王海旻

（中國鐵路南昌局集團(tuán)有限公司審計(jì)處，江西 南昌 330002）

鐵路局集團(tuán)公司屬于國有特大型企業(yè)，有著獨(dú)特的行業(yè)特點(diǎn)，造就了獨(dú)特的企業(yè)文化。在鐵路局經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的歷史痕跡仍然存在，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任是鐵路企業(yè)文化的重要方面，如扶貧資助、國防運(yùn)輸、公益項(xiàng)目、社區(qū)建設(shè)等。本文結(jié)合N鐵路局已售住宅維修基金使用情況審計(jì)調(diào)查，對(duì)住宅維修基金的管理現(xiàn)狀、使用中發(fā)生的問題進(jìn)行分析，并提出思考與對(duì)策。

一、鐵路已售住宅維修基金基本情況

（一）管理部門概況

N鐵路局住房制度改革委員會(huì)下設(shè)辦事機(jī)構(gòu)：住房制度改革辦公室。鐵路局土地房產(chǎn)管理處與房改辦為一套人馬兩塊牌子。房改辦主要負(fù)責(zé)全局房改資金的管理、統(tǒng)計(jì)房改數(shù)據(jù)、管理個(gè)人住房檔案和實(shí)物檔案、指導(dǎo)全局經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)政策執(zhí)行等工作，對(duì)全局已售公房的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理，也是其應(yīng)履行的重要職責(zé)之一。

（二）維修基金的管理

鐵路局為保證住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備正常、合理使用，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益，根據(jù)國家和地方政府有關(guān)規(guī)定并結(jié)合本局實(shí)際，制定了《N局住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》文件。房改辦依據(jù)此辦法，對(duì)路局范圍內(nèi)的公有住房（含職工按照國家房改政策購買的原公有住房、集資房、購建房、建造成本價(jià)房）出售后繳存的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金進(jìn)行管理。維修基金專項(xiàng)用于住宅共用部位、設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的維修、大修、改造。

根據(jù)規(guī)定，需使用維修基金的，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主填寫《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修申請(qǐng)表》，由鐵路房建生活段或物業(yè)公司提出修繕方案，上報(bào)預(yù)算，經(jīng)房改辦審批后實(shí)施。對(duì)已售公房維修工作，房改辦采取以下程序——鐵路房建單位提報(bào)預(yù)算計(jì)劃，房改辦審批后交由房建單位實(shí)施，實(shí)施完工后，由轄區(qū)內(nèi)的房建段房產(chǎn)管理科負(fù)責(zé)驗(yàn)收，最后由房改辦辦理決算計(jì)價(jià)。

（三）維修基金使用狀況

2008年2月1日起國家施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》對(duì)維修基金管理部門的賬戶設(shè)置作出了如下要求：“應(yīng)開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬”。

鐵路局已售公房基本上是國家實(shí)施房改政策后，鐵路職工購買的原公有住房。存量的維修基金來源，部分是職工繳存的、部分是在公房銷售款中以一定比例提取的。購房職工由于工齡、職務(wù)等因素每戶購房款不同，繳納的維修基金也不同，因而目前難以計(jì)算出每棟住房維修基金的實(shí)繳數(shù)。90年代，國家實(shí)施房改時(shí)，因政策的制定并不完善，當(dāng)初出售公房收繳維修基金時(shí)未按棟設(shè)分戶賬，歷年維修支出也未按棟建賬統(tǒng)計(jì)支出費(fèi)用，至今細(xì)分每棟繳存的資金余額極其困難。針對(duì)上述的特殊情況，為保證維修基金可持續(xù)使用，為了便于退出企業(yè)辦社會(huì)功能后移交，房改辦對(duì)維修基金使用的原則是：在本金的每年利息收入的基礎(chǔ)上控制維修支出。

二、維修基金支出存在普遍性、傾向性的問題

（一）已售住宅大修項(xiàng)目多計(jì)價(jià)

調(diào)查當(dāng)年，房改辦交由房建單位實(shí)施的已售住宅共用部位維修、搶修及大修共計(jì)126項(xiàng)，金額815.82萬元。審計(jì)過程中抽查了29項(xiàng)，金額175.45萬元，抽查率為21.5%。抽查的已售住宅大修項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)少做、漏做分項(xiàng)工作量共計(jì)69,793.4元，虛計(jì)價(jià)率為3.9%。

發(fā)現(xiàn)的問題集中在拆除及安裝PVC水落管未按圖實(shí)施；內(nèi)外墻修補(bǔ)及涂料粉飾實(shí)際施工面積不足；部分電線路整治工作量不足；屋面SBS防水施工攤鋪不到位，施工面積不足；利舊破損風(fēng)化的水泥塊隔熱層；地下排水管堵塞施工不到位；化糞池清掏數(shù)量不實(shí)等方面。

（二）維修基金退回不規(guī)范

鐵路已售公房拆遷后，拆遷戶退回住房維修基金時(shí)，房改辦按住戶維修基金原始繳納額辦理退還，未按住房維修基金繳納額加基金存儲(chǔ)利息收入減歷次維修支出，計(jì)算出的結(jié)余額退還原業(yè)主，退款金額缺乏準(zhǔn)確性。

（三）問題產(chǎn)生的原因及整改思路

鐵路房改辦雖然是一個(gè)專管部門，但不是住房維修基金管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)；管理人員身兼數(shù)職，工作重心傾向鐵路運(yùn)輸站房的管理維護(hù)；維修基金管理活動(dòng)是與鐵路主業(yè)發(fā)展方向不符的公共服務(wù)職能；維修基金管理工作缺乏正向激勵(lì)、負(fù)向懲罰的管理機(jī)制及監(jiān)督措施。正是由于國有企業(yè)辦社會(huì)職能的歷史遺留，造成管理機(jī)制不暢等原因，使得住房維修基金的現(xiàn)有管理工作存在種種缺陷。目前，鐵路住房維修基金管理工作應(yīng)細(xì)化的措施及重要任務(wù)主要是：第一，房改辦應(yīng)強(qiáng)化工程驗(yàn)收工作，督促施工驗(yàn)收部門嚴(yán)把驗(yàn)收質(zhì)量關(guān)；第二，房改辦對(duì)房建生活段或物業(yè)公司提報(bào)的修繕方案加強(qiáng)調(diào)查，對(duì)不需更換的項(xiàng)目，不應(yīng)編制到施工預(yù)算中，防止決算不實(shí)現(xiàn)象的發(fā)生；第三，鐵路集團(tuán)公司加強(qiáng)管理人員及住房維修資金的監(jiān)管；第四，積極與地方政府協(xié)商移交鐵路局承擔(dān)的共用維修資金的管理、使用業(yè)務(wù)。

三、提高鐵路已售住房維修基金管理水平的思路

（一）采取有效措施控制維修基金存量加速減少的現(xiàn)狀

鐵路局已售住宅維修基金收支動(dòng)態(tài)主要是存款利息收入和維修支出，而維修基金的收取、退回等其他業(yè)務(wù)僅占極低比例。根據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，維修基金存量2015年下降0.72%；2016年下降1.85%。在已售住宅后繼幾十年使用期內(nèi)，隨著設(shè)施的老舊，維修量將呈上升趨勢，維修基金支出仍將繼續(xù)加大。根據(jù)維修基金2016年支出情況分析，化糞池清掏支出占比為11.09%；住宅搶修及春檢費(fèi)支出占比為13.87%；住宅大修支出占比為75.04%。占比最大的大修工作主要是實(shí)施住宅屋面大修的防水處理及水落管更換。

1.合理安排住宅大修，控制全面翻新整治數(shù)量。2016年，房改辦根據(jù)居民申請(qǐng)及房建段對(duì)住宅的春檢結(jié)果，安排了當(dāng)年住宅屋面大修項(xiàng)目計(jì)劃，住宅大修施工基本上都采取了全面翻新整治的修理方式。僅在突發(fā)性的屋面滲漏報(bào)修時(shí)，采取打補(bǔ)丁的方式進(jìn)行防漏搶修?？刹扇〉拇胧簝H對(duì)老舊且存在大面積多點(diǎn)滲漏的屋面采用全屋面翻新整治，控制全屋面大修數(shù)量，以控制維修基金支出。

2.鐵路物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)物業(yè)費(fèi)的征收工作，減輕維修基金承擔(dān)市政、環(huán)衛(wèi)等公益性支出。2016年，根據(jù)N市人民政府文件精神，鐵路物業(yè)公司等單位配合省、市、區(qū)政府組織人力、物力對(duì)鐵路社區(qū)衛(wèi)生環(huán)境、主次干道保潔、垃圾廣告集中整治，其中鐵路局下?lián)苜M(fèi)用60余萬元，維修基金列支80余萬元（主要包括鐵路新村主干道鏟除垃圾廣告、主干道外墻刷涂料、樓道涂刷墻面等工作）。

經(jīng)了解，房改辦管理的已售公房，均未向居民收取物業(yè)管理費(fèi)，各小區(qū)內(nèi)的道路整修、路燈、綠化以及城市“創(chuàng)衛(wèi)”社區(qū)整治等費(fèi)用，一部分是由鐵路局承擔(dān)，一部分由已經(jīng)入不敷出的維修基金承擔(dān)?？刹扇〉拇胧悍扛霓k組織物業(yè)管理部門，調(diào)研物業(yè)管理費(fèi)征收的方式，加強(qiáng)物業(yè)費(fèi)征收的政策性宣傳工作，本著取之與民用之與民的思路探索出一條征收物業(yè)費(fèi)切實(shí)可行的辦法，減少使用維修基金支付城市“創(chuàng)衛(wèi)”等費(fèi)用，減少房屋維修基金補(bǔ)貼居民物管費(fèi)支出的現(xiàn)象。在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，通過收取小區(qū)物業(yè)費(fèi)，使之更好地規(guī)范鐵路小區(qū)物業(yè)管理、更好地改善群眾生活環(huán)境。

（二）制定清掏工作標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整單價(jià)，據(jù)實(shí)清算清掏費(fèi)

經(jīng)統(tǒng)計(jì)N局已售住宅所屬化糞池共計(jì)6千余座。2016年，房改辦按三個(gè)房建單位上報(bào)的清掏總量和清掏綜合單價(jià)（2007年市場價(jià)格），清算了清掏費(fèi)共計(jì)150余萬元。

按照房改辦要求每座化糞池每年應(yīng)清掏一次，二家房建單位清掏工作決算書中也反映每座化糞池均進(jìn)行了清掏。但是在實(shí)地檢查中發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)部分化糞池當(dāng)年并未進(jìn)行清掏。

經(jīng)現(xiàn)場查勘了解，清掏工作存在以下情況：第一，每棟住宅樓的化糞池有不同型號(hào)，按容量可分為一號(hào)至九號(hào)，最大的與最小的清理費(fèi)相差數(shù)倍；第二，廢棄物傾倒的地點(diǎn)，城市管理部門有明確規(guī)定，因此城市住宅與及沿線小站住宅的廢棄物運(yùn)距相差較大，而運(yùn)距費(fèi)占清掏成本較大比重；第三，每個(gè)城市的清掏市場價(jià)格不盡相同；第四，物業(yè)公司、房建段與清掏隊(duì)并未訂立明確的清掏工作合同，只是要求清掏隊(duì)在每年末至春節(jié)前完成公司管轄內(nèi)的化糞池開蓋檢查工作，固體廢棄物達(dá)到過半容量時(shí)要求清掏，對(duì)年內(nèi)有發(fā)生溢滿，住戶報(bào)修的化糞池進(jìn)行應(yīng)急清理。因此，二家單位對(duì)轄區(qū)內(nèi)當(dāng)年?duì)顟B(tài)較好的化糞池未予清掏；第五，二家單位向外請(qǐng)的清掏隊(duì)計(jì)價(jià)時(shí)，是以轄區(qū)內(nèi)化糞池全部總量為基數(shù)，向房改辦計(jì)算清掏費(fèi)。

維修基金的的權(quán)益人是每棟房屋的業(yè)主，應(yīng)實(shí)行專戶管理，要求采用的是專款專用的方式支付維修費(fèi)。房改辦與各房建單位；各房建單位與清掏隊(duì)之間的清掏費(fèi)用清算，并非按施工決算書中所標(biāo)明的清掏數(shù)量及定額計(jì)價(jià)，而是實(shí)質(zhì)上采用滿足設(shè)施正常使用為前提，進(jìn)行整體包干，該方式雖然簡化了計(jì)價(jià)過程與支付程序，但各房建單位對(duì)施工隊(duì)清掏工作沒有一個(gè)定量的判定，容易造成本失真。可采取的措施：房改辦制定出清掏工作標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分不同單價(jià)，按實(shí)際的清掏量向房建單位計(jì)價(jià)；房建單位應(yīng)做好清掏隊(duì)的招議標(biāo)工作，年末仔細(xì)清查化糞池，合理地安排清掏量，并詳細(xì)記錄清掏的化糞池型號(hào)、數(shù)量、運(yùn)距、單價(jià)等基礎(chǔ)資料，據(jù)實(shí)向清掏隊(duì)計(jì)價(jià)。

（三）各部門協(xié)調(diào)配合，合理安排維修基金資金運(yùn)用

2015年末，房改辦業(yè)務(wù)部門向財(cái)務(wù)部門提出資金申請(qǐng)，將2年定期3000萬元存單中的1500萬元提前支?。舸?500萬元仍按2年定期月費(fèi)率--2.9167‰計(jì)息），用于彌補(bǔ)維修基金賬戶可使用資金。2016年末，支付完大修款后，維修基金銀行存款余額為500余萬元（按月費(fèi)率--0.29167‰計(jì)息），根據(jù)2016年維修基金支出情況來分析，1500萬元資金額度超過了2016年全年維修基金支出需求。

根據(jù)住宅共用部位維修工作的特點(diǎn)，每年房改辦是對(duì)房屋春檢后再實(shí)施大修整治等工作，也就是在二季度后基本可以確定當(dāng)年維修資金量。房改辦對(duì)資金調(diào)度使用的籌劃存在重大瑕疵?？刹扇〉拇胧旱谝唬扛霓k加強(qiáng)資金頭寸管理，業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)主管部門應(yīng)及時(shí)溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)了解存量資金、大額存單的狀況，并結(jié)合各期維修計(jì)劃，合理安排好資金調(diào)度。第二，充分利用鐵路局資金中心對(duì)定期存單可部分提取的政策，在設(shè)定存單的存款年限、金額上進(jìn)行籌劃，更有效地獲取利息收入。

（四）加快推進(jìn)剝離國有企業(yè)辦社會(huì)職能工作

加快剝離國有企業(yè)辦社會(huì)職能和解決歷史遺留問題是黨的十八屆三中全會(huì)及國務(wù)院作出的重要改革部署。鐵路局首先應(yīng)整理健全職工個(gè)人住房檔案和實(shí)物檔案，做好職工房改信息系統(tǒng)管理及日常維護(hù)工作。其次建立維修基金明細(xì)賬戶，統(tǒng)計(jì)每棟樓房維修支出，執(zhí)行單棟樓房維修基金的查詢和對(duì)賬制度；最后將公用部位維修金余額、正確地分劈至每個(gè)小區(qū)直至每棟樓房。只有做好的前期基礎(chǔ)工作，鐵路局才能與地方政府開展有實(shí)質(zhì)意義的溝通。政企雙方應(yīng)本著堅(jiān)持市場導(dǎo)向、政企分開的原則，推進(jìn)公共服務(wù)專業(yè)化運(yùn)營，提高服務(wù)質(zhì)量和運(yùn)營效率，使國有企業(yè)不再承擔(dān)與主業(yè)發(fā)展方向不符的公共服務(wù)職能。