宋維娜

摘要：由于受到各種類似于土地、建筑成本等因素的影響，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟一直無法得到平穩(wěn)的發(fā)展，所以，分析找出房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動因素并提出相應的對策顯得尤為重要，只有穩(wěn)定了房地產(chǎn)經(jīng)濟，我國的國民經(jīng)濟才能得到健康全面的發(fā)展。本文就影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的一些因素進行了分析，并提出了相關的解決對策。

關鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟波動；影響因素；對策

在我國國民經(jīng)濟發(fā)展進程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟日益占據(jù)著不可或缺的地位與重要作用，有效促進我國經(jīng)濟健康、全面及有效發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也隨之成為我國經(jīng)濟發(fā)展的一項經(jīng)濟支柱。因房地產(chǎn)經(jīng)濟本身所具有的重要性，使得社會各界人士開始思考與分析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動問題，并不斷尋求發(fā)展與完善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的有效措施與途徑。大量相關資料研究結果表明，分析與探討房地產(chǎn)經(jīng)濟波動規(guī)律性與主要波動因素，加強科學判斷房地產(chǎn)市場，對可持續(xù)、健康發(fā)展我國房地產(chǎn)事業(yè)具有重要引導作用。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素分析

1.1房地產(chǎn)投資因素。

如果不斷的增加房地產(chǎn)投資工作，才能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，逐漸的將房地產(chǎn)經(jīng)濟促進到繁榮階段，如果減少房地產(chǎn)投資，就會逐漸的將房地產(chǎn)經(jīng)濟帶入到蕭條期。房地產(chǎn)投資的變動與經(jīng)濟周期往往都是同向共振的，從整體角度來講，房地產(chǎn)投資變動往往更加活躍，房地產(chǎn)投資更可以當成房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的引擎。

1.2土地因素。

深入分析我國房地產(chǎn)市場變化規(guī)律，從中可以看出，在開發(fā)房地產(chǎn)過程中，具體所受市場影響因素有兩種，即二級市場與一級市場。這兩個市場分別有著不同的內容劃分與概念。就這一領域分析，房地產(chǎn)一級市場交易環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)過程中，我國相關土地部門將土地資源提供給房地產(chǎn)交易，并賦予房地產(chǎn)開發(fā)商以土地處理權，在這個過程中，土地就是真正的交換商品，而且房地產(chǎn)也將其自身不可缺少的交換價值充分體現(xiàn)出來；房地產(chǎn)二級市場中，房屋購買者則充分發(fā)揮了其需求方作用，供求方則為房地產(chǎn)開發(fā)商，在該過程中，所交易的商品逐漸向房屋所有權與土地使用權方面轉化。在分析影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素時，具體包括四方面影響因素，而土地因素則是對房屋指標進行衡量的重要參考因素。

1.3金融因素。

房地產(chǎn)項目的開發(fā)離不開資金的支持，所以說房地產(chǎn)與金融資本的關系密不可分。當前，在我國，房地產(chǎn)在其開發(fā)階段中，往往都是采取的貸款投資等手段，來進行相關的房地產(chǎn)項目的運作。且房地產(chǎn)也是屬于經(jīng)濟密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的生存和發(fā)展都離不開資金，所以說金融市場就會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大影響。一旦金融市場出現(xiàn)波動，也將對房地產(chǎn)經(jīng)濟造成一定影響，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟有所波動。

1.4政策因素。

政策因素也是造成房地產(chǎn)經(jīng)濟波動出現(xiàn)的主要因素，其主要就是指政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟方面的宏觀經(jīng)濟政策，比如產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策以及財政政策等，從而對房地產(chǎn)經(jīng)濟的各個方面進行了宏觀調控，會引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的出現(xiàn)。

2、控制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的有效對策

2.1調整房地產(chǎn)投資政策。

為了能夠保障我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)性發(fā)展，在其投資政策制定和頒布的時候，必須要重視以下幾個經(jīng)濟現(xiàn)象：（1）投資主體結構的變化會對房地產(chǎn)周期的變化帶來較大的影響，其主要原因就是因為國有企業(yè)產(chǎn)權不清以及沒有風險規(guī)避等機制，從而會出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的現(xiàn)象。（2）必須要關注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化，必須要保障房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟規(guī)模適當，不能脫離宏觀經(jīng)濟的支持，保持房地產(chǎn)投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資的合理比重，避免比重過大或者過小。（3）投資結構必須要合理。房地產(chǎn)開發(fā)投資必須要保障其科學性、合理性，必須要重視市場調研和市場定位等工作，保障房地產(chǎn)投資開發(fā)能夠真正的建立在市場需求的基礎上，成為市場需求拉動型投資擴張模式。（4）必須要不斷的完善和規(guī)范政府投資，政府必須要重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，適當?shù)恼{整政府投資，及時的完成土地開發(fā)以及安居工程等政府型房地產(chǎn)開發(fā)活動，并且實現(xiàn)對房地產(chǎn)投資行為的間接調控工作。

2.2規(guī)范土地市場。

必須要不斷的規(guī)范土地市場，加強政府土地批租管理工作。其主要可以從以下幾個方面加以控制：（1）必須要控制好總量，嚴格的按照相關規(guī)定和標準進行行政劃撥用地，必須要實現(xiàn)土地管理權的統(tǒng)一管理，對土地出讓實施總量控制，并且科學、合理的制定土地供應計劃，嚴格的審批行政劃撥用地，監(jiān)控土地的最終用途。（2）必須要規(guī)范操作，實現(xiàn)招標拍賣。必須要完善我國傳統(tǒng)的土地轉讓方式，逐漸的實現(xiàn)市場化的招標、投標以及拍賣等形式，減少行政性土地出讓方式，改變土地出讓過程中的違規(guī)操作。（3）政府壟斷城市土地出讓市場，必須要不斷的加強政府土地供給能力，及時的放開土地轉讓市場，能夠保障企業(yè)通過土地二級市場轉讓城市土地使用權，保障土地在市場機制的調控下實現(xiàn)優(yōu)化配置和重組。（4）必須要完善和創(chuàng)新市場化的新型土地供應機制，由政府壟斷土地一級市場的出讓行為，土地出讓逐漸的實現(xiàn)招標以及拍賣方式等過渡，最終避免房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的出現(xiàn)。

2.3不斷完善我國房地產(chǎn)開發(fā)金融體制。

依照現(xiàn)階段實際情況，若要對我國當前房地產(chǎn)開發(fā)金融機制進行不斷健全與完善，必須注意以下幾點：（1）對多元化房地產(chǎn)融資途徑予以完善。也就是說，房地產(chǎn)必須有房屋按揭貸款、政府優(yōu)惠政策、住房合作基金等多元化投資項目的大力支持；（2）應該依照現(xiàn)階段的市場實際發(fā)展狀況，將完善、健全的房地產(chǎn)多元化融資機制構建出來，比如，銀行貸款與商業(yè)地產(chǎn)信托等市場資金企業(yè)，以有效發(fā)展我國房地產(chǎn)業(yè)；（3）構建健全的房地產(chǎn)金融監(jiān)管機制。房地產(chǎn)也必須與當前國際經(jīng)濟實際發(fā)展狀況相結合，對今后房地產(chǎn)發(fā)展道路進行積極探索，以此不斷改善現(xiàn)階段房地產(chǎn)體制中的不足現(xiàn)象，對不斷發(fā)展我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)極為有利。

2.4調控宏觀政策影響波動。

要使得房地產(chǎn)經(jīng)濟得以穩(wěn)定發(fā)展，還必須要注重宏觀調控政策的影響，對于正確的宏觀調控政策，即使它暫時抑制了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟水平有所下滑，但從長遠來考慮，還是要對這些政策堅決執(zhí)行，使得這些合理的宏觀調控政策能充分發(fā)揮其作用，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的長遠發(fā)展。而對于那些不當或處于失控狀態(tài)下的宏觀經(jīng)濟政策，則應及時采取措施加以制止和糾正。此外，國家應盡量保證宏觀政策穩(wěn)定性，避免因為政策不穩(wěn)定而造成房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。

3、結語

房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，我國國民經(jīng)濟的發(fā)展離不開房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，因此，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展有著重要的戰(zhàn)略意義。所以，對影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的因素加以分析具有十分重要的現(xiàn)實意義，只有通過分析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素，才能準確掌握其波動的規(guī)律，從而制定有效的對策措施，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展目標，進而帶動我國國民經(jīng)濟的穩(wěn)定快速發(fā)展。

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