師思超 白冬

摘要：在具體的房產(chǎn)交易中，相關(guān)企業(yè)一定要嚴(yán)格依照房產(chǎn)測繪步驟實(shí)施房屋面積的測繪工作，然而我國房產(chǎn)測繪發(fā)展相對于其它發(fā)達(dá)國家而言比較晚，致使在具體的房屋面積測繪中，還常常出現(xiàn)許多問題，這些問題嚴(yán)重影響著我國房產(chǎn)測繪工作的發(fā)展，因此極應(yīng)對我國房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制實(shí)施探究，確保面積測繪的精準(zhǔn)性與合理性。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；測繪面積；質(zhì)量控制

引言

社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使我國房產(chǎn)行業(yè)得到極大進(jìn)步，但受各種因素影響，房產(chǎn)業(yè)對測繪工作缺乏重視度，導(dǎo)致在進(jìn)行測繪工作時(shí)存在測繪質(zhì)量低、管理混亂等問題，很不利于房產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展，因此很有必要使測繪質(zhì)量控制系統(tǒng)化，標(biāo)準(zhǔn)化，完善監(jiān)管體系，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)管制度的合理性、有效性，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測繪市場的健康有順發(fā)展。

1、房產(chǎn)測繪技術(shù)

1.1 手持測距儀技術(shù)

該技術(shù)是在當(dāng)前發(fā)展較為迅速的數(shù)字定位技術(shù)，這主要?dú)w功于其方便、靈活，且在房產(chǎn)測量工作當(dāng)中得到了普遍應(yīng)用。在房產(chǎn)測繪工作當(dāng)中，通過利用該方法對其進(jìn)行測繪，并對圖形進(jìn)行定義，針對于房產(chǎn)面積分?jǐn)偨Y(jié)果也能夠更加準(zhǔn)確，而且還能形成一個(gè)相對較為準(zhǔn)確的分戶分層平面圖，其能夠?qū)y繪工作的準(zhǔn)確性產(chǎn)生積極作用。通過利用該技術(shù)，所得到的數(shù)據(jù)結(jié)果更加準(zhǔn)確，測繪效率也能得到較大的提升。與此同時(shí)，由于房產(chǎn)數(shù)據(jù)和地理信息進(jìn)行了完美的融合，能夠促使信息管理工作變得更加順利。

1.2 全站儀的使用

全站儀是房產(chǎn)測繪中常用的數(shù)據(jù)測量設(shè)備，通過參考點(diǎn)的坐標(biāo)設(shè)定及測量顯示房屋的形狀，得到房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息從而計(jì)算其面積。全站儀自身配置的微處理器、測距及測角裝置能協(xié)助相關(guān)人員測量形狀相對不規(guī)則的房屋結(jié)構(gòu)。例如已經(jīng)完工的房屋內(nèi)存在不規(guī)則圖形區(qū)域不利于標(biāo)準(zhǔn)測量工具的使用，在施工圖中也無法準(zhǔn)確找到其對應(yīng)的詳細(xì)數(shù)據(jù)信息，就可以利用全站儀對其進(jìn)行坐標(biāo)點(diǎn)測量，準(zhǔn)確計(jì)算出該形狀的有效面積。針對邊長過長的房屋，借助全站儀驗(yàn)證傳統(tǒng)測量工具分段測量邊長的總和是否準(zhǔn)確，確保數(shù)據(jù)信息無誤、正確使用。

1.3 GPS 測量技術(shù)的應(yīng)用

全球衛(wèi)星定位測量技術(shù)簡稱 GPS 技術(shù)，在房產(chǎn)測繪中占據(jù)十分重要的位置。房產(chǎn)項(xiàng)目工程中 GPS 技術(shù)已應(yīng)用于此環(huán)節(jié)，GPS 定位系統(tǒng)能夠通過坐標(biāo)對房屋進(jìn)行三維定位，獲得房屋建筑的圖形結(jié)構(gòu)信息，對特定區(qū)域準(zhǔn)確定位從而分析復(fù)雜的圖形結(jié)構(gòu)協(xié)助分?jǐn)傆?jì)算，有效提高測量的精度和效率。GPS 測量技術(shù)可以將相鄰的點(diǎn)位誤差控制在厘米級別，同時(shí)為建立地理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫提供數(shù)據(jù)支持。

2、房屋建筑面積測量主要問題

2.1 伸縮縫面積的測量與計(jì)算

我國房產(chǎn)測繪相關(guān)規(guī)范中明確規(guī)定在對含有伸縮縫的房屋進(jìn)行面積測量時(shí)，需要將伸縮縫包含進(jìn)建筑面積計(jì)算中，此時(shí)要注意只有與室內(nèi)相連通的伸縮縫才能算入面積計(jì)算中。而在這種情形下，房產(chǎn)測繪行業(yè)出現(xiàn)兩種觀點(diǎn)：一種認(rèn)為應(yīng)將所有和室內(nèi)相連通的伸縮縫都放入面積計(jì)算中；而另一種則認(rèn)為，即使房屋伸縮縫與室內(nèi)相連通，也只能將處于房屋門口的伸縮縫算入計(jì)算中。而這種方式的應(yīng)用不僅難以提高計(jì)算準(zhǔn)確性，而且相對而言計(jì)算方式較繁瑣，因此并不提倡使用。

2.2復(fù)式建筑斜屋面的計(jì)算

《房產(chǎn)測繪規(guī)范》規(guī)定：對于斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 2.2 米以上的部位，要按其外圍水平的投影面積計(jì)算；如果遇到單純是斜屋面的房屋，則應(yīng)該直接切取 2.2 米的高度計(jì)算；若遇到帶有三角形老虎窗的斜屋面情況就應(yīng)該區(qū)別對待。在實(shí)際操作中，三角形“老虎窗”結(jié)構(gòu)錯(cuò)綜復(fù)雜，測算麻煩且最終界定也并不十分準(zhǔn)確。

2.3承重結(jié)構(gòu)柱和突出墻面的面積計(jì)算

高層建筑往往存在與建筑墻體相連和屋內(nèi)獨(dú)立的承重結(jié)構(gòu)柱，當(dāng)前的測量中普遍認(rèn)為無論該承重結(jié)構(gòu)柱多大，都應(yīng)將其面積計(jì)入該柱平面位置所在的房屋套內(nèi)建筑面積中（分零攤位除外），但因承重結(jié)構(gòu)柱并非為某一住戶專用而是因建筑結(jié)構(gòu)的需要而設(shè)計(jì)，如此計(jì)算方法顯然不符合產(chǎn)權(quán)人的客觀實(shí)際利益。

3、提高面積測繪質(zhì)量控制水平的措施

3.1提高測繪計(jì)算結(jié)果準(zhǔn)確性

對房屋建筑進(jìn)行測繪時(shí)，需要對其不計(jì)算區(qū)域、全面積以及半面積等計(jì)算區(qū)域進(jìn)行確定，以保證最終計(jì)算結(jié)果不存在嚴(yán)重失誤。要保證其測繪工作符合相關(guān)測量規(guī)范，以規(guī)定中各項(xiàng)條約為實(shí)際計(jì)算依據(jù)，對上述房屋面積進(jìn)行計(jì)算。在商品房銷售過程中，部分開發(fā)商為了提高銷售額，吸引更多消費(fèi)者，常常在設(shè)計(jì)圖紙中備注許多不必要內(nèi)容，但這種備注與相關(guān)規(guī)定并不相符，因此在測量時(shí)要注意以上問題。房屋建筑中公共面積的界定是測繪工作中的重點(diǎn)，當(dāng)進(jìn)行界定工作時(shí)，通常依據(jù)以下環(huán)節(jié)進(jìn)行：a.當(dāng)公共面積處于密封狀態(tài)，則對其全面積進(jìn)行計(jì)算；b.當(dāng)公共面積為敞開狀態(tài)，則要將測繪工作與實(shí)際環(huán)境情況相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)面積的準(zhǔn)確計(jì)算；c.當(dāng)公共面積在房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)，則要將其視為柱走廊結(jié)構(gòu)并計(jì)算其全面積；d.若存在懸挑區(qū)域，且部分面積不在房屋主體結(jié)構(gòu)之中，則不能使用柱走廊計(jì)算方式，而應(yīng)計(jì)算其懸挑一半的面積。房屋面積具體測繪方式需要與房屋建筑實(shí)際情況相結(jié)合，對其結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面分析，從而提高測量準(zhǔn)確性。若有特殊需求，可以要求委托方提供房屋說明書，并由設(shè)計(jì)方提供設(shè)計(jì)書，以提高對房屋結(jié)構(gòu)以及各個(gè)區(qū)域功能設(shè)計(jì)的了解，為測繪的合理性提供保障。測繪人員要將測繪用語進(jìn)行統(tǒng)一，并對建筑中面積進(jìn)行精準(zhǔn)測量，保證測量面積準(zhǔn)確、有效。

3.2加強(qiáng)測繪過程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制

房屋面積測繪不僅是房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)收入的關(guān)鍵方法之一，而且也是房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)一定要承擔(dān)的一種重要責(zé)任，假如在具體的測繪工作中，由于房屋面積測繪工作上的粗心，致使房價(jià)發(fā)生顯著的偏差，一定會給其帶來很大的經(jīng)濟(jì)損失，因此房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)務(wù)必嚴(yán)格控制好各個(gè)步驟中的測繪質(zhì)量，確定好有關(guān)數(shù)據(jù)信息，對存在模糊的數(shù)據(jù)需要從新實(shí)施測量和計(jì)算。其具體房屋面積測繪的質(zhì)量控制需要做到以下三點(diǎn)：1、保障房屋套型邊長數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與精準(zhǔn)性；2、對房屋計(jì)算面積的部位實(shí)施重復(fù)確定；3、房屋面積的計(jì)算分?jǐn)傂枰獓?yán)格地依照規(guī)范要求實(shí)施。

3.3作為監(jiān)管部門，加強(qiáng)完善房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制和監(jiān)管機(jī)制

我國房產(chǎn)測繪的相關(guān)行業(yè)規(guī)范也是近幾年才推出，相關(guān)的行業(yè)規(guī)范還不是非常完善，一些不良建筑商利用規(guī)范不完善的漏洞，做一些行業(yè)沒有涉及到的不符合規(guī)范的行為，從而導(dǎo)致消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重影響房產(chǎn)測繪行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，造成劣幣驅(qū)逐良幣的嚴(yán)重后果。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)在市場配置中起決定作用的不斷深入人心，房地產(chǎn)行業(yè)的不斷放開，市場競爭將會更加激烈，如果沒有完善的行業(yè)規(guī)范和相關(guān)的法律法規(guī)，將會對房產(chǎn)測繪行業(yè)造成非常無法想象的后果。因此，建議立法機(jī)構(gòu)完善相關(guān)的法律法規(guī)，市場的監(jiān)管機(jī)構(gòu)要盡快完善相關(guān)的行業(yè)規(guī)范，市場的監(jiān)管人員加強(qiáng)對房產(chǎn)測繪行業(yè)的監(jiān)管，逐步完善房產(chǎn)測繪中測繪面積的制度規(guī)范。

結(jié)語

綜上所述，作為房產(chǎn)測繪人員肩負(fù)著重大責(zé)任，因此作為一名合格的房屋測繪人員應(yīng)該在思想上重視這份工作，加強(qiáng)專業(yè)知識和技能的學(xué)習(xí)，為我國房產(chǎn)測繪行業(yè)做出更大更多貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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