陳忠 江艷

摘要：傳統(tǒng)房地產(chǎn)面臨下行壓力，如何尋找新的增值途徑，適應(yīng)轉(zhuǎn)型需要，是許多開發(fā)商面臨的現(xiàn)實(shí)問題。如今各大房企開始積極探索“地產(chǎn)+健康”跨界發(fā)展新模式，如何平衡房地產(chǎn)的去庫存與醫(yī)療領(lǐng)域的加庫存，是一個(gè)值得思考的方向。

關(guān)鍵詞：醫(yī)療；健康；房地產(chǎn)；轉(zhuǎn)型

隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)發(fā)展，去庫存壓力逐年增加，另外，除了現(xiàn)實(shí)的庫存壓力表現(xiàn)，房企龍頭的一些綜合化經(jīng)營(yíng)也反映出住宅開發(fā)紅利在逐步消退的現(xiàn)實(shí)，因此，如何尋找新的增值途徑，適應(yīng)轉(zhuǎn)型需要，是許多開發(fā)商面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問題。而醫(yī)療健康作為與人民生活水平息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，在“健康中國(guó)2030”國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略背景下，各大房企開始積極探索“地產(chǎn)+健康”跨界發(fā)展新模式。

1、地產(chǎn)跨界醫(yī)療健康是大勢(shì)所趨

1.1醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)前景看好：

醫(yī)療健康作為“三高”產(chǎn)業(yè)，有以下特征：第一，需求無限高，只要物質(zhì)條件達(dá)到要求，這個(gè)滿足需求的過程就會(huì)不斷放大，醫(yī)療健康就屬于需求無限大的產(chǎn)業(yè)。第二，就業(yè)系數(shù)高，在國(guó)外，醫(yī)療，尤其是高端醫(yī)療，就業(yè)系數(shù)非常高，就業(yè)人群收入都居于中高端水平，這樣的人聚集在城市，將會(huì)帶來這個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。第三，需要高增長(zhǎng)，隨著全社會(huì)對(duì)健康的重視度隨生活水平提高而不斷提升，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)醫(yī)療健康服務(wù)的需求不斷增長(zhǎng)，醫(yī)療支出逐年遞增。

1.2傳統(tǒng)地產(chǎn)面臨下行困境：

傳統(tǒng)地產(chǎn)面臨下行的困境，雖然全國(guó)固定投資額總體保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，而投資增速自2012年開始有所下滑，投資增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)化。同時(shí)房地產(chǎn)投資增速更是呈急速下滑態(tài)勢(shì)。從住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重來看，住宅投資額比重呈現(xiàn)逐步降低的趨勢(shì)，2008-2014年間住宅投資比重下降4.5個(gè)百分點(diǎn)，這反映出住宅投資的增速不如房地產(chǎn)投資增速，反映出資金投向正逐漸從住宅建筑投資向其他專項(xiàng)建筑投資轉(zhuǎn)移。而與此形成對(duì)比的是，醫(yī)療產(chǎn)業(yè)不僅前景看好，利潤(rùn)空間也較為可觀：2014年全年醫(yī)療行業(yè)營(yíng)業(yè)收入6846.36億元，同比增長(zhǎng)13.57%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)633.86億，同比增長(zhǎng)17.71%，相比房地產(chǎn)業(yè)被擠壓的利潤(rùn)空間，醫(yī)療行業(yè)利潤(rùn)豐厚，成長(zhǎng)看好，于是吸引了不少地產(chǎn)資本涌入。

1.3政策層面導(dǎo)向：

從政策面看，近年來，國(guó)家層面也出臺(tái)各類政策利好社會(huì)資本投資醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，“十三五”規(guī)劃綱要更是首次將健康中國(guó)提升至國(guó)家戰(zhàn)略層面，明確大健康為國(guó)家支柱型產(chǎn)業(yè)，由此開啟萬億級(jí)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)醫(yī)療行業(yè)將成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。

2010年12月，《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)資本舉辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)的意見》，明確提出鼓勵(lì)社會(huì)資本辦醫(yī)。

2013年10月，《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》，鼓勵(lì)企業(yè)、慈善機(jī)構(gòu)、基金會(huì)、商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等以出資新建、參與改制、托管、公辦民營(yíng)等多種形式投資醫(yī)療服務(wù)業(yè)。該意見提出，到2020年，基本建立覆蓋全生命周期的健康服務(wù)業(yè)體系，打造一批知名品牌和良性循環(huán)的健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群，健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達(dá)到8萬億元以上。

2014年1月，《關(guān)于加快發(fā)展社會(huì)辦醫(yī)的若干意見》，全面開放社會(huì)資本辦醫(yī)，簡(jiǎn)化并降低審批門檻。

2014年3月30日，《關(guān)于印發(fā)全國(guó)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系規(guī)劃綱要（2015-2020年）通知》，提出大力發(fā)展非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)，積極推動(dòng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，健康大數(shù)據(jù)應(yīng)用、惠及全民的健康信息服務(wù)和智慧醫(yī)療服務(wù)。

2015年6月，《關(guān)于促進(jìn)社會(huì)辦醫(yī)加快發(fā)展的若干政策措施》，社會(huì)辦醫(yī)納入醫(yī)保和營(yíng)利性機(jī)構(gòu)可上市融資，進(jìn)一步放寬準(zhǔn)入。

2016年6月24日，《關(guān)于促進(jìn)和規(guī)范健康醫(yī)療大數(shù)據(jù)應(yīng)用發(fā)展的指導(dǎo)意見》，指出健康醫(yī)療大數(shù)據(jù)是國(guó)家重要的基礎(chǔ)性戰(zhàn)略資源。

2016年10月25日，《“健康中國(guó)2030”規(guī)劃綱要》，鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)。

以上文件不難看出，健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)是國(guó)家未來要發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)規(guī)模巨大，值得深耕布局。

2、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型醫(yī)療的新探索

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前轉(zhuǎn)型醫(yī)療方面的房企已超過30家，其中不乏萬達(dá)、富力、萬科、恒大、碧桂園等品牌房企，如下圖：

從企業(yè)來看，跨界醫(yī)療健康領(lǐng)域的房地產(chǎn)企業(yè)有四點(diǎn)共性：1）均屬上市公司，現(xiàn)金流充沛；2）積極響應(yīng)政府需求，投資興建醫(yī)院；3）試水互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療，意圖占得先機(jī)；4）回報(bào)周期長(zhǎng)，做大規(guī)模仍需時(shí)日。

從模式來看，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型醫(yī)療健康有兩種類型，一是借助入股各類民營(yíng)醫(yī)院、收購醫(yī)療企業(yè)股份等方式直接引入醫(yī)療核心，建立醫(yī)療機(jī)構(gòu)。二是借助原有業(yè)務(wù)，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)，對(duì)后續(xù)養(yǎng)老地產(chǎn)等項(xiàng)目進(jìn)行鋪路。

總體說來，地產(chǎn)公司現(xiàn)金流充裕，成立數(shù)億到數(shù)十億的中小規(guī)模基金并無資金壓力，重要的是找準(zhǔn)投資項(xiàng)目和后期運(yùn)營(yíng)，其所投資的項(xiàng)目亦希望與地產(chǎn)公司主體欲進(jìn)入的領(lǐng)域產(chǎn)生相關(guān)性，“以投資代替自建”，同樣可以實(shí)現(xiàn)跨界醫(yī)療的效果。因此，地產(chǎn)+醫(yī)療的主要領(lǐng)域還是以醫(yī)療服務(wù)為主，對(duì)上下游的醫(yī)藥生產(chǎn)及醫(yī)院管理介入的較少，追求投資帶來的與地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同，功能性更強(qiáng)。

綜上，房地產(chǎn)由單一住宅產(chǎn)品到今天已經(jīng)趨近飽和，進(jìn)入了拐點(diǎn)，接下來住宅競(jìng)爭(zhēng)的是細(xì)分市場(chǎng)和服務(wù)品質(zhì)，向健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的跨界也是新的方向。對(duì)于采取自己經(jīng)營(yíng)或財(cái)務(wù)投資模式介入醫(yī)療地產(chǎn)的開發(fā)商來說，中國(guó)的人口老齡化帶來的醫(yī)療健康需求增長(zhǎng)空間也是可以預(yù)見的，這對(duì)轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑是一個(gè)巨大的風(fēng)口。只要人在人造空間里生存和發(fā)展，房地產(chǎn)就是永遠(yuǎn)的朝陽行業(yè)。

參考文獻(xiàn)：

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