張超 山東臨沂蘭山區(qū)煙草專賣局

一、租賃合同的概念與特征

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同具有如下特征：

1.租賃合同為雙務(wù)、有償?shù)暮贤３鲎馊藨?yīng)當(dāng)將租賃物交付給出租人占有、使用、收益，承租人也應(yīng)當(dāng)支付租金。

2.租賃合同為諾成合同。只要出租人與承租人意思表示一致，租賃合同即成立，租賃物的交付不影響合同的成立。

3.租賃合同是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)合同。出租人轉(zhuǎn)移的，只是租賃物的使用權(quán)和收益權(quán)，而非租賃物的所有權(quán)。這是租賃合同與買賣合同的顯著區(qū)別。

4.租賃合同具有一定的期限。承租人占有、使用租賃物都有一定的期限，如果期限過長可能導(dǎo)致出租人的權(quán)利虛化，不利于保護出租人的合法權(quán)利。因此，根據(jù)合同法規(guī)定，租賃期限不能超過二十年，超過的部分無效。

二、租賃合同審查的主要內(nèi)容

根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，租賃合同的內(nèi)容包括雙方主體、租賃物的名稱、用途、數(shù)量、價值、租賃期限、租金、租賃物的添附和維修、違約責(zé)任、爭議解決辦法等，下面逐一進行論述：

1.當(dāng)事人主體。包括雙方當(dāng)事人的姓名（名稱）、住所、負責(zé)人等信息。在租賃關(guān)系中，煙草企業(yè)一般為出租方，如果為承租方應(yīng)當(dāng)掌握出租方對租賃物是否擁有相應(yīng)的處分權(quán)。有處分權(quán)是否要求出租人必須對租賃物擁有所有權(quán)呢？租賃合同中，出租人所轉(zhuǎn)移的、承租人取得的，只是對租賃物的使用權(quán)和收益權(quán)，而非租賃物的所有權(quán)。這就說明出租人不一定是租賃物的所有權(quán)人，只要有權(quán)將租賃物的使用權(quán)、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人的就可以作為出租人。

2.租賃物的基本情況，包括名稱、規(guī)格、型號、位置、數(shù)量等。如果租賃物是房屋等不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)包括房屋的具體方位、面積、房屋質(zhì)量等內(nèi)容；如果租賃物是機動車的，應(yīng)當(dāng)包括機動車的型號、牌照、性能參數(shù)等內(nèi)容。實踐中，煙草企業(yè)的租賃物一般為房屋，此時，法規(guī)人員應(yīng)當(dāng)重點審查房屋的信息（如地址、面積、狀態(tài)等）填寫是否具體、明確、操作性強。

3.租賃期限及交付方式。租賃期限是租賃合同的重要內(nèi)容，合同法對此有明確規(guī)定。租賃期限不得超過二十年，同時租賃期限超過六個月的租賃合同必須采取書面形式。租賃物的交付是實現(xiàn)合同目的的前提，根據(jù)租賃物的不同，其交付方式也不同，動產(chǎn)以交付實物為主要方式，不動產(chǎn)以出示所有權(quán)憑證、轉(zhuǎn)交鑰匙等為主要方式。還要明確交付的效果，也即出租方交付后，租賃物是否達到使用的條件，如在房屋租賃中部分場所設(shè)施尚未完全清除、原承租方尚未搬走等情形，出現(xiàn)這些情形極易損害承租方的利益。因此，煙草企業(yè)作為承租方時，應(yīng)對此作出明確、具體的約定。

4.租金及支付方式。租金的數(shù)額由雙方共同約定，但不得違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，如果租金的數(shù)額過高或者過低，一方可以自其知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求變更租金數(shù)額甚至撤銷租賃合同。在約定租金數(shù)額時，除了用數(shù)字表示，還應(yīng)當(dāng)使用大寫數(shù)字注明。租金的支付方式分為一次性全額支付和分期支付，一般約定為一次全額轉(zhuǎn)賬支付。

5.租賃物的維修。租賃物的性能對于雙方當(dāng)事人利益的實現(xiàn)有重大影響。在租賃物存有瑕疵或者被損害的情況下，約定誰承擔(dān)維修責(zé)任是租賃合同的重要內(nèi)容。維修是保持租賃物適合于使用收益狀態(tài)的具體方式。根據(jù)合同法的規(guī)定，出租人承擔(dān)維修責(zé)任，但也賦予當(dāng)事人另行協(xié)商的權(quán)利。煙草企業(yè)既要對維修責(zé)任承擔(dān)進行約定，還要對維修的具體范圍進行約定。一般情況下，對租賃期間發(fā)生的租賃物的消耗品、附屬品的維修由承租人自行承擔(dān)，其他重大事項由出租方承擔(dān)。

6.轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租是在承租人不脫離原租賃關(guān)系的情況下，將租賃物又出租給次承租人的情形。在轉(zhuǎn)租關(guān)系中，原出租人仍是出租人，承租人則被稱為轉(zhuǎn)租人。由于租賃合同比較注重當(dāng)事人之間的信用關(guān)系，次承租人對租賃物如何使用、收益，會直接影響到出租人的利益。合同法規(guī)定，轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)經(jīng)過出租人同意。為了避免糾紛，應(yīng)當(dāng)審查合同中是否明確轉(zhuǎn)租的權(quán)利義務(wù)。從維護出租方利益考慮，應(yīng)當(dāng)嚴格限制轉(zhuǎn)租行為；從承租方利益考慮，應(yīng)在合同中直接賦予其轉(zhuǎn)租權(quán)利。

7.添附及裝飾物。包括是否能夠添附以及添附物的歸屬。一般情況下，承租人為了實現(xiàn)租賃目的，會對租賃物進行添附或者裝飾，以此增加租賃物的價值，更好地開展經(jīng)營活動。但不當(dāng)?shù)奶砀交蛘哐b飾也會帶來負面影響，甚至可能減損租賃物的價值。法規(guī)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同目的審查合同是否約定添附、添附的范圍以及租期屆滿后添附物的歸屬，避免糾紛的發(fā)生。

8.違約責(zé)任及爭議條款。違約責(zé)任與爭議條款也是租賃合同不可或缺的內(nèi)容。法規(guī)人員應(yīng)當(dāng)重點審查：違約責(zé)任約定是否具體、明確、具有可操作性，如可以約定違約金具體數(shù)額或者違約金計算方式，但根據(jù)相關(guān)司法解釋違約金標(biāo)準也不能過高，超過實際損失的百分之三十將不能獲得法院的支持。是否約定管轄法院也是審查的重點，為更好地維護自身利益，煙草企業(yè)應(yīng)當(dāng)約定管轄法院在己方住所地，根據(jù)《民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定在選擇受訴法院時，應(yīng)在合同條款中列明相應(yīng)的連接點，如原告住所地、被告住所地、合同簽訂地、合同履行地等。