李進(jìn)軍 衡陽(yáng)市人民政府城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)早已進(jìn)入高速發(fā)展階段，一線城市房?jī)r(jià)上漲速度早已超出該城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，并對(duì)二、三、四線城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生了重要影響。雖然，我國(guó)三四線城市樓房?jī)r(jià)格以及銷量都開始上漲，但是三四線城市樓房供過于求的矛盾仍然十分激烈，因此，三四線城市房地產(chǎn)單位應(yīng)轉(zhuǎn)變銷售政策，尋找解決房地產(chǎn)庫(kù)存高難題的辦法。

一、當(dāng)前我國(guó)三四線城市房?jī)r(jià)以及房地產(chǎn)庫(kù)存的現(xiàn)狀

1.三四線城市房?jī)r(jià)上漲速度落后于一線城市房?jī)r(jià)上漲速度。近幾年，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度較大，但是縱觀一線城市與三四線城市房?jī)r(jià)上漲情況可以發(fā)現(xiàn)，一線城市房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過三四線城市房?jī)r(jià)上漲幅度，這時(shí)由于一線城市樓房的需求量過大、樓房成交量逐步增加等主要原因造成的，而三四線城市因經(jīng)濟(jì)水平有限、樓房需求量有限等原因出現(xiàn)價(jià)格小幅度的上漲甚至個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)樓房?jī)r(jià)格持平的情況。

2.三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存量過高情況人個(gè)案存在。雖然相關(guān)政府部門以及房地產(chǎn)企業(yè)采取了一系列去庫(kù)存的措施，也取得了一定的成效，但是沒有從根本上解決房地產(chǎn)庫(kù)存量高的難題，房地產(chǎn)庫(kù)存總量仍然處于持續(xù)增加狀態(tài)，增加了建立正常房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的難度。

二、分析我國(guó)三四線城市房地產(chǎn)出現(xiàn)高庫(kù)存的內(nèi)外原因

1.三四線城市樓房供求關(guān)系的變化。自從我國(guó)許多一二線城市樓市限購(gòu)政策實(shí)施以來，許多房地產(chǎn)企業(yè)以及房產(chǎn)投資者開始把目光轉(zhuǎn)變?nèi)木€城市，甚至將三四線城市作為房地產(chǎn)企業(yè)未來主要發(fā)展方向，這在加快三四線城市土地資源開發(fā)速度的同時(shí)，也徹底打破了三四線城市原有的樓房供需平衡關(guān)系，造成樓房供大于求。眾所周知，房地產(chǎn)需求具有區(qū)域性和局限性的主要特點(diǎn)，三四線城市的規(guī)模一般都比較小，外來務(wù)工人員數(shù)量也較少，降低了三四線城市人口的流動(dòng)性和聚集吸引力，再者，三四線城市中的許多人們選擇到一二線等大城市工作甚至安家落戶，這些都在無形之中降低了三四線城市樓房的需求量。

2.地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。三四線城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)并不科學(xué)合理，產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式存在許多弊端。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，越來越多的農(nóng)村人口開始向城市聚集，為三四線城市規(guī)模的擴(kuò)大以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了新的契機(jī)，但是許多三四線城市主要經(jīng)濟(jì)支柱過于單一化，在短時(shí)間快速發(fā)展之后又重回低俗發(fā)展模式，進(jìn)而會(huì)閑置許多空置房。此外，三四線城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不合理性還會(huì)降低當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)樓房的購(gòu)買力。三四線城市居民收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市居民收入，但是三四線城市房?jī)r(jià)的攀升早已超出許多家庭的承受能力。高端樓房以及中低端樓房數(shù)量比例的失衡，造成高端樓房供過于求而中低端樓房供不應(yīng)求的局面，這也是造成三四線城市房屋高庫(kù)存的另一原因[1]。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的成本較高，降低了調(diào)控房?jī)r(jià)去庫(kù)存的效果。房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展必然會(huì)帶動(dòng)與房地產(chǎn)息息相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展，比如建筑材料市場(chǎng)等。然而，水泥、鋼筋、沙子等建筑材料價(jià)格的上漲又會(huì)造成建筑工程項(xiàng)目成本的增加，也就是提高了人們常說的樓房建筑成本，進(jìn)而壓縮了樓房?jī)r(jià)格下降的空間。另外，部分房地產(chǎn)開發(fā)商通過調(diào)查和綜合購(gòu)房者心理需求等途徑準(zhǔn)確抓住了購(gòu)房者買漲不買跌的消費(fèi)心理，通過樓市炒作、提高房?jī)r(jià)等方式來提高三四線城市樓房的平均價(jià)格，利用購(gòu)房者漲價(jià)恐慌心理來達(dá)到提高銷售量的最終目的。

4.三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)并不成熟，政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度有限。我國(guó)三四線房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)缺少靈活性和先進(jìn)性，相關(guān)政府部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督和管理力度較弱，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在惡意營(yíng)銷、工程項(xiàng)目證件不全等情況，另外，許多購(gòu)房者因沒有按時(shí)繳納公積金以至于無法使用公積金進(jìn)行房屋貸款，增加了購(gòu)房者的償還貸款的壓力。還有一些房地產(chǎn)工程項(xiàng)目因規(guī)劃不合理、配套設(shè)施不完善以及工程項(xiàng)目資金鏈斷裂等原因，無限期的延長(zhǎng)了工程建設(shè)周期。

三、解決我國(guó)三四線城市房地產(chǎn)高庫(kù)存難題的方法

1.進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)章制度，充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)功能。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究力度，建立完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息收集分析以及反饋機(jī)制，并及時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化來調(diào)整企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式以及發(fā)展目標(biāo)，有助于緩解三四線城市供需不平衡的矛盾。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)制定以及政策，主動(dòng)遵循放低長(zhǎng)市場(chǎng)的客觀發(fā)展規(guī)律，邀請(qǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)學(xué)者以及資深研究員來分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化，準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和把握房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)，盡量減少房地產(chǎn)各種輿論對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)重大決策的影響，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)重要決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，最大限度的減少房地產(chǎn)投資的盲目性，實(shí)現(xiàn)從源頭在減少三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存的壓力[2]。

2.調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)以及營(yíng)銷策略。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)意識(shí)到樹立品牌形象對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要性，認(rèn)識(shí)到打造知名企業(yè)對(duì)提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的促進(jìn)作用，在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也更加注重社會(huì)效益的提升，畢竟擁有良好信譽(yù)和較大社會(huì)影響力的房地產(chǎn)企業(yè)更容易從銀行貸款成功，購(gòu)房者在購(gòu)買樓房時(shí)也會(huì)更加傾向知名企業(yè)開發(fā)建造的樓房，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)樓房交易量和縮短資金回款周期。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)營(yíng)銷政策與國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)政策的結(jié)合，提高銷售政策的靈活性和科學(xué)性，刺激購(gòu)房者的購(gòu)買樓房的欲望，有助于減少房地產(chǎn)庫(kù)存量。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的營(yíng)銷策略有很大的差異性，大多數(shù)購(gòu)房者有隱性的買漲不買跌的購(gòu)房心理，因而，如果房地產(chǎn)企業(yè)直接采取降價(jià)促銷措施，不僅不會(huì)提高樓市成交量，反而會(huì)加劇購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不滿情緒,不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)營(yíng)銷政策與購(gòu)房者消費(fèi)心理的融合，提高房地產(chǎn)營(yíng)銷政策的針對(duì)性，此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)充分利用互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代化的營(yíng)銷銷售平臺(tái)，提高房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)銷售體系的系統(tǒng)化和完整化[3]。

3.充分發(fā)揮政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控職能，提高城市規(guī)劃布局的科學(xué)合理化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。三四線城市政府部門應(yīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念，注重城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，避免出現(xiàn)政府過度出讓土地和投資房地產(chǎn)行為的發(fā)生，實(shí)現(xiàn)政府直接干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)到間接宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的跨越性轉(zhuǎn)變，從根本上轉(zhuǎn)變以往依靠投資來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的方法，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的規(guī)范化。當(dāng)?shù)卣€應(yīng)通過財(cái)政等方式來加快城市化進(jìn)程，提高棚戶區(qū)改造等安置政策的實(shí)施。

4.提高三四線城市房地產(chǎn)的需求量。三四線城市政府部門應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，比如外來人口落戶政策、社會(huì)保障制度等等，盡可能的解決外人人員買房的后顧之憂。政府部門還應(yīng)針對(duì)部分購(gòu)房者購(gòu)買能力有限的現(xiàn)狀，聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)研究發(fā)明出更多新型貸款工具，提高貸款產(chǎn)品的全面性，幫助購(gòu)房者解決購(gòu)房資金不足的難題。政府部門還應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅費(fèi)政策的調(diào)整和完善，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅費(fèi)與樓房?jī)r(jià)格等的掛鉤，有利于降低房地產(chǎn)成本。解決人口老齡化問題，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。二孩政策的實(shí)施加快了房地產(chǎn)需求拐點(diǎn)期到來的速度，提高了大戶型樓房的需求量，刺激了學(xué)區(qū)房消費(fèi)高峰期的來臨[4]。

5.增加三四線城市樓房需求量，調(diào)整三四線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大就業(yè)，增加百姓家庭收入。三四線城市相關(guān)政府部門應(yīng)提高城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向的科學(xué)合理化，提高城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的靈活化和多元化，采取措施加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)生速度，適當(dāng)?shù)奶岣叻?wù)行業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系中的比重和地位，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的監(jiān)管力度，為城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供更加公平、輕松的環(huán)境，此外，相關(guān)政府部門還應(yīng)進(jìn)一步完善人才培養(yǎng)以及人才就業(yè)相關(guān)政策，提高對(duì)高校畢業(yè)生以及高素質(zhì)人才的吸引力，從而達(dá)到減少城市人口流出量和增加城市人口流入量的目的。

三四線城市相關(guān)政府部門應(yīng)不斷健全城市戶籍制度以及城市社保制度等，加快農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化政策改革創(chuàng)新的進(jìn)程，鼓勵(lì)農(nóng)民到城市購(gòu)買樓房。政府部門還應(yīng)維護(hù)農(nóng)民工的合法權(quán)益，最大限度的刺激和提升房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)水平，并采取積極有效的措施來解決留守兒童等社會(huì)各界人士普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題。此外，相關(guān)政府部門還可以通過制定一些鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房的政策，減輕農(nóng)民工買房的經(jīng)濟(jì)壓力，比如，降低買房首付款比例等。

三四線城市還重視產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，重點(diǎn)發(fā)展那些發(fā)展前景廣闊的新興產(chǎn)業(yè)也，加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式改革創(chuàng)新的速度，從而提高地方經(jīng)濟(jì)的活力。政府部門可以通過招商引資等方式來提高對(duì)新興產(chǎn)業(yè)的吸引力，鼓勵(lì)當(dāng)?shù)匾?guī)模較大的企業(yè)加大生產(chǎn)技術(shù)的研發(fā)力度，提高產(chǎn)品的種類和質(zhì)量，從而提高企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，與此同時(shí)，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展也會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用裉峁└^合適的工作崗位，提高城市居民人口總數(shù)以及人口密度。其實(shí)城市居民人口數(shù)量與人口密度與房地產(chǎn)需求量呈正相關(guān)性，一般而言，城市居民人口總數(shù)越多，人口密度越高，房地產(chǎn)需求量越高，因此，三四線城市政府部門扶持當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的快速發(fā)展已經(jīng)成為擴(kuò)發(fā)房地產(chǎn)需求的主要途徑之一[5]。

三四線城市應(yīng)重視舊城改造、棚戶區(qū)改造工作，提高舊城改造以及棚戶區(qū)改造安置的貨幣化，盡量減少甚至不能建設(shè)拆遷安置房，不僅可以縮短拆遷百姓安置的時(shí)間周期，也可以更好的滿足拆遷居民生活需求的多樣化，加快房地產(chǎn)庫(kù)存的消化速度。相關(guān)部門還應(yīng)完善城市配套基礎(chǔ)設(shè)施，比如提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目周圍修建四通八達(dá)的公路，興建學(xué)校等，不僅可以增強(qiáng)樓房對(duì)購(gòu)房者的吸引力，也可以為附近居民生活提供便捷[6]。

政府部門在規(guī)劃城市建設(shè)時(shí)，應(yīng)在綜合考慮該城市歷史文化特色、地理位置等基本信息的基礎(chǔ)上，提高城市規(guī)劃的科學(xué)性和合理性，此外，還應(yīng)將可持續(xù)發(fā)展理念以及綠色生活理念融入到城市規(guī)劃建設(shè)之中，提高城市規(guī)劃建設(shè)的質(zhì)量，減少因城市規(guī)劃不合理、質(zhì)量不過關(guān)等原因出現(xiàn)城市內(nèi)澇、擁堵等情況的幾率，打造出宜居宜養(yǎng)的現(xiàn)代化城市。

6.拓寬房地產(chǎn)政策宣傳渠道，搭建購(gòu)房者投訴監(jiān)督建議的平臺(tái)。許多購(gòu)房者對(duì)當(dāng)前最新的購(gòu)房政策知之甚少，對(duì)各種房地產(chǎn)宣傳內(nèi)容的辨別能力有限，極易受到房地產(chǎn)企業(yè)各種宣傳的影響，因此，相關(guān)政府部門應(yīng)加強(qiáng)購(gòu)房政策的宣傳力度，堅(jiān)持報(bào)紙、電視等傳統(tǒng)媒體與微信公眾號(hào)、微博等新媒體相結(jié)合的原則，拓寬人們了解房地產(chǎn)政策以及購(gòu)房政策的途徑，提高購(gòu)房消費(fèi)的理智化。此外，政府部門還應(yīng)通過搭建官方網(wǎng)站以及投訴熱線等方式來增加購(gòu)房者投訴維權(quán)的方式，提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷的監(jiān)督力度，有助于三四線城市良好房地產(chǎn)秩序的確立。

小結(jié)：三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存量的高低直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，降低三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存量有利于樓市的可持續(xù)發(fā)展以及和諧社會(huì)的建設(shè)。三四線城市相關(guān)政府部門不僅要貫徹執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的規(guī)章制度，還應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀來制定一定更加貼近實(shí)際的房地產(chǎn)政策，通過短期調(diào)控與長(zhǎng)期調(diào)控相結(jié)合以及提高城市樓房需求量等途徑來控制房地產(chǎn)高庫(kù)存現(xiàn)象。