徐加利

（云南省滇中產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限責(zé)任公司，云南 昆明 650021）

一、土地儲(chǔ)備新政簡(jiǎn)述

2016年2月，財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)近日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問題的通知》（財(cái)綜〔2016〕4號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱4號(hào)文），自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款；新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目所需要的資金，從國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財(cái)政資金中統(tǒng)籌安排，不足部分通過發(fā)地方債的形式來解決。

這是財(cái)政部再次規(guī)范地方政府融資的重要文件，核心是劃分土地儲(chǔ)備和城投公司界限、限制土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)從金融機(jī)構(gòu)融資。城投公司等經(jīng)營(yíng)性機(jī)構(gòu)拿沒有開發(fā)的“生地”作抵押，在銀行拿到貸款之后，做土地整理，將整理好的“熟地進(jìn)行“招拍掛”，獲得土地出讓的收入，再把債務(wù)還掉并實(shí)現(xiàn)盈利。這種模式從此被終結(jié)。

二、政策影響分析

土地儲(chǔ)備貸款被限制，其實(shí)并不算突發(fā)事件，在2014年的國發(fā)43號(hào)文，以及之后的《地方政府存量債務(wù)納入預(yù)算管理》（財(cái)預(yù)〔2014〕351號(hào)）中，就已經(jīng)有提及。43號(hào)文明確了政府性債務(wù)只能發(fā)行政府債券融資，而351號(hào)文則明確了土地儲(chǔ)備債務(wù)是政府的專項(xiàng)債務(wù)。兩兩對(duì)應(yīng)，土地儲(chǔ)備融資只能采取發(fā)行專項(xiàng)債券一種形式。從實(shí)際情況來看，2015年下半年以后，主要金融機(jī)構(gòu)基本已經(jīng)停止了土儲(chǔ)貸款業(yè)務(wù)。

可以預(yù)見，在4號(hào)文之后，隨著存量的逐步結(jié)清，土地儲(chǔ)備貸款將逐漸消失。從地方政府債務(wù)管控的角度講，在新的經(jīng)濟(jì)改革形勢(shì)下，叫停土地儲(chǔ)備貸款非常必要，但這對(duì)參與一級(jí)土地開發(fā)的企業(yè)來說影響巨大，以某城投公司為例，2015年以前，公司貸款產(chǎn)品基本以土地儲(chǔ)備貸款為主，對(duì)土儲(chǔ)貸款依賴度極高，4號(hào)文的推行，一方面封死了公司通過借助土儲(chǔ)中心進(jìn)行融資的可能性，降低了公司的間接融資能力；另一方面，使得土儲(chǔ)中心名下的土地將無法用于抵押，將加劇公司抵押物不足的問題。4號(hào)文的出臺(tái)，對(duì)國內(nèi)一些城投公司的影響則更甚，不少城投公司被迫做出業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，目前涉及一級(jí)土地開發(fā)的企業(yè)亟需研究新的融資策略。

三、應(yīng)對(duì)措施

在4號(hào)文的政策影響下，結(jié)合大王山片區(qū)開發(fā)實(shí)際，公司要秉持主動(dòng)拓寬融資渠道、創(chuàng)新融資方式、堅(jiān)持銀行融資和市場(chǎng)融資并重的總體原則，形成符合自身實(shí)際的多元化融資模式：

（一）科學(xué)合理使用已授信規(guī)模

2015年，公司完成授信額度批復(fù)162.39億元（不含土地儲(chǔ)備貸款），其中農(nóng)發(fā)行獲批95億元、建設(shè)銀行獲批17億元、平安銀行獲批10億元、興業(yè)銀行獲批10.39億元、深交所獲批公司債30億元，上述額度的獲批為公司未來2-3年的片區(qū)開發(fā)投資提供了有力保障。在土儲(chǔ)新政下，公司將對(duì)上述信貸額度進(jìn)行科學(xué)謀劃、合理統(tǒng)籌，實(shí)現(xiàn)信貸資金的高效、科學(xué)使用。

（二）因地制宜，打造多層次、多元化融資體系

一是加深與開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)的合作，憑借片區(qū)具備的工礦棚戶區(qū)改造、城中村改造、污染環(huán)境修改治理、水利設(shè)施建設(shè)、整體城鎮(zhèn)化和鼓勵(lì)發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)的政策支持契機(jī)，大力爭(zhēng)取國開行、農(nóng)發(fā)行和進(jìn)出口銀行三大政策性銀行長(zhǎng)貸、低息的政策性資金.二是推進(jìn)公司債券、企業(yè)債券、項(xiàng)目收益票據(jù)、永續(xù)債、資產(chǎn)證券化等金融工具利用，盤活存量資產(chǎn)，提高公司直接融資的比例。三是面向資本市場(chǎng)，整合優(yōu)勢(shì)資源，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)后的IPO，打通直接融資的市場(chǎng)力，為片區(qū)后續(xù)發(fā)展提供新的造血功能。

（三）深入推進(jìn)PPP合作模式，分?jǐn)偲瑓^(qū)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

堅(jiān)持自我投資與社會(huì)投資并重，積極為社會(huì)資本進(jìn)入創(chuàng)造條件，嘗試采取多種開發(fā)模式引進(jìn)社會(huì)資本。公司與中建集團(tuán)就歡樂城項(xiàng)目開發(fā)所推行的“融資+施工總承包模式”已取得顯著成效；與首創(chuàng)集團(tuán)就歡樂天街項(xiàng)目所推行的“股權(quán)融資+授權(quán)管理運(yùn)營(yíng)”也取得巨大成功。未來，公司將采取多種途徑、多種模式，不斷創(chuàng)新合作機(jī)制，就公司開發(fā)的一級(jí)項(xiàng)目、二級(jí)項(xiàng)目開展更深層次的PPP合作，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)社會(huì)資本，減少自身投資力度，分?jǐn)偲瑓^(qū)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。