徐龍彪

一、目前土地市場狀況

我國的房地產(chǎn)具有特殊性，2016年至2017年，隨著房價的再次快速走高，一二線城市陸續(xù)出臺了限購、限貸、限價、限售等收緊政策，減少了房地產(chǎn)交易。2017年12月，中央經(jīng)濟工作會議指出要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃、共有產(chǎn)權房、集體租賃用地、保障房，同時強調了因城施政，加大土地供應，保持房地產(chǎn)市場調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。目前限地價、限房價、競配建、限售價、熔斷后競無償代建再競規(guī)劃等新的土地拍賣規(guī)則，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金沉淀，更加考驗房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。

二、目前房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況分析

(一)銀行貸款規(guī)模管控加強，貸款價格將逐步上漲

在防范金融風險及控制宏觀杠桿率的指導要求下，監(jiān)管部門加強了對貸款新增及房地產(chǎn)限額的規(guī)模管控，對重點銀行的管控目標由按季管控細化為按月管控。管控力度的加強造成銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款投放變得更加緊慎。在這種背景下，外加債券融資、非標融資等渠道受限的因素作用，持續(xù)的融資需求使得房地產(chǎn)企業(yè)更加集中地爭奪表內銀行貸款，從而進一步造成表內貸款資源稀缺，額度競爭激烈，房地產(chǎn)企業(yè)獲取表內貸款的價格進一步提升。

(二)監(jiān)管層對表外融資穿透式監(jiān)管，難以通過銀行金融機構對土地款進行融資

銀監(jiān)會于2017年對銀行業(yè)金融機構中存在的三違反、三套利、四不當、十亂象行為開展了集中整治。整治強調同業(yè)和理財資金進行非標債權投資需穿透管理至基礎資產(chǎn)，參照自營貸款標準執(zhí)行，杜絕監(jiān)管套利。在往年的實際操作中，銀行為了規(guī)避監(jiān)管政策要求，使用同業(yè)或理財資金嵌套信托計劃、資管計劃或私募基金等通道，向地產(chǎn)企業(yè)提供融資直接或間接用于拿地支出。而本次整治標志著此類融資渠道關閉。

(三)監(jiān)管政策密集出臺，房地產(chǎn)融資渠道進一步減少

房地產(chǎn)企業(yè)獲取非標債權融資的主要渠道是通過信托計劃獲取信托貸款或明股實債投資，通過資管計劃或私募基金獲取委托貸款或明股實債投資。目前上述融資渠道均受到政策限制。

2017年底，銀監(jiān)會發(fā)布《關于規(guī)范銀信類合作通知》，要求信托公司不得為銀行違規(guī)提供通道服務。該通知對通道型信托貸款的投放進行了限制。在此政策影響下，各信托機構對與銀行開展通道業(yè)務變得格外謹慎。業(yè)內資產(chǎn)規(guī)模第一的中信信托率先表態(tài)未來通道業(yè)務規(guī)模只減不增。另外，銀監(jiān)窗口指導叫停信托明股實債投資。2017年開展的信托業(yè)現(xiàn)場檢查中，銀監(jiān)會明確定性股債結合、“股+債”項目中存在不真實的股權或債權、地產(chǎn)企業(yè)以股東借款充當劣后受益人等情況均屬于違規(guī)行為。

《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》及《私募投資基金備案須知》限制資管計劃及私募基金債權投資，銀監(jiān)會及證監(jiān)會分別從資金使用途徑和產(chǎn)品備案兩個維度聯(lián)手封堵了這一監(jiān)管套利行為。銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》，規(guī)定不得使用受托資金發(fā)放委托貸款。證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《私募投資基金備案須知》，規(guī)定通過委托貸款、信托貸款等方式從事借貸活動的產(chǎn)品不屬于私募基金范圍，對于該類產(chǎn)品的新增和在審申請不再受理。

(四)保險資金投資監(jiān)管趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)獲取保險資金難度增加

今年以來保監(jiān)會對保險資金投資的監(jiān)管力度也在逐步加強，額度及資金使用都受到一定限制。對投資額度，保險資管協(xié)會在審批時要求額度核定需與資金用途相匹配；對資金使用，要求資金必須有合理的用途，尤其關注因物業(yè)評估升值新增的融資額度使用；在投資方式上，保監(jiān)會于2018年1月發(fā)布《設立股權投資計劃有關事項的通知》，明確禁止明股實債。

(五)住房按揭新增規(guī)模受控，按揭資源爭奪更加激烈

2017年按揭貸款新增受多重因素制約，既受各家銀行表內貸款新增規(guī)模限制，又受個貸條線新增規(guī)模管控，同時重點城市人民銀行根據(jù)當?shù)厍闆r對轄內的按揭新增進行限額管控。進入2018年，在降低居民杠桿率的要求下，按揭貸款規(guī)模管控更加嚴格。一方面新增貸款規(guī)模下降，另一方面市場需求依然旺盛，預計全年房地產(chǎn)市場交易量仍將延續(xù)過去幾年穩(wěn)中有升的趨勢，因此今年按揭貸款資源更加稀缺，各地產(chǎn)企業(yè)對按揭貸款的爭奪勢必更加激烈。

三、房地產(chǎn)企業(yè)今年融資應采取的措施

(一)提高銷售速度，妥善處理好與按揭銀行關系，加快銷售資金回籠

在目前限購、限貸的情況下，購買量是有限的。房地產(chǎn)企業(yè)需在這有限的資源中，盡快挖掘目標客戶，提高銷售的同時回籠資金。房地產(chǎn)企業(yè)的造血功能歸根結蒂在于銷售。因此在今年形式下，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的是要狠抓銷售及資金回籠。其中，按揭回款是銷售回籠資金的關鍵。面對2018年相對緊張的按揭規(guī)模，房地產(chǎn)企業(yè)應推進與重點合作銀行的總行、省分行的協(xié)調機制，并與總分行個貸部建立合作機制。同時考慮到各家銀行為防控信用風險，偏好對提供開發(fā)貸款的項目傾斜按揭資源，房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)應加強按揭貸款和對公貸款的聯(lián)動，根據(jù)各家銀行對公貸款推進情況匹配相應的按揭資源。

(二)針對國內融資環(huán)境緊張，有條件的公司應盡早起動境外融資

由于境內融資的相關政策收緊及融資成本的不斷上升，有條件的房企可尋求海外發(fā)債的模式進行“補血”。近期已經(jīng)開始海外融的房企如：中國恒大發(fā)行5年期180億港元可轉債；碧桂園發(fā)行6億美元利率為5.125%的企業(yè)債、2.5億美元利率為4.75%的企業(yè)債；泰和、時代地產(chǎn)、龍湖、富力等房企亦密集發(fā)布海外融資計劃。

(三)目前融資政策調整主要針對房地產(chǎn)開發(fā)類業(yè)務，在條件許可的情況下房企應在物業(yè)、長租、文化、養(yǎng)老等方面積極拓展新的融資品種和融資方式

當前住宅業(yè)態(tài)受到政策的嚴格監(jiān)管，但長租、養(yǎng)老等新興業(yè)態(tài)以及圍繞傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務衍生出來的文化、影院等板塊則得到政策的重點支持。工行提出幸福產(chǎn)業(yè)業(yè)務方向，重點針對醫(yī)教養(yǎng)文體旅相關行業(yè)，專項匹配800億元人民幣信貸規(guī)模；國開行積極推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局，希望借助其豐富的政府關系和低成本的資金優(yōu)勢與置地在養(yǎng)老領域深入合作；多家保險資管也紛紛表示希望試水長租公寓……目前，我國的不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資主要有商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）和類房地產(chǎn)投資信托基金（類REITs）。開展這兩類不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的基礎資產(chǎn)項目涵蓋了長租公寓、商業(yè)、寫字樓、保障房、酒店等可產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的物業(yè)類型。

房地產(chǎn)業(yè)是目前我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，但也是受監(jiān)管及調控較嚴格的行業(yè)，建議中小房企如果有較為優(yōu)質的項目儲備但缺乏融資渠道，盡早引進戰(zhàn)略投資者，增加資本金來抵抗寒冬；或者在2018年上半年盡早出售優(yōu)質項目來回籠資金。對于資金雄厚，籌資渠道豐富的大房企，上半年應放緩擴張步伐，手握現(xiàn)金，下半年將是并購的好時機。