陳蔚蕓

【摘 要】我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，不僅提高了人們的生活水平，還帶動(dòng)了地方政府財(cái)政的收入。在房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展中，其中經(jīng)濟(jì)管理存在一些問(wèn)題。本文就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀及優(yōu)化措施進(jìn)行分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；管理；現(xiàn)狀；優(yōu)化

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占據(jù)著非常重要的地位，因此確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到最大的發(fā)展和進(jìn)步具有十分重要的意義。從我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，整體水平呈現(xiàn)出逐漸增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是在經(jīng)濟(jì)管理方面還存在著一系列的問(wèn)題需要解決。下面就談?wù)劮康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀及優(yōu)化措施。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的作用

經(jīng)濟(jì)管理，指的是經(jīng)濟(jì)管理者對(duì)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行管理的過(guò)程，只有對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)作出有效的管理才能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。在房地產(chǎn)行業(yè)中，經(jīng)濟(jì)管理是一種有效的手段，不僅能夠提供生產(chǎn)力，同時(shí)還能夠激發(fā)生產(chǎn)潛力，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作，并且內(nèi)容復(fù)雜，依賴于系統(tǒng)科學(xué)的管理方法、管理系統(tǒng)。通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)可起到積極的監(jiān)督作用，同時(shí)便于發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，并做出正確的處理； 同時(shí)有利于找到存在的根源問(wèn)題，進(jìn)而提出有效應(yīng)措施來(lái)避免和減少經(jīng)濟(jì)損失。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總體上呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)

從我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況來(lái)看，其總體上漲趨勢(shì)十分的明顯，分析當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體趨勢(shì)，總投資額方面的上漲趨勢(shì)最為明顯，尤其是開發(fā)商置地環(huán)節(jié)方面，其增長(zhǎng)趨勢(shì)一直以來(lái)居高不下，在這種情況下，勢(shì)必促使整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總體明顯上漲的表現(xiàn)一個(gè)是相應(yīng)土地采購(gòu)價(jià)格不斷攀升，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，另一個(gè)表現(xiàn)則是相關(guān)政府機(jī)構(gòu)或者政府官員為了提高自己政績(jī)，而大肆的出售土地，這都造成了房地產(chǎn)總投資額的上漲。

（二）存在價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，比較突出的一個(gè)問(wèn)題在于“價(jià)格泡沫”問(wèn)題，這種“價(jià)格泡沫”表現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)超過(guò)相對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，成為了影響我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的一個(gè)重要因素，該問(wèn)題導(dǎo)致的房?jī)r(jià)虛高現(xiàn)象也將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)本身并非泡沫經(jīng)濟(jì)，而是隨著買房投資行為的不斷增加，開發(fā)商借貸增加等行為的影響，最終導(dǎo)致了泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)這種價(jià)格泡沫會(huì)受到價(jià)值規(guī)律的影響，同時(shí)也與供求關(guān)系密切相關(guān)，這對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言將帶來(lái)較大的問(wèn)題，必須要引起高度的重視。

（三）缺乏健全的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，在黨的十九大報(bào)告中，這一備受人們關(guān)注的表述，被再一次強(qiáng)調(diào)和明確。如何通過(guò)多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉等制度設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”的目標(biāo)也成為城市發(fā)展的重要課題。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，表現(xiàn)出的各種問(wèn)題都與具體的管理制度與管理機(jī)制具有直接的關(guān)系，正是由于缺乏健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，從而導(dǎo)致了管理成效偏低，并影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體的可持續(xù)發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)比較模糊

房地產(chǎn)管理與民生大計(jì)問(wèn)題息息相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展近年來(lái)備受政府重視，為了控制房?jī)r(jià)提升與供求數(shù)量之間的關(guān)系，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，“供需平衡”成為了調(diào)控的重點(diǎn)。仇保興指出，“當(dāng)前房?jī)r(jià)處在系統(tǒng)最脆弱的時(shí)候，高售租比、高房?jī)r(jià)收入比、高房?jī)r(jià)撞在一起，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入‘走鋼絲的階段”。這主要與當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)，我國(guó)各地的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍然不夠清晰，政策模糊，分析其原因是由于我國(guó)政府的宏觀調(diào)控目標(biāo)仍然是“抑制需求”為主，調(diào)控政策缺乏穩(wěn)定性與連續(xù)性，加之沒(méi)有準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn)問(wèn)題的根源性問(wèn)題——長(zhǎng)期調(diào)控與短期調(diào)控之間的矛盾，以至于稅收政策、經(jīng)濟(jì)適用房等政策的實(shí)施效果并不理想。

三、新時(shí)期下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的優(yōu)化

（一）全面的掌握土地住房居住情況，詳細(xì)勘查

土地資源對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與發(fā)展都是首要基礎(chǔ)條件，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，相關(guān)部門必須對(duì)土地的實(shí)際使用情況有一個(gè)全面的掌握，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模進(jìn)行管理和協(xié)調(diào)，但根據(jù)調(diào)查顯示，當(dāng)前各地的房地產(chǎn)發(fā)展中，各地政府在土地審批環(huán)節(jié)中存在為謀取私利故意降低規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的情況，土地審批“暗箱操作”問(wèn)題也時(shí)有發(fā)生。針對(duì)這類問(wèn)題，地方政府必須擺正自己的位置，做出正確的引導(dǎo)，將實(shí)際勘查工作落到實(shí)處，詳細(xì)掌握土地住房使用情況，從房屋購(gòu)買者的實(shí)際利益出發(fā)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中建立起預(yù)警系統(tǒng)，提高土地利用率，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

（二）連續(xù)制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策，明確經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)

房地產(chǎn)行業(yè)為了持續(xù)良好的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度是重要的保障，為此必須對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)制度進(jìn)行改革，摒棄不適用于現(xiàn)實(shí)情況的政策； 同時(shí)在房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃方面要符合實(shí)際需求，調(diào)控政策應(yīng)連續(xù)性的不斷加強(qiáng)，以更好的落實(shí)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)。具體可以從以下幾個(gè)方面入手：一是做出正確的城市定位，城市定位的正確與否直接與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著直接的關(guān)系，因此需要通過(guò)實(shí)地考察、區(qū)域位置分析、調(diào)查歷史發(fā)展等做出全面的考量； 二是政府在城市的規(guī)劃中要做到連續(xù)制定，這是因?yàn)槌鞘械陌l(fā)展規(guī)劃對(duì)城鄉(xiāng)居民的住房需求產(chǎn)生著影響，為滿足城鎮(zhèn)化進(jìn)程背景下人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住房需求，應(yīng)保證城市發(fā)展規(guī)劃的連續(xù)性和科學(xué)性。

（三）降低開發(fā)成本，轉(zhuǎn)變住房補(bǔ)償方式

房地產(chǎn)開發(fā)成本直接影響到房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益以及房地產(chǎn)的使用價(jià)值，因此做好房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制管理十分重要。一方面，經(jīng)濟(jì)管理者要加強(qiáng)自身的成本控制意識(shí)，避免不必要的資金浪費(fèi)，讓各項(xiàng)資金都最大程度地發(fā)揮其使用價(jià)值；另一方面，需要制定和實(shí)施相關(guān)的制度規(guī)定，將現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)漏洞進(jìn)行彌補(bǔ)；同時(shí)在房地產(chǎn)工程的施工中還需要控制好成本，做好成本預(yù)算與核算等。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控起著重要的作用，包括房地產(chǎn)補(bǔ)貼形式的轉(zhuǎn)變與加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理力度。我國(guó)目前主要采用了兩種方式對(duì)低收入居民進(jìn)行住房補(bǔ)貼，即廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房，但是在現(xiàn)實(shí)的落實(shí)過(guò)程中往往存在分配不合理現(xiàn)象，投資者仍然占據(jù)了大部分的房地產(chǎn)，這導(dǎo)致上述兩種補(bǔ)貼方式并沒(méi)有獲得理想實(shí)效。

（四）完善房地產(chǎn)法律體系

法律體系是否完善在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中也是非常重要的影響因素之一，為了進(jìn)一步地完善房地產(chǎn)法律法規(guī)，可從以下幾個(gè)方面入手： 一是明確房地產(chǎn)法律法規(guī)體系應(yīng)具有長(zhǎng)期性，同時(shí)還要切實(shí)地按照房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)情建立相應(yīng)的法律法規(guī)，確保其適用性。二是在制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)法律法規(guī)中充分地考慮與權(quán)衡現(xiàn)行的《城市建設(shè)房地產(chǎn)管理規(guī)定》、《土地管理?xiàng)l例》等法律，并就現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律進(jìn)行補(bǔ)充和完善，制定《房地產(chǎn)法》，并進(jìn)一步明確和改進(jìn)經(jīng)濟(jì)管理實(shí)施細(xì)則。在房地產(chǎn)法律制度體系中，要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，不斷地進(jìn)行市場(chǎng)秩序的規(guī)范，并將交易管理、中介服務(wù)管理和開發(fā)建設(shè)管理等融入到法律制度體系中，讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理法規(guī)更加科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)一步得到改善。三是相關(guān)部門要針對(duì)住房需求、閑置土地等要進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和及時(shí)地清理。

四、結(jié)束語(yǔ)

在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著非常重要的促進(jìn)作用，同時(shí)也對(duì)改變?nèi)藗兊淖》織l件，提高居住質(zhì)量做出貢獻(xiàn)。采取針對(duì)性的、有效的應(yīng)對(duì)措施來(lái)強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康良好發(fā)展的重要舉措。通過(guò)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀分析來(lái)看，加大管理力度是必須的，需要不斷地提高經(jīng)濟(jì)管理水平，改善經(jīng)濟(jì)管理模式，完善經(jīng)濟(jì)管理法律法規(guī)等。