段厚敏 焦紅武

摘要：隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城市化進程的推進，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了前所未有的發(fā)展機遇，在這種情況下，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是發(fā)展的機會，也是生存的挑戰(zhàn)。是獲得發(fā)展，還是被激烈的市場所淘汰，關鍵在于從源頭上對所開發(fā)項目的管理和成本控制，只有做好了管理和成本控制，才能獲得更高的利潤空間，才能在激烈的競爭環(huán)境中得以發(fā)展。本文我們將就如何做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理和成本控制相關工作展開探討，以期對我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理起到參考作用。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；成本控制

引言

近幾年材料、人工、土地的價格都在不斷的上漲，在這種情況下，房地產(chǎn)商們則面臨本身的利益空間減少，甚至生存和發(fā)展也可能會受到影響。從這個意義上來講，房地產(chǎn)企業(yè)只有做好自身的管理工作，做好成本控制空座，才能使流動資金盡可能的變多，才能有足夠的抗風險能力。本文，我們將從目前我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理與成本控制的現(xiàn)狀入手，進行分析，以找到其問題所在，然后針對性提出解決策略，以使我國房地產(chǎn)企業(yè)能得到更好的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理和成本控制的現(xiàn)狀及問題

1.1決策階段重視度不夠

房地產(chǎn)決策階段是一個房地產(chǎn)項目開始的起點，決策階段的成本預算和成本控制對于整個項目有著決定性的作用，直接影響著整個項目的成本控制和項目的最終利潤。決策通過各個方面，在預算投資的基礎上形成項目策劃書，為房地產(chǎn)開發(fā)的管理者和投資者提供判斷和決策的依據(jù)。但由于前幾年，我國的房地產(chǎn)市場一直是“不愁銷”的供小于求的狀態(tài)，加上政策和市場的原因，一直都屬于暴利行業(yè)，房地產(chǎn)投資人幾乎是只要投資就肯定會獲得高額利益，這使得管理者和投資者缺乏管理意識和成本管控意識，缺乏對決策階段的各項工作的重視。

1.2計劃和管理形同虛設

由于房地產(chǎn)行業(yè)從2005年后就處于瘋狂發(fā)展的階段，這一階段哪怕閉著眼睛修樓盤，也能賺得盆滿缽滿，幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在不斷開盤造房，不斷注重眼前的高額利益的獲取，對企業(yè)的長期發(fā)展、發(fā)展規(guī)劃、項目計劃等都沒有足夠的認識。但隨著政策和房地產(chǎn)行業(yè)本身的變化，如果在盲目開展生產(chǎn)經(jīng)營，缺乏計劃，就會導致房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營出現(xiàn)“斷鏈”的情況，一不注意，很容易造成資源浪費，會導致項目管理活動無效，并且會給企業(yè)帶來嚴重的損失。

1.3現(xiàn)有成本控制方法落后

房地產(chǎn)相關項目周期一般比較長，短則兩三年，長則五六年，但就成本核算來說，現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本計算還是主要用的傳統(tǒng)的事前預算、始終核定、時候驗收結(jié)算的方式。核算則要在整個工程完成后，財務部門再出具決算報告，然后進行相關的成本核算。在這漫長周期中，人員、辦公地址都可能發(fā)生變化，項目工程中會由于管理不當導致收集、儲存遺漏等問題出現(xiàn)數(shù)據(jù)信息出現(xiàn)錯算、漏算的情況，加上管理粗放、預算不準確、本身成本意識差，都會導致項目管理和成本控制出問題。

1.4總結(jié)分析工作不到位

目前房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過10多年的飛速發(fā)展，放眼望去現(xiàn)存的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，大型知名房地產(chǎn)公司屈指可數(shù)，大多還是以中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建設單位為主，這些企業(yè)中組織架構(gòu)、制度、管理等各個方面都還不夠完善。在每次項目完工后，大多企業(yè)還是采取的粗放式管理的放松，也沒有相關的制度和意識對項目過程中的問題進行歸納總結(jié)，不能很好的積累經(jīng)驗的總結(jié)對策，而且對項目中涉及到的工作也未進行績效考評，這極大的遏制了房地產(chǎn)企業(yè)項目管理能力的提高，使其水平無法得到提高。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理成本控制方法

2.1加強成本管理意識的灌輸，使成本控制能貫穿到整個項目管理的各個階段

成本的多少直接關系著房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的利潤是多少，因此，房地產(chǎn)企業(yè)除了要加強市場把控外，還要樹立全員成本管理意識，并且把成本管理貫穿到整個項目管理的各個階段。從決策階段→設計階段......一直到最后的經(jīng)營試用期，都應該重視成本控制，對所涉及到的企業(yè)成本相關項目都應加強審查和監(jiān)管，用科學的手段進行管理，以減少浪費。當然在全面控制的同時，也要區(qū)分重點，如決策階段、使用結(jié)局按都應該加強成本控制的意識，給與重點關注，只有這樣，才能有效提升企業(yè)管理能力，增強競爭力，才能對企業(yè)的后續(xù)發(fā)展有利。

2.2從科學、創(chuàng)新的角度出發(fā)，建立完善成本控制體系

目前的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理模式相對效率比較低，無法真正達到控制成本、增強企業(yè)競爭力的目的，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)從自身出發(fā)，對現(xiàn)有的管理模式進行創(chuàng)新，構(gòu)建科學、創(chuàng)新的管理體系，企業(yè)可從幾方面出發(fā)開展相關工作。首先要對企業(yè)內(nèi)部管理和審批流程進行梳理，減少不合理不規(guī)范的操作行為，制定相關管理制度，使得企業(yè)管理能有跡可循、有章可依。其次，淘汰傳統(tǒng)的管理工具，利用信息化的管理系統(tǒng)，做到成本管控的信息化、科學化，最大減少因為人為原因?qū)е碌暮怂悴缓侠怼?/p>

2.3建立健全成本管理制度，明確管理目標

無規(guī)矩不成方圓，要進行成本控制就要建立相關制度措施，將管理過程中每一項責任都落實到具體的人的頭上，并將其工作崗位內(nèi)容與薪資績效掛鉤，使得每個員工都能意識到成本管理的重要性，并且參與到成本管理過程中來。其次，制定相關管理目標，針對項目的具體情況，制定目標哼本和目標收益，同樣將其與員工的項目績效和項目獎金掛鉤，是每個參與者都能有使命感，從而更加重視過程中的每一個細節(jié)。除此之外，還應考慮到與項目相關的所有風險因素和隱性成本，在計劃和實施過程中加以重視。

2.4及時進行總結(jié)與分析，發(fā)現(xiàn)問題、解決問題

項目總結(jié)和分析能幫助企業(yè)管理者發(fā)現(xiàn)管理過程中的不足的地方，能為下次項目積累經(jīng)驗，以便企業(yè)在下次項目中制定相應措施，予以改進，使企業(yè)的整體管理水平能不斷得到提高。 因此，在項目結(jié)束后，要及時對相關資料進行整理，并對其中發(fā)生的事故進行總結(jié)，對超預算的地方進行分析，并將這些資料整理成冊進行存檔，以便隨時查閱，這不僅有利于提高企業(yè)的管理水平，還對為企業(yè)的規(guī)范化管理奠定了基礎。

結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代已經(jīng)結(jié)束，隨著政府管控手段的干涉及越來越多的同行，如果房地產(chǎn)企業(yè)無法做好成本控制，無法提高自身的管理能力，那么必然將被淹沒在市場經(jīng)濟的大潮中。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)本身做好改變的準備，從自身出發(fā)，提高自身的管理能力和成本控制能力，使有限的資金能用在無限的市場上，從而使企業(yè)能在市場競爭中站在不敗之地。

參考文獻：

[1]王微，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理與成本控制研究[J].企業(yè)改革與管理，2017 （2） ：00200-00201

[2]林毅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理與成本控制研究[J].住宅與房地產(chǎn)， 2017 （5X）