住房購(gòu)買方面也可通過獲得父母額外幫助而體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)不確定性指青年群體是否具備購(gòu)買住房經(jīng)濟(jì)條件的不確定性，包含個(gè)體自身經(jīng)濟(jì)收入和父母經(jīng)濟(jì)支持兩方面。因此，提出假設(shè)H1：個(gè)體收入越高，代際經(jīng)濟(jì)支持越多，該青年群體越傾向于購(gòu)房。

2.1.2 職業(yè)發(fā)展不確定性

職業(yè)發(fā)展對(duì)青年群體意義重大，是衡量青年個(gè)體是否具備購(gòu)買住房經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性能力的變量。青年群體的職業(yè)發(fā)展一般面臨兩大選擇：繼續(xù)深造學(xué)習(xí)及工作變動(dòng)。因此，提出假設(shè)H2：青年群體職業(yè)發(fā)展不確定性可通過繼續(xù)深造學(xué)習(xí)和工作變動(dòng)意向來反映，繼續(xù)深造學(xué)習(xí)的青年群體購(gòu)房意向較弱；而存在工作變動(dòng)意向的群體購(gòu)房意向較強(qiáng)。

2.1.3 家庭狀態(tài)不確定性

根據(jù)家庭生命周期理論，青年群體在進(jìn)行住房選擇時(shí)往往考慮家庭狀態(tài)，而結(jié)婚和生育直接影響家庭規(guī)模結(jié)構(gòu)，對(duì)住房消費(fèi)選擇行為產(chǎn)生最直接影響。因此，提出假設(shè)H3：存在結(jié)婚和生育意向的青年群體更傾向于購(gòu)房。

2.2 環(huán)境不確定性假設(shè)

2.2.1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性

經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)青年群體的個(gè)體影響主要通過就業(yè)發(fā)揮作用。經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好或經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定，青年群體注重風(fēng)險(xiǎn)把控，從而謹(jǐn)慎安排個(gè)體或家庭的經(jīng)濟(jì)分配，影響其住房消費(fèi)選擇。因此，提出假設(shè)H4：城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境越好，決策者越傾向于購(gòu)房。

2.2.2 自然環(huán)境的不確定性

隨著生活水平提高，人們?cè)絹碓阶⒅爻鞘猩钯|(zhì)量，對(duì)近幾年出現(xiàn)的霧霾天氣、空氣污染指數(shù)等越發(fā)關(guān)注。假設(shè)城市居民對(duì)城市自然環(huán)境的關(guān)注反映在其住房消費(fèi)選擇上，城市自然環(huán)境間接體現(xiàn)城市生活環(huán)境質(zhì)量。因此，提出假設(shè)H5：城市自然環(huán)境越好，越具有吸引力，該城市的青年人越傾向于購(gòu)房。

3 數(shù)據(jù)來源、概念、變量與方法

3.1 數(shù)據(jù)來源與概念界定

文中研究數(shù)據(jù)部分來自問卷調(diào)查，該問卷調(diào)查于2016年6月開始至9月結(jié)束。共回收問卷694份，其中有效問卷623份，有效率達(dá)89.7%。另一部分?jǐn)?shù)據(jù)來自《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒2015》。

青年群體在本文中指20～40歲的城市居住人口，包括本地城市戶籍人口和其他非本地戶籍的外來人口。

3.2 變量選擇與分類

文中“因變量”為“住房消費(fèi)選擇”，取值分別為“10年內(nèi)無購(gòu)房意向”“短期（3年內(nèi)）有購(gòu)房意向”和“中長(zhǎng)期（大于3年）有購(gòu)房意向”。

自變量分為個(gè)體特征、經(jīng)濟(jì)不確定性、職業(yè)發(fā)展不確定性、家庭狀態(tài)不確定性、經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性和自然環(huán)境不確定性等6方面。其中，“個(gè)體特征”包括性別、年齡、教育程度、婚姻狀況等4個(gè)自變量；“經(jīng)濟(jì)不確定性”包括個(gè)人月收入、獨(dú)生子女屬性、居住地是否與父母相同、父母是否購(gòu)買養(yǎng)老保險(xiǎn)和父親行業(yè)；“職業(yè)發(fā)展不確定性”包括工作變動(dòng)意向和繼續(xù)深造意向；“家庭狀態(tài)不確定性”包括結(jié)婚和生育意向；“經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性”包括“對(duì)就業(yè)機(jī)會(huì)的滿意度”和“對(duì)職業(yè)發(fā)展前景或上升潛力的期待程度”等；“自然環(huán)境不確定性”包括空氣質(zhì)量指數(shù)AQI和PM2.5細(xì)顆粒物。

3.3 計(jì)量模型

運(yùn)用Logistic模型研究分析住房消費(fèi)選擇行為模式的影響因素，構(gòu)建3個(gè)模型：模型1代表“10年內(nèi)無購(gòu)房意向”與“短期（3年內(nèi)）有購(gòu)房意向”的對(duì)比；模型2代表“10年內(nèi)無購(gòu)房意向”與“中長(zhǎng)期（大于3年）有購(gòu)房意向”的對(duì)比；模型3代表“短期（3年內(nèi)）有購(gòu)房意向”和“中長(zhǎng)期（大于3年）有購(gòu)房意向”的對(duì)比。

運(yùn)用SPSS22.0軟件進(jìn)行Logistic模型回歸分析，采用“向后LR”方式逐步回歸，篩選和剔除影響不顯著的因素。

4 不確定性對(duì)青年群體住房消費(fèi)選擇的影響分析

如表1所示，納入各模型的變量數(shù)量不同，分析結(jié)果不同。

4.1 個(gè)體不確定性分析

4.1.1 個(gè)體特征因素

女性相比男性而言，更可能在中長(zhǎng)期（大于3年）內(nèi)購(gòu)房，其可能性是男性群體的2.24倍（本次調(diào)查樣本中男女比例為49.3%∶50.7%，接近1∶1）。現(xiàn)實(shí)生活中男性青年群體的短期購(gòu)房壓力普遍大于女性，而女性由于傳統(tǒng)觀念的保護(hù)，沒有受到強(qiáng)制性要求，在中長(zhǎng)期內(nèi)視自身情況做出購(gòu)房決策（模型3）。

隨著年齡增長(zhǎng)，群體選擇在“短期（3年內(nèi)）有購(gòu)房意向”是“中長(zhǎng)期（大于3年）有購(gòu)房意向”的2.27（1/0.44=2.27）倍。年齡階段越小的青年群體越傾向短期內(nèi)購(gòu)房。

隨著教育程度增加，青年群體在“中長(zhǎng)期（大于3年）有購(gòu)房意向”是“短期（3年內(nèi)）有購(gòu)房意向”的1.67倍。這說明，受教育程度越高的青年群體，進(jìn)入社會(huì)后購(gòu)房的能力在短期內(nèi)無法體現(xiàn)，但其潛在購(gòu)房能力卻不受影響。

從婚姻狀況看，在3個(gè)模型中，與未婚群體相比，離婚群體均未表現(xiàn)出顯著性，這說明離婚群體與未婚群體在購(gòu)房意向上表現(xiàn)出相似性。未婚、已婚無子女、已婚有1孩、已婚有2孩等群體短期內(nèi)購(gòu)房可能性呈梯度增加趨勢(shì)，這說明，迫于組建家庭需要，短期內(nèi)購(gòu)房意向更為迫切。

4.1.2 經(jīng)濟(jì)不確定性

“獨(dú)生子女屬性”這一變量并未進(jìn)入模型，說明受訪者本人是否是獨(dú)生子女與其購(gòu)房意向之間沒有顯著影響，這與之前學(xué)者研究略有出入。宋健研究認(rèn)為，獨(dú)生子女更易獲得父母的資源和支持，從而更具購(gòu)房可能性。另外，變量“父母是否購(gòu)買養(yǎng)老保險(xiǎn)”也未進(jìn)入模型，說明現(xiàn)代社會(huì)父母購(gòu)買養(yǎng)老保險(xiǎn)已是常事，不能反映父母的經(jīng)濟(jì)水平及其對(duì)子女購(gòu)房的支持程度。

“個(gè)人月收入”在模型1和模型2中都有較為顯著的影響，其中在模型1中最為顯著，模型2中次之，這說明，個(gè)人月收入是影響青年群體購(gòu)房決策的顯著因素，這種影響在時(shí)間維度上沒有顯著差別。

變量“居住地是否與父母相同”在模型2中沒有進(jìn)入模型。在模型1中，“居住地與父母不同”的群體相比“居住地與父母相同”群體更傾向于選擇“短期（3年內(nèi)）有購(gòu)房意向”。在模型3中，相比于“中長(zhǎng)期（大于3年），“居住地與父母不同”群體更傾向于選擇在“短期（3年內(nèi)）有購(gòu)房意向”。這說明，居住地與父母相同的青年群體因地緣優(yōu)勢(shì)更易獲得父母支持。居住地與父母相同的青年群體，可享受父母給予的除住房外的更多照顧，有利于其財(cái)富積累，而居住地與父母不同的群體則要獨(dú)自承擔(dān)更多生活費(fèi)用和精神壓力。

從“父親行業(yè)”看，在模型2中 ，“軍人”“進(jìn)城務(wù)工人員”和“農(nóng)民”比“公務(wù)員及事業(yè)單位人員”有更大的可能性選擇“中長(zhǎng)期（大于3年）有購(gòu)房意向”，其中“軍人”群體表現(xiàn)更為顯著。這說明，受訪者父親為“軍人”群體更具有中長(zhǎng)期購(gòu)房意識(shí)，可能與其所處的特殊行業(yè)有關(guān)；受訪者父親行業(yè)為“進(jìn)城務(wù)工人員”與“農(nóng)民”群體也表現(xiàn)出中長(zhǎng)期的購(gòu)房意向，這主要受制于家庭預(yù)算約束。

4.1.3 職業(yè)發(fā)展不確定性

工作變動(dòng)意向雖進(jìn)入模型2，但并不顯著，而繼續(xù)深造意向未進(jìn)入模型，說明“繼續(xù)深造”和“工作變動(dòng)”變量并沒有想象中重要。一方面職業(yè)變動(dòng)屬于偶發(fā)行為因素；另一方面，這種職業(yè)變動(dòng)是短期行為，一旦發(fā)生，職業(yè)狀態(tài)轉(zhuǎn)換完成后在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保持穩(wěn)定。所以，在一定范圍內(nèi)職業(yè)發(fā)展是較為確定的因素，無法預(yù)測(cè)青年群體是否購(gòu)房。

4.1.4 家庭狀態(tài)不確定性

“生育意向”變量未進(jìn)入模型，而“結(jié)婚意向”對(duì)購(gòu)房消費(fèi)需求有較為顯著的促進(jìn)作用：結(jié)婚計(jì)劃中，無結(jié)婚計(jì)劃群體比有結(jié)婚計(jì)劃群體有更大的可能性不會(huì)選擇“短期（3年內(nèi)）有購(gòu)房意向”（模型1）；無結(jié)婚計(jì)劃群體比有結(jié)婚計(jì)劃群體有更大的可能性傾向于選擇“中長(zhǎng)期（大于3年）有購(gòu)房意向”（模型3）。這說明，具有結(jié)婚計(jì)劃的青年群體表現(xiàn)出更強(qiáng)的短期購(gòu)房意向；在時(shí)間累計(jì)上，無結(jié)婚計(jì)劃群體比有結(jié)婚計(jì)劃群體體現(xiàn)出更強(qiáng)的中長(zhǎng)期內(nèi)購(gòu)房意向。

表1 Logistic回歸模型結(jié)果

4.2 環(huán)境不確定性分析

4.2.1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性

變量“對(duì)就業(yè)機(jī)會(huì)滿意度”和“對(duì)職業(yè)發(fā)展前景或上升潛力的期待程度”都未進(jìn)入模型，而“對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格升值的信心程度”變量則在3個(gè)模型中均出現(xiàn)顯著作用，即：對(duì)于是否購(gòu)房決策而言（模型1、2），青年群體對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格升值的信心程度增長(zhǎng)助長(zhǎng)其購(gòu)房行為，而對(duì)于有購(gòu)房意向的群體來說，則表現(xiàn)為“買早不買遲”的購(gòu)房心態(tài)。這一結(jié)論佐證了部分學(xué)者的研究：況偉大考察了理性預(yù)期與適應(yīng)性預(yù)期下的投機(jī)行為對(duì)房?jī)r(jià)影響，發(fā)現(xiàn)基于預(yù)期的投機(jī)行為對(duì)中國(guó)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)有較強(qiáng)解釋能力，且適應(yīng)性預(yù)期的作用大于理性預(yù)期；蔣海曦對(duì)心理預(yù)期與房?jī)r(jià)的關(guān)系做了實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)綜合心理預(yù)期是影響房?jī)r(jià)的重要因素，后危機(jī)時(shí)代這種影響更為顯著。

4.2.2 自然環(huán)境的不確定性

變量“空氣質(zhì)量指數(shù)AQI”不支持“自然環(huán)境不確定性假設(shè)”，即AQI越高的城市，也就是城市空氣污染越嚴(yán)重的城市，其越能吸引青年群體傾向于短期購(gòu)房。變量PM2.5未進(jìn)入模型，不支持“自然環(huán)境不確定性假設(shè)”。備受大眾關(guān)注的大氣污染對(duì)城市青年群體的住房選擇幾乎沒有影響。以上變量均不支持“自然環(huán)境不確定性”這一假設(shè)，相反，城市空氣質(zhì)量越差的城市越吸引青年群體做出購(gòu)房決策，說明青年群體寧愿犧牲城市生活環(huán)境質(zhì)量也要尋求在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的一線和熱點(diǎn)二線城市購(gòu)買住房。

5 結(jié)語

1）個(gè)體特征、既有現(xiàn)狀和不確定性特征對(duì)城市青年群體的住房消費(fèi)選擇行為影響 體現(xiàn)在城市青年群體的經(jīng)濟(jì)條件支持方面。這種經(jīng)濟(jì)支持一方面來自自身的經(jīng)濟(jì)支付能力，這種能力可能通過城市青年群體的個(gè)體特征優(yōu)勢(shì)間接影響，存在潛在的時(shí)間累積效應(yīng)；一方面可能來自家庭或父母支持，受婚姻關(guān)系和代際轉(zhuǎn)移支付影響。購(gòu)房需求的迫切性對(duì)城市青年群體與具備購(gòu)房經(jīng)濟(jì)實(shí)力青年群體的表現(xiàn)相似，都表現(xiàn)出積極的引導(dǎo)作用。

2）城市居住體驗(yàn)和城市宏觀因素對(duì)城市青年群體住房消費(fèi)選擇行為的影響 體現(xiàn)出一定的城市價(jià)值牽引作用，同時(shí)又體現(xiàn)出矛盾的一面。城市人文、公共交通越好，城市居民對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格升值的信心越高；就業(yè)形勢(shì)越好，其吸引城市青年群體購(gòu)房的作用越大。另外，城市自然環(huán)境似乎對(duì)城市青年群體的住房選擇行為不存在吸引作用，即吸引城市青年群體做出購(gòu)房選擇的核心因素是城市價(jià)值，人們更傾向于選擇城市價(jià)值較高的大城市，而不真正擔(dān)心大城市空氣污染等自然環(huán)境問題。事實(shí)上，城市生活質(zhì)量的差異對(duì)城市居民住房消費(fèi)選擇不存在實(shí)質(zhì)性影響。