趙 輝

（河北金融學院，河北 保定 071051）

一、引言

最近幾年，房地產(chǎn)市場的泡沫越來越嚴重了！在過去的一年里，受三、四線房價暴漲的影響，2018年第一季度，中國商品房買賣的平均價格為8507元。也就是說，如果房價再上漲17%，全國房價將進入到“萬元時代”。盡管國家在調(diào)控房價方面重拳出擊，但房價仍在大幅上漲。先是成都、杭州、西安等城市以“搶人大戰(zhàn)”為名，房價實現(xiàn)快速上漲；緊隨其后的是海南，在建設(shè)自由貿(mào)易港和“百萬人才進海南”的政策刺激下，房價也實現(xiàn)了大幅上漲。就在此時，天津也開始按捺不住，開始實行“海河英才計劃”，正式加入到搶人大戰(zhàn)之中，落戶幾乎不設(shè)門檻。這一政策完全引爆天津房地產(chǎn)業(yè)，也將中國房地產(chǎn)業(yè)推向瘋狂。

中國的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市，房地產(chǎn)價格“永遠上漲”的預(yù)期一直沒有被打破。而這種“永遠上漲”的預(yù)期的背后，不僅是一種金融現(xiàn)象，同時也是一種大眾心理現(xiàn)象。因此，本文運用行為金融學理論來分析中國房地產(chǎn)行業(yè)價格居高不下的現(xiàn)象，往往會產(chǎn)生一些非常獨特的觀點，使我們能夠認識到這種現(xiàn)象的本質(zhì)。

二、行為金融學的應(yīng)用

諾貝爾經(jīng)濟學獎得主哈耶克曾說過，經(jīng)濟學和自然科學的最大區(qū)別在于，在自然科學中我們不必考慮人類的存在，而社會科學中一個非常重要的領(lǐng)域剛巧就是人。行為金融學就是把心理學的知識，即人的行為和心理，整合到金融學之中。從一種創(chuàng)新的理論和角度分析一些經(jīng)濟現(xiàn)象，開辟了一種從個人出發(fā)的獨特視角。

行為金融學研究的一個非常重要的領(lǐng)域是泡沫，這是一個非常有趣，非常重要，同時研究起來也非常困難的一個領(lǐng)域。據(jù)哈佛大學經(jīng)濟歷史學家金德爾伯格教授所說，泡沫從基本面上看就是一種不健全的商業(yè)事業(yè)，而且往往伴隨著高度的投機，價格上漲是因為投機者不斷買入，并且相信價格還會繼續(xù)上漲。

歷史上的第一個金融泡沫是荷蘭爆發(fā)的郁金香泡沫。在郁金香泡沫的最狂熱的階段，最受歡迎的一顆種子可以賣到6000荷蘭盾，而阿姆斯特丹市中心的一個小別墅的平均價格只有300個荷蘭盾，也就是說在當時一顆郁金香種子的價格可以購買20個CBD的別墅。

一顆花種怎么能賣這么高的價錢？或者像茅臺這樣的股票怎么能得到如此大的市場支持呢？我國一、二線城市的房地產(chǎn)如何會有如此高的估值水平？這是在泡沫或行為金融學里面十分有趣的一個研究領(lǐng)域。

目前，行為金融學在房地產(chǎn)投資中得到了廣泛的應(yīng)用，了解行為金融學對房地產(chǎn)市場的影響，可以幫助投資者更好地克服人的一些心理弱點。

三、從行為金融學角度分析房地產(chǎn)泡沫的原因

為什么房地產(chǎn)行業(yè)存在這樣的泡沫，為什么這種泡沫不斷發(fā)生，這是我們行為金融學關(guān)注的一個領(lǐng)域，而以往對房地產(chǎn)泡沫的原因分析大多是從宏觀角度進行的。那么，我們從行為金融學理論中的情緒偏差和羊群效應(yīng)的角度，也就是投資者的心理和行為方面分析出，導致房地產(chǎn)泡沫的原因主要有以下幾點：

（一）情緒偏差

很多人認為市場泡沫的產(chǎn)生是由于投資者自身的情緒偏差造成的。人們常常感覺到他們知道很多的東西，或者他們的能力是非常優(yōu)秀的，因為他們認為他們有更多更好的信息，或者他們比其他人更善于解讀信息，這就是所謂的過度自信偏見。心理學研究發(fā)現(xiàn)，當人們說他們對某事有90%的把握時，成功的概率只有70%左右。

過度自信有兩種表現(xiàn)形式：一種是知識錯覺，即人們往往高估自己的知識水平、能力和信息獲取能力。另一種是自我歸因偏差，這是指人們通常把成功歸因于自己，把失敗的責任推給別人。前者稱為自我提高偏差，后者稱為自我保護偏差。

過度自信導致投資者缺乏分散風險的投資組合，低估了投資組合潛在的不利因素，又過高估計了有利因素，從而導致交易過多，導致交易成本較高，業(yè)績不佳。為了克服過度自信的影響，投資者應(yīng)該對交易進行詳細記錄，跟蹤投資業(yè)績表現(xiàn)，分析投資成功與失敗的原因，以及確定哪些投資結(jié)果是由他們自己的投資策略產(chǎn)生的，哪些是運氣造成的。

投資者往往會受到自身情緒和心理偏差的影響，投資者之間的行為往往高度相關(guān)，而這種高相關(guān)性將推高資產(chǎn)價格，遠離資產(chǎn)價格的基本水平，直到遠離基礎(chǔ)的價格太高，才會做出一些重大調(diào)整。

要理解房地產(chǎn)投機性泡沫，無論它是積極的還是消極的，我們都必須認識到，投資者的過度自信起到了基礎(chǔ)性的作用。

（二）羊群效應(yīng)

行為金融學的研究很大程度上都是與人們期望和期望的調(diào)整有關(guān)。個人理性，而集體是非理性的，或者反過來講，這表明理性和非理性只能分別描述個人或集體。社會與經(jīng)濟之間存在著一定的協(xié)調(diào)機制，這同樣是行為金融學研究的領(lǐng)域之一。

羊群效應(yīng)，也被稱為“簡單復制”的原理，是一種從眾心理。羊是沒有組織的，但是一旦群體行動起來，每只羊都會朝著一個方向跑?！把蛉盒?yīng)”在資本市場中頻頻發(fā)生。例如，在2005到2007年的牛市上，最初的股票指數(shù)從1000點上升到3000點，但大部分的股東都在熊市的束縛下抱團觀望，從而錯失良機，相反的在后面的狂熱期中，又出現(xiàn)了全民炒股的現(xiàn)象，高位套牢者不計其數(shù)。

房地產(chǎn)市場就像股市一樣，當公眾傾向于買漲不買跌，價格穩(wěn)步上漲時，每個人都爭先恐后地搶購，出現(xiàn)羊群效應(yīng)。上世紀80年代，在日元升值的狂潮中，日本幾乎要“買下全世界”。但到90年代以后，隨著信貸緊縮和地價下跌，日本泡沫經(jīng)濟破滅了，最典型的是日本以最高的價格買下洛克菲勒全球中心，后來卻遭受了超過6億美元的損失，不得不以半價轉(zhuǎn)移給原來房產(chǎn)的所有者。從那時起，日本經(jīng)濟在房地產(chǎn)泡沫破裂后崩潰，日本時代結(jié)束了。

四、從行為金融學角度為投資者提出的建議

我認為，中國的房地產(chǎn)市場有趣的地方是投機者的比例很高，但是投機者的金融素養(yǎng)一般都很差。同時，在這個浮躁的環(huán)境中，每個人都不愿意在短期內(nèi)創(chuàng)造大量財富的過程中研究大量的信息和特定的內(nèi)容。

首先，我認為行為金融學理論在中國的房地產(chǎn)市場有很多不同的應(yīng)用方式。最重要的是，在日常生活或投資行為中，投資者應(yīng)該定期審視自己的行為，審視自己有沒有對自身能力和自我控制能力的高估，避免過度自信，只有這樣，投資才會更理性，更合理。

其次，無論投資者是看漲還是看跌，在這個復雜的市場中，都不能因為一時的“天上掉餡餅”的心態(tài)，盲目跟風，失去理性的判斷。

再次，從社會層面，我希望幫助我們廣大的散戶投資者，不要成為整天被大灰狼吃掉的小肥羊，希望投資者通過學習必要的金融知識，增強自身的風險意識，明確其投資目標，提高投資者的金融素養(yǎng)。

最后，如果投資者不想改變他們的錯誤做法，我們就要通過交易行為，讓他們不得不承擔損失，并使其意識到他們并不是一個非常成功的投資者。