公允價(jià)值計(jì)量模式在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用研究
——以泛?？毓蔀槔?/h1>
2018-07-12 09:17:15劉福生
時(shí)代金融 2018年29期
劉福生
（濟(jì)南陽(yáng)光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山東 濟(jì)南 250000）
一、引言
隨著住房需求的高漲，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，價(jià)格指數(shù)的波動(dòng)很大，不能真實(shí)反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。特別是在2011-2015年，價(jià)格忽上忽下，我國(guó)規(guī)定用公允價(jià)值來(lái)計(jì)量房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。盡管我國(guó)頒發(fā)CAS39法則，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的比較少，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和估量是不利的，很容易給公眾形成誤區(qū)。根據(jù)房地產(chǎn)局的官方統(tǒng)計(jì)，截止到2017年6月30日，123家的房地產(chǎn)企業(yè)披露上一年的年報(bào)，僅有17.11%的企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量，這值得房地產(chǎn)行業(yè)深思和探究。
二、公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)泛海控股帶來(lái)的影響
（一）對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響
自泛?？毓?009年改變了計(jì)量模式后，投資性房地產(chǎn)一直保持著高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，尤其是2013年和2014年的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他年份，是因?yàn)檫@兩年公司將新購(gòu)置的房產(chǎn)和自用房產(chǎn)用于出租，從而大大增加了投資性房地產(chǎn)的金額。除了金額持續(xù)快速增長(zhǎng)之外，投資性房地產(chǎn)對(duì)總資產(chǎn)的貢獻(xiàn)在逐步增加。因此，泛?？毓刹捎霉蕛r(jià)值模式增加了投資性房地產(chǎn)和總資產(chǎn)的價(jià)值，向報(bào)表利益相關(guān)者傳達(dá)了良好的信息。
（二）對(duì)利潤(rùn)表的影響
泛?？毓傻臅?huì)計(jì)政策發(fā)生更改后，投資性房地產(chǎn)不需計(jì)提折舊和價(jià)值準(zhǔn)備，但需要在報(bào)表日將公允價(jià)值的增加值計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，進(jìn)而凈利潤(rùn)會(huì)增加。根據(jù)年終報(bào)表顯示，2009年公允價(jià)值變動(dòng)損益較去年增長(zhǎng)了9,931,653.30元，增加比例為174.76%，原因是當(dāng)年投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值大幅增長(zhǎng)，從而增加了公允價(jià)值變動(dòng)損益。而且公允價(jià)值變動(dòng)損益自2009年以來(lái)一直為正值，雖然有些年份占凈利潤(rùn)的比重有所下降，但仍然大于0。采用公允價(jià)值計(jì)量美化企業(yè)收益情況。
（三）對(duì)盈利能力和籌資能力的影響
1.對(duì)盈利能力的影響。2008年金融危機(jī)爆發(fā)之后，房地產(chǎn)行業(yè)不免受到波及，導(dǎo)致公司當(dāng)年的公允價(jià)值變動(dòng)損益是-568.30萬(wàn)元，對(duì)凈利潤(rùn)產(chǎn)生不利的影響，也導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率處于較低的水平，房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷階段。2009年金融危機(jī)有所緩和之后，房?jī)r(jià)開始逐漸回升，利潤(rùn)逐漸增大，凈資產(chǎn)收益率也一直穩(wěn)步上升。因此，公允價(jià)值計(jì)量會(huì)使得房?jī)r(jià)的波動(dòng)體現(xiàn)在公允價(jià)值變動(dòng)損益上，從而影響到公司的盈利能力，影響企業(yè)在整個(gè)行業(yè)占據(jù)的地位和話語(yǔ)權(quán)。
2.對(duì)籌資能力的影響。外部資金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生存至關(guān)重要。從披露的會(huì)計(jì)報(bào)表看出，泛?？毓?009年的籌資額總計(jì)58.38億元，較去年增長(zhǎng)65.40%。2010年和2017年籌資額有所下降，系公司償還抵押和保證貸款導(dǎo)致。除此之外，其他年份的籌資額一直處于增長(zhǎng)中，可見采用公允價(jià)值計(jì)量增強(qiáng)了泛海控股的籌資能力。另外，公允價(jià)值計(jì)量在一定程度上美化企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，吸引更多投資者投資，提高自身企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
三、公允價(jià)值計(jì)量在泛?？毓蓱?yīng)用中存在的問(wèn)題
（一）利潤(rùn)與現(xiàn)金流的背離
投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量提高賬面利潤(rùn)值，但并不是現(xiàn)金的增加，相反會(huì)更多的現(xiàn)金流出，造成利潤(rùn)和現(xiàn)金流的流入方向相反。其一，公允價(jià)值變動(dòng)損益會(huì)提高企業(yè)利潤(rùn)，投資者期望獲取更多的現(xiàn)金股利，進(jìn)而導(dǎo)致更多的現(xiàn)金流出。其二，盡管企業(yè)沒有真正的現(xiàn)金流入，但管理者會(huì)根據(jù)賬面利潤(rùn)的增加提出薪資待遇提高的要求。
（二）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加
相比于歷史成本屬性，公允價(jià)值更易受到經(jīng)濟(jì)和政策的影響。泛?？毓稍谧兏?jì)量模式的當(dāng)年，公允價(jià)值變動(dòng)損益由負(fù)轉(zhuǎn)正，有利于經(jīng)營(yíng)成果。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的不確定性導(dǎo)致公允價(jià)值的變化，凈利潤(rùn)在房?jī)r(jià)低迷時(shí)會(huì)降低，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加。會(huì)計(jì)政策變更后，泛?？毓傻幕I資規(guī)模和成本在增加，當(dāng)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加時(shí)，就可能因?yàn)橛患巡荒馨雌趦斶€債務(wù)，財(cái)務(wù)狀況面臨危機(jī)。
（三）信息披露不充分
泛?？毓蓳碛械耐顿Y性房地產(chǎn)都是對(duì)外出租的房屋和建筑物，租金收入對(duì)公允價(jià)值的確定起著關(guān)鍵作用。但在報(bào)表附注里，泛海控股只指出公允價(jià)值按市場(chǎng)法確定，只披露了公允價(jià)值確認(rèn)依據(jù)、投資性房地產(chǎn)總金額和抵押情況。同時(shí)，涉及投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)也沒有披露具體轉(zhuǎn)換項(xiàng)目，以及轉(zhuǎn)換日的相關(guān)信息和轉(zhuǎn)換差額的處理。
四、泛?？毓晒蕛r(jià)值計(jì)量的改進(jìn)建議
（一）建立房地產(chǎn)交易信息平臺(tái)
公允價(jià)值信息不對(duì)稱、流程不規(guī)范等問(wèn)題的出現(xiàn)，歸其原因是交易信息平臺(tái)缺乏統(tǒng)一性。相對(duì)其他計(jì)量方式，公允價(jià)值的評(píng)估成本高，是很多房地產(chǎn)企業(yè)不愿意采用的原因之一。房地產(chǎn)交易信息平臺(tái)的建立，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的價(jià)格實(shí)時(shí)呈現(xiàn)，企業(yè)能第一時(shí)間獲取價(jià)格波動(dòng)的信息，付出的成本和費(fèi)用也會(huì)降低，交易信息的準(zhǔn)確度更高。
（二）加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的頻繁波動(dòng)，泛海控股的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)加大，所以企業(yè)必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，使內(nèi)部決策機(jī)制更加合理有效。一方面要建立完善企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，重點(diǎn)要建設(shè)針對(duì)財(cái)務(wù)安全的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，時(shí)刻關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流量狀況，避免資金鏈斷裂的問(wèn)題發(fā)生。另一方面，公司管理層也要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，對(duì)企業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)事前、事中和事后控制，提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力。
（三）完善公允價(jià)值信息披露
公允價(jià)值變動(dòng)損益的增加有利于企業(yè)凈利潤(rùn)的增加，因此泛?？毓杀仨氃谀陥?bào)中詳細(xì)披露具體轉(zhuǎn)換日、轉(zhuǎn)換的項(xiàng)目名稱和轉(zhuǎn)換差額的處理。另外，租賃合同的具體條款應(yīng)明細(xì)化，包括租金收入、合同租賃期、履約情況等。在公允價(jià)值評(píng)估方面，為避免外部決策者對(duì)估值結(jié)果產(chǎn)生疑惑，要列出估值的詳細(xì)步驟，提高外部決策者對(duì)企業(yè)的信任。
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劉福生
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一、引言
隨著住房需求的高漲，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，價(jià)格指數(shù)的波動(dòng)很大，不能真實(shí)反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。特別是在2011-2015年，價(jià)格忽上忽下，我國(guó)規(guī)定用公允價(jià)值來(lái)計(jì)量房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。盡管我國(guó)頒發(fā)CAS39法則，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的比較少，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和估量是不利的，很容易給公眾形成誤區(qū)。根據(jù)房地產(chǎn)局的官方統(tǒng)計(jì)，截止到2017年6月30日，123家的房地產(chǎn)企業(yè)披露上一年的年報(bào)，僅有17.11%的企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量，這值得房地產(chǎn)行業(yè)深思和探究。
二、公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)泛海控股帶來(lái)的影響
（一）對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響
自泛?？毓?009年改變了計(jì)量模式后，投資性房地產(chǎn)一直保持著高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，尤其是2013年和2014年的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他年份，是因?yàn)檫@兩年公司將新購(gòu)置的房產(chǎn)和自用房產(chǎn)用于出租，從而大大增加了投資性房地產(chǎn)的金額。除了金額持續(xù)快速增長(zhǎng)之外，投資性房地產(chǎn)對(duì)總資產(chǎn)的貢獻(xiàn)在逐步增加。因此，泛?？毓刹捎霉蕛r(jià)值模式增加了投資性房地產(chǎn)和總資產(chǎn)的價(jià)值，向報(bào)表利益相關(guān)者傳達(dá)了良好的信息。
（二）對(duì)利潤(rùn)表的影響
泛?？毓傻臅?huì)計(jì)政策發(fā)生更改后，投資性房地產(chǎn)不需計(jì)提折舊和價(jià)值準(zhǔn)備，但需要在報(bào)表日將公允價(jià)值的增加值計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，進(jìn)而凈利潤(rùn)會(huì)增加。根據(jù)年終報(bào)表顯示，2009年公允價(jià)值變動(dòng)損益較去年增長(zhǎng)了9,931,653.30元，增加比例為174.76%，原因是當(dāng)年投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值大幅增長(zhǎng)，從而增加了公允價(jià)值變動(dòng)損益。而且公允價(jià)值變動(dòng)損益自2009年以來(lái)一直為正值，雖然有些年份占凈利潤(rùn)的比重有所下降，但仍然大于0。采用公允價(jià)值計(jì)量美化企業(yè)收益情況。
（三）對(duì)盈利能力和籌資能力的影響
1.對(duì)盈利能力的影響。2008年金融危機(jī)爆發(fā)之后，房地產(chǎn)行業(yè)不免受到波及，導(dǎo)致公司當(dāng)年的公允價(jià)值變動(dòng)損益是-568.30萬(wàn)元，對(duì)凈利潤(rùn)產(chǎn)生不利的影響，也導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率處于較低的水平，房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷階段。2009年金融危機(jī)有所緩和之后，房?jī)r(jià)開始逐漸回升，利潤(rùn)逐漸增大，凈資產(chǎn)收益率也一直穩(wěn)步上升。因此，公允價(jià)值計(jì)量會(huì)使得房?jī)r(jià)的波動(dòng)體現(xiàn)在公允價(jià)值變動(dòng)損益上，從而影響到公司的盈利能力，影響企業(yè)在整個(gè)行業(yè)占據(jù)的地位和話語(yǔ)權(quán)。
2.對(duì)籌資能力的影響。外部資金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生存至關(guān)重要。從披露的會(huì)計(jì)報(bào)表看出，泛?？毓?009年的籌資額總計(jì)58.38億元，較去年增長(zhǎng)65.40%。2010年和2017年籌資額有所下降，系公司償還抵押和保證貸款導(dǎo)致。除此之外，其他年份的籌資額一直處于增長(zhǎng)中，可見采用公允價(jià)值計(jì)量增強(qiáng)了泛海控股的籌資能力。另外，公允價(jià)值計(jì)量在一定程度上美化企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，吸引更多投資者投資，提高自身企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
三、公允價(jià)值計(jì)量在泛?？毓蓱?yīng)用中存在的問(wèn)題
（一）利潤(rùn)與現(xiàn)金流的背離
投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量提高賬面利潤(rùn)值，但并不是現(xiàn)金的增加，相反會(huì)更多的現(xiàn)金流出，造成利潤(rùn)和現(xiàn)金流的流入方向相反。其一，公允價(jià)值變動(dòng)損益會(huì)提高企業(yè)利潤(rùn)，投資者期望獲取更多的現(xiàn)金股利，進(jìn)而導(dǎo)致更多的現(xiàn)金流出。其二，盡管企業(yè)沒有真正的現(xiàn)金流入，但管理者會(huì)根據(jù)賬面利潤(rùn)的增加提出薪資待遇提高的要求。
（二）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加
相比于歷史成本屬性，公允價(jià)值更易受到經(jīng)濟(jì)和政策的影響。泛?？毓稍谧兏?jì)量模式的當(dāng)年，公允價(jià)值變動(dòng)損益由負(fù)轉(zhuǎn)正，有利于經(jīng)營(yíng)成果。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的不確定性導(dǎo)致公允價(jià)值的變化，凈利潤(rùn)在房?jī)r(jià)低迷時(shí)會(huì)降低，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加。會(huì)計(jì)政策變更后，泛?？毓傻幕I資規(guī)模和成本在增加，當(dāng)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加時(shí)，就可能因?yàn)橛患巡荒馨雌趦斶€債務(wù)，財(cái)務(wù)狀況面臨危機(jī)。
（三）信息披露不充分
泛?？毓蓳碛械耐顿Y性房地產(chǎn)都是對(duì)外出租的房屋和建筑物，租金收入對(duì)公允價(jià)值的確定起著關(guān)鍵作用。但在報(bào)表附注里，泛海控股只指出公允價(jià)值按市場(chǎng)法確定，只披露了公允價(jià)值確認(rèn)依據(jù)、投資性房地產(chǎn)總金額和抵押情況。同時(shí)，涉及投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)也沒有披露具體轉(zhuǎn)換項(xiàng)目，以及轉(zhuǎn)換日的相關(guān)信息和轉(zhuǎn)換差額的處理。
四、泛?？毓晒蕛r(jià)值計(jì)量的改進(jìn)建議
（一）建立房地產(chǎn)交易信息平臺(tái)
公允價(jià)值信息不對(duì)稱、流程不規(guī)范等問(wèn)題的出現(xiàn)，歸其原因是交易信息平臺(tái)缺乏統(tǒng)一性。相對(duì)其他計(jì)量方式，公允價(jià)值的評(píng)估成本高，是很多房地產(chǎn)企業(yè)不愿意采用的原因之一。房地產(chǎn)交易信息平臺(tái)的建立，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的價(jià)格實(shí)時(shí)呈現(xiàn)，企業(yè)能第一時(shí)間獲取價(jià)格波動(dòng)的信息，付出的成本和費(fèi)用也會(huì)降低，交易信息的準(zhǔn)確度更高。
（二）加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的頻繁波動(dòng)，泛海控股的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)加大，所以企業(yè)必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，使內(nèi)部決策機(jī)制更加合理有效。一方面要建立完善企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，重點(diǎn)要建設(shè)針對(duì)財(cái)務(wù)安全的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，時(shí)刻關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流量狀況，避免資金鏈斷裂的問(wèn)題發(fā)生。另一方面，公司管理層也要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，對(duì)企業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)事前、事中和事后控制，提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力。
（三）完善公允價(jià)值信息披露
公允價(jià)值變動(dòng)損益的增加有利于企業(yè)凈利潤(rùn)的增加，因此泛?？毓杀仨氃谀陥?bào)中詳細(xì)披露具體轉(zhuǎn)換日、轉(zhuǎn)換的項(xiàng)目名稱和轉(zhuǎn)換差額的處理。另外，租賃合同的具體條款應(yīng)明細(xì)化，包括租金收入、合同租賃期、履約情況等。在公允價(jià)值評(píng)估方面，為避免外部決策者對(duì)估值結(jié)果產(chǎn)生疑惑，要列出估值的詳細(xì)步驟，提高外部決策者對(duì)企業(yè)的信任。
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