付璟

摘要：最近十幾年國內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速的發(fā)展，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時卻存在很多的問題。本文以國內(nèi)三四線城市作為研究對象，分析了當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題，即違法違規(guī)項(xiàng)目普遍存在、商品房交付條件不規(guī)范等。然后根據(jù)這些問題提出了一些改進(jìn)措施，希望在此領(lǐng)域能夠起到借鑒的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；管理；途徑

1、當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題

本文將國內(nèi)三四線城市作為研究對象，分析了這些城市最近十年內(nèi)房地產(chǎn)的變化情況。其普遍存在起步晚、發(fā)展快的特點(diǎn)，在社會經(jīng)濟(jì)及國家調(diào)控作用下市場情況不穩(wěn)定，存在很多的問題，嚴(yán)重妨礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

1.1違法違規(guī)項(xiàng)目普遍存在

一些企業(yè)缺乏法律意識，經(jīng)常在無資質(zhì)、手續(xù)欠缺的情況下擅自規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目；一部分企業(yè)在獲得項(xiàng)目預(yù)售許可的情況下，便以內(nèi)部認(rèn)購、辦理會員卡、預(yù)付款等多張方式向客戶變相收取房款；還有一部分企業(yè)發(fā)布的項(xiàng)目銷售廣告，具有很明顯的夸大宣傳特點(diǎn)，有些甚至還通過發(fā)布虛假廣告進(jìn)行合同欺騙；此外，部分企業(yè)在簽訂的購房合同中，以格式條款以及附加補(bǔ)充條款等多種方式來限制消費(fèi)者獲得合法權(quán)益。

1.2商品房交付條件不規(guī)范

長久以來，對于商品房的交付條件規(guī)定不一，除了有地方法規(guī)上的規(guī)定，還存在商品房買賣合同中各類規(guī)定，企業(yè)制定的這些規(guī)定存在很大的隨意性。一些開發(fā)商過于在乎利潤的最大化，在很大程度上縮短或者延遲了配套設(shè)施的建設(shè)時間，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施不規(guī)范，在配套設(shè)施不規(guī)范的前提下強(qiáng)行交房，就會引起與買房者的矛盾。然而相關(guān)的管理部門沒有履行商品房交付使用的監(jiān)督職責(zé)，同時也沒有相關(guān)的法規(guī)來提供保障，致使在交房監(jiān)管方面存在欠缺。

1.3不能及時交房、辦證

當(dāng)前，無論是哪座城市都普遍存在不能及時交房、不能及時辦證的情況。究其原因可能是：一方面，部分開發(fā)商未對市場進(jìn)行正確的評估，導(dǎo)致項(xiàng)目的計(jì)劃不準(zhǔn)確，致使工期嚴(yán)重超過計(jì)劃。另一方面，部分房企在獲得土地之后，在自身資金不足的情況下，用施工企業(yè)墊資、借貸等方式獲得融資，在市場環(huán)境不景氣的時候容易導(dǎo)致資金鏈的斷裂，最終項(xiàng)目爛尾。此外，還有一部分企業(yè)在證件不足的情況下難以辦理下房產(chǎn)證。

1.4體制不健全，監(jiān)督不到位

一個項(xiàng)目的開發(fā)會涉及到多個職能部門，由于不同地區(qū)房管理機(jī)構(gòu)設(shè)置存在差別，導(dǎo)致職能交叉、分工不清的情況非常常見。這就容易導(dǎo)致監(jiān)管上出現(xiàn)漏洞，一旦產(chǎn)生問題便會互相推諉。當(dāng)產(chǎn)開發(fā)市場執(zhí)行的相關(guān)管理?xiàng)l例已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的市場環(huán)境，存在著體制不健全，監(jiān)督不到位的情況，相關(guān)的行業(yè)及部門無法可依。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理的途徑

想要做好房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理工作，規(guī)范市場各個階層的行為，應(yīng)當(dāng)以問題為導(dǎo)向，從多個角度采取措施。

2.1實(shí)現(xiàn)管理制度的條理化，健全相關(guān)法規(guī)

房地產(chǎn)開發(fā)屬于一種關(guān)乎多種領(lǐng)域、政策性較強(qiáng)、存在問題較多，十分復(fù)雜的項(xiàng)目。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的有效管理，以企業(yè)自身發(fā)展的實(shí)際情況為基礎(chǔ)，構(gòu)建完善的管理機(jī)制具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。不但應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“一對一”的原則，即一個部門負(fù)責(zé)一類工作，而且要加強(qiáng)各個部門的溝通力度，建立良好的合作關(guān)系。為了使工作協(xié)調(diào)與市場監(jiān)督管理工作能夠有序進(jìn)行，要深入加強(qiáng)與細(xì)化開發(fā)主管機(jī)構(gòu)的責(zé)任。而實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)就要堅(jiān)持頂層原則。第一，要實(shí)現(xiàn)管理制度的條理化，由部委至地方需要保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一，最大限度地預(yù)防上下差異顯著、各自為政的情況。此為，要不斷完善《城市房地產(chǎn)管理法》與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的改善力度，給此領(lǐng)域的管理工作提供重要的法律依據(jù)。在這個前提下，各政府機(jī)構(gòu)要以當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展形勢作為出發(fā)點(diǎn)，施行地方性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度。

2.2實(shí)行竣工綜合驗(yàn)收備案交房體制

在工程竣工之后，企業(yè)給房主交付的不僅僅包含房屋，而且還包含相關(guān)的配套設(shè)施，如道路、綠化、供電等基本設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施。因此應(yīng)當(dāng)保證相關(guān)的配套設(shè)施要做好同步規(guī)劃、建設(shè)以及驗(yàn)收與交付工作。在工程竣工之后，開發(fā)商要在規(guī)定的時間內(nèi)組織驗(yàn)收。在綜合驗(yàn)收達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)之后，要在規(guī)定的時間內(nèi)向相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)提出備案申請。在工程獲得竣工綜合驗(yàn)收備案證明之后，即可交付使用。各層開發(fā)管理機(jī)構(gòu)要強(qiáng)化對開發(fā)項(xiàng)目交付使用的監(jiān)管水平。實(shí)行竣工綜合驗(yàn)收備案交房體制，能夠有效預(yù)防企業(yè)把不達(dá)標(biāo)的房屋交付給房主，預(yù)防基本設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施不能有效使用與缺失的問題。

2.3加速企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高對市場執(zhí)法的監(jiān)管水平

首先要重視企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，優(yōu)化內(nèi)部格局，指引企業(yè)能夠加大對開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施的構(gòu)建水平，從根本上把握人們?nèi)找孀兓南M(fèi)心理，消除房產(chǎn)同質(zhì)化的現(xiàn)狀。不斷完善住宅功能評價體制，準(zhǔn)許企業(yè)申報(bào)國家康居示范項(xiàng)目與綠色項(xiàng)目，同時提供大力的支持。其次，在土地轉(zhuǎn)讓之后，政府部門應(yīng)當(dāng)主動設(shè)計(jì)與規(guī)劃市政、公用、教育醫(yī)療等方面的配套設(shè)施，為居民提供完善的服務(wù)。最后，強(qiáng)化對市場的監(jiān)管水平，對于非法開發(fā)、非法預(yù)售等情況進(jìn)行嚴(yán)肅處理，并在此領(lǐng)域進(jìn)行披露。對于惡意討薪、索賠等非法行為，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)肅處理，為市場的有序發(fā)展提供良好的條件。

2.4給市場各個領(lǐng)域供給法律支持

縱觀過去的幾年內(nèi)，各個地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)的投訴呈現(xiàn)大幅度增加趨勢，部分地區(qū)一年中多達(dá)幾百起。對此，增加了相關(guān)的開發(fā)管理機(jī)構(gòu)的工作壓力，而部分問題僅僅依靠政府機(jī)構(gòu)是無法妥善解決的，繼而使得事件不斷積壓，矛盾也在被不斷地激化，使得市場中各個方面的利益受到了損失。因此，在此領(lǐng)域的發(fā)展階段內(nèi)，要加大對法制規(guī)范的改善水平，借助宣傳指引等工作，持續(xù)提升各個層面對法律規(guī)范的重視程度。各相關(guān)管理機(jī)構(gòu)要設(shè)置專業(yè)的行業(yè)法律援助部門，給市場提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使得各種矛盾能夠借助法律來獲得妥善解決，為市場的有序發(fā)展提供良好的保障。

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