文 / 龍湖集團(tuán)

截至2017年末，中國(guó)內(nèi)地34個(gè)城市開通軌道交通并投入運(yùn)營(yíng)，開通線路165條，運(yùn)營(yíng)線路5033公里；2017年新增運(yùn)營(yíng)線路32條，同比增長(zhǎng)24.1%；新增運(yùn)營(yíng)線路880公里，同比增長(zhǎng)21.2%……上述數(shù)據(jù)，來(lái)自中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)發(fā)布的《2017年城市軌道交通行業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，一經(jīng)發(fā)布便引起高度關(guān)注。毋庸置疑，多個(gè)城市都在進(jìn)入軌道交通新時(shí)代。

而一條軌交線路開通，伴隨多個(gè)站點(diǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，怎樣實(shí)現(xiàn)沿軌道宜業(yè)、宜商、宜居，又能讓土地高效開發(fā)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值，還能始終秉承以人為本呢？

答案是 TOD（transit-oriented development）。這種模式以軌道站點(diǎn)為中心，建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的步行化城區(qū)；交通和空間一體化規(guī)劃及開發(fā)，使公共交通的使用最大化，居民能夠通過(guò)公共交通、自行車和步行的方式舒適、便捷出行。

TOD模式發(fā)源于美國(guó)，在東京、香港誕下頗多經(jīng)典案例，近年也在深圳、廣州、重慶、成都等地陸續(xù)落地。而多年以來(lái)，在TOD領(lǐng)域持續(xù)深入探索的龍湖集團(tuán)，也因其豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，卓越的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和成功的項(xiàng)目案例，逐步獲得業(yè)內(nèi)肯定。

這家規(guī)模突破千億的企業(yè)，擁有地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)，亦在積極試水養(yǎng)老、產(chǎn)城等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，形成生態(tài)化服務(wù)集群。如此，龍湖利用TOD底盤，發(fā)揮協(xié)同效力，在不同城市區(qū)位的復(fù)雜空間，將業(yè)務(wù)合理調(diào)配形成生態(tài)圈效應(yīng)，助力城市生長(zhǎng)。目前，龍湖集團(tuán)已在全國(guó)成功打造18個(gè)TOD項(xiàng)目。未來(lái)四年龍湖將進(jìn)一步提速，超過(guò)30個(gè)TOD新項(xiàng)目陸續(xù)落地。

實(shí)踐

龍湖在TOD領(lǐng)域的實(shí)踐，可追溯到2003年。在此后在建的和已落地的諸多項(xiàng)目中，又以重慶沙坪壩項(xiàng)目、成都上城天街、重慶時(shí)代天街等較為典型。

目前，龍湖正在重慶沙坪壩高鐵站上，規(guī)劃建設(shè)集一條高鐵線、三條軌道線為一體的超大型商業(yè)綜合體，集合商業(yè)、聯(lián)合辦公、養(yǎng)老、長(zhǎng)租公寓等業(yè)態(tài)，龍湖自持運(yùn)營(yíng)的天街?jǐn)M于2020年開業(yè)。項(xiàng)目定位為高能級(jí)交通樞紐，將是全國(guó)唯一一個(gè)高鐵上蓋的TOD項(xiàng)目。

在這個(gè)項(xiàng)目上，龍湖和地方政府、軌交公司密切協(xié)作，打造高能級(jí)公共交通體系，舒適便捷的城市慢行系統(tǒng)。項(xiàng)目地下共7層，負(fù)1層為公交車站，負(fù)2層為出租車站和高鐵站臺(tái)，負(fù)3層為人行通道，負(fù)4層為高鐵換乘廳，負(fù)5層為出站通道，負(fù)6層為軌道站廳，負(fù)7層為軌道9號(hào)線站臺(tái)，多個(gè)樓層設(shè)地下停車庫(kù)，市民可實(shí)現(xiàn)高鐵、軌道交通、公交、出租車等多種交通工具零換乘。

過(guò)去，沙坪壩商圈以三峽廣場(chǎng)為中心，由天陳路、站東路、站北路以及小龍坎新街所圍合而成的多邊形區(qū)域，轄區(qū)面積0.27平方公里。經(jīng)過(guò)龍湖、政府、軌交公司協(xié)作改造，商圈面積將擴(kuò)大到0.74平方公里。再加上高鐵、軌道交通等交通換乘體系，及新增商業(yè)用地，沙區(qū)也將發(fā)展高端服務(wù)業(yè)、五星級(jí)酒店、高端寫字樓，商圈進(jìn)一步提質(zhì)擴(kuò)容。

重慶沙坪壩項(xiàng)目剖面示意圖

在成都，2019年將開業(yè)的龍湖上城天街，擁有“城際快線+地鐵線+BRT”的軌道交通與“兩環(huán)+放射狀路網(wǎng)”的路網(wǎng)交通，周邊超20個(gè)公交站點(diǎn)， 5條地鐵線路交匯，其中1號(hào)線與6號(hào)線的交匯轉(zhuǎn)乘處位于上城天街負(fù)一層與負(fù)二層之間的11米超挑高轉(zhuǎn)換大廳，火車北站也將通過(guò)地下商業(yè)空間無(wú)縫接駁上城天街。

2012年已開業(yè)的重慶時(shí)代天街，位于渝中區(qū)大坪街道，屬老城區(qū)，人口密度大，商業(yè)氛圍差且交通不盡如人意。龍湖拿地后，利用時(shí)代天街和軌道交通1號(hào)線、2號(hào)線便捷連接的優(yōu)勢(shì)，從交通組織入手，與政府完成渝中西區(qū)與重慶其他區(qū)域互通互聯(lián)規(guī)劃，逐步打通東西向和建立南北向交通，在區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)順暢回轉(zhuǎn)和循環(huán)。

雙方還對(duì)時(shí)代天街地下地面和空中分別進(jìn)行車流人流規(guī)劃。地下，政府將地鐵石油路站通過(guò)200米地下商街接入時(shí)代天街AB館。地下交通人行體系互通互聯(lián)，人流可從最北端地鐵站點(diǎn)步行抵達(dá)最南端站點(diǎn)；空中，時(shí)代天街各館間實(shí)現(xiàn)空中連廊連接，將一個(gè)封閉的區(qū)域變成24小時(shí)、365天開放的區(qū)域。

大坪也逐漸從過(guò)路地變成留得住人、留得住錢的大商圈，形成正向經(jīng)濟(jì)循環(huán)。2012年至今，大坪已實(shí)現(xiàn)社會(huì)零售總額超500億元。

打法

在大量TOD項(xiàng)目實(shí)操過(guò)程中，龍湖累積經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行自我提升。與此同時(shí)，龍湖還不斷汲取國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，重點(diǎn)參考對(duì)象即是東京、香港。去年，龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉親自帶領(lǐng)高管團(tuán)隊(duì)，赴東京拜訪東急不動(dòng)產(chǎn)、日建工作坊，專程交流TOD內(nèi)容。

那么基于國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，龍湖的打法是什么呢？技術(shù)上，龍湖總結(jié)創(chuàng)新TOD模式、破局城市發(fā)展的七大原則，并將其運(yùn)用于實(shí)際項(xiàng)目中。這七條核心原則包括：產(chǎn)城融合、形象塑造、一體開發(fā)、站城一體、樞紐形成、用地集約、環(huán)境保護(hù)。

除了內(nèi)部資源，龍湖配置全球資源，打造TOD卓越團(tuán)隊(duì)，這個(gè)名單堪稱豪華：TOD規(guī)劃設(shè)計(jì)資源上，西南交通大學(xué)（上海）TOD研究中心、林同棪國(guó)際、日建設(shè)計(jì)、東急等；商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)資源，德國(guó)ECE、湃昂國(guó)際、柯路建筑設(shè)計(jì)咨詢公司等；產(chǎn)業(yè)資源，盛世投資、中青旅、清華大學(xué)、清科集團(tuán)等。

在龍湖強(qiáng)大經(jīng)驗(yàn)和開發(fā)能力下，不斷的TOD項(xiàng)目在全國(guó)陸續(xù)落下。但相較于打造標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，龍湖內(nèi)部人士坦言，他們更傾向于運(yùn)用TOD的模式和理念，因地制宜打造每個(gè)項(xiàng)目，在不同城市區(qū)位進(jìn)行多種復(fù)雜度與業(yè)態(tài)融合度的嘗試。