易桂逸群

摘 要：當(dāng)前，房地產(chǎn)價(jià)格備受社會(huì)關(guān)注，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)就是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成直接影響的重要因素。所以，做好房地產(chǎn)造價(jià)的管理工作，就有利于開發(fā)商獲取更多的利潤(rùn)，也有助于解決居民住房的問題。在房地產(chǎn)造價(jià)的管理工作中，主要是通過科學(xué)地組織施工，強(qiáng)化施工管理，提升施工人員的綜合素質(zhì)等策略，以合理控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；造價(jià)；控制

1 前言

近些年，房?jī)r(jià)在持續(xù)上漲，尤其是在大城市，房?jī)r(jià)早已上漲為天價(jià)了。但房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也隨之更加激烈了，政府也出臺(tái)過一系列的相關(guān)規(guī)范，以控制房地產(chǎn)價(jià)格，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。據(jù)調(diào)查顯示，人們最關(guān)心的就是住房問題和物業(yè)問題了，而房?jī)r(jià)過高的問題也就成為人們最關(guān)注的問題。沒有合理控制房地產(chǎn)的造價(jià)，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要因素，控制好房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)不僅可以有利于開發(fā)商提升利潤(rùn)，也有利于解決人們的住房問題。

2 房地產(chǎn)造價(jià)控制的影響因素

2.1 政策法規(guī)性

我國(guó)建筑工程的造價(jià)管理并沒有健全的法律法規(guī)，相關(guān)機(jī)構(gòu)也不夠規(guī)范，這就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的造價(jià)控制造成很大的影響。即使我國(guó)已經(jīng)為房地產(chǎn)的造價(jià)控制制定了一系列的法律法規(guī)，但是其法律法規(guī)仍不能夠適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，其法律法規(guī)依然需要完善，而且在落實(shí)造價(jià)控制的法規(guī)時(shí)，存在執(zhí)法不嚴(yán)等嚴(yán)重現(xiàn)象。

2.2 地區(qū)市場(chǎng)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)具備自身的特性，房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)殡S處時(shí)間和所在地區(qū)的不同，其造價(jià)就會(huì)受到時(shí)間、空間、自然條件等因素的影響。人材機(jī)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)這些方面的投入共同構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值。這些方面在不同地區(qū)也有較大的差距，以導(dǎo)致房地產(chǎn)造價(jià)的水平不同。因此，地區(qū)和市場(chǎng)性因素會(huì)對(duì)房地產(chǎn)造價(jià)帶來很大影響。

2.3 設(shè)計(jì)階段

據(jù)調(diào)查顯示，設(shè)計(jì)費(fèi)用只占整體項(xiàng)目費(fèi)用的百分之一左右，但會(huì)對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)帶來直接的影響。在實(shí)際工作中，設(shè)計(jì)階段依然存在較多的問題：（1）設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)時(shí)沒有注重經(jīng)濟(jì)控制；（2）業(yè)主與設(shè)計(jì)單位所簽訂的委托合同中缺乏最優(yōu)項(xiàng)目的獎(jiǎng)勵(lì)政策。

2.4 施工階段

企業(yè)在施工階段對(duì)造價(jià)進(jìn)行控制也能取得較好的成效，但因?yàn)轫?xiàng)目的特性，要想在施工階段將造價(jià)控制工作做的最好，還是存在較大的難度。在施工階段控制造價(jià)主要是存在這些問題：（1）施工過程中缺乏具備技術(shù)能力和經(jīng)濟(jì)知識(shí)的管理人才；（2）沒有實(shí)現(xiàn)施工組織設(shè)計(jì)的最優(yōu)化；（3）現(xiàn)場(chǎng)存在較多的簽證，施工方的設(shè)計(jì)沒有較強(qiáng)的透明性，也就不利于業(yè)主核實(shí)。

2.5 從業(yè)人員

就工程造價(jià)的管理工作而言，這是一項(xiàng)比較復(fù)雜，沒有條理，但又非常細(xì)致的工作，而這就需要利益主體具備較強(qiáng)的責(zé)任感。需要每個(gè)相關(guān)方高度重視經(jīng)濟(jì)控制，以利于經(jīng)濟(jì)效益的提升。但是在實(shí)際工作中，還是存在較多的問題：（1）在研究可行性時(shí)，業(yè)主會(huì)壓低價(jià)格；（2）施工單位為了能夠中標(biāo)，會(huì)壓低標(biāo)價(jià)，導(dǎo)致高水平的價(jià)位相對(duì)于較高水平的施工單位不能中標(biāo)；（3）高水平的施工單位會(huì)通過低價(jià)轉(zhuǎn)包的方式轉(zhuǎn)讓給低水平的施工隊(duì)伍。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)控制策略

3.1 價(jià)值工程與限額設(shè)計(jì)的應(yīng)用

（1）價(jià)值工程。在許多行業(yè)領(lǐng)域中，已經(jīng)具備較成熟的價(jià)值工程應(yīng)用模式，而價(jià)值工程也發(fā)展為對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行管理的主要方法。不應(yīng)過于追求降低價(jià)格，而忽視質(zhì)量，所以就需要將價(jià)值工程應(yīng)用在設(shè)計(jì)階段，以實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)最優(yōu)化，將有限的投入發(fā)揮出最大效用。而價(jià)值工程可以有效提升功能也可以有效降低成本，需要以不降低功能為前提進(jìn)行成本降低。價(jià)值工程是當(dāng)前比較成熟而且有效的管理途徑，在工程的設(shè)計(jì)階段，合理控制項(xiàng)目的投資，提升工程的價(jià)值是具有重要意義的。（2）限額設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，可以增強(qiáng)設(shè)計(jì)合同可行性。在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行限額設(shè)計(jì)是切實(shí)可行造價(jià)控制手段，但限額設(shè)計(jì)并不是不尊重科學(xué)，不重視質(zhì)量，過于價(jià)格的設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)是根據(jù)科學(xué)，重視實(shí)際，而精心設(shè)計(jì)的一種方式。當(dāng)前限額設(shè)計(jì)中依然存在較多的問題，在確定限額設(shè)計(jì)的目標(biāo)總值方面需要提高，怎樣平衡設(shè)計(jì)創(chuàng)新和限額設(shè)計(jì)間的關(guān)系有待解決，而且在實(shí)施限額設(shè)計(jì)的過程缺乏監(jiān)控措施。

3.2 加施工階段的管理以及科學(xué)地組織施工

從分析中看。施工階段是房地產(chǎn)建設(shè)過程中的重要部分，同時(shí)也是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制造成影響的關(guān)鍵因素，所以施工階段會(huì)涉及到較多的方面，費(fèi)用花銷也是巨大的，而且造價(jià)是屬于動(dòng)態(tài)造價(jià)。（1）根據(jù)施工階段的具體情況，制定出合理的目標(biāo)，而且需要和實(shí)際工程中的目標(biāo)相比較，以利于查明原因，采取正確的措施。（2）地區(qū)性以及市場(chǎng)性會(huì)對(duì)施工材料的價(jià)格造成較大的變化，以至于影響到工程造價(jià)，施工材料的價(jià)格也是屬于工程造價(jià)的一部分，是工程建設(shè)的必備因素，因此需要嚴(yán)格查驗(yàn)施工材料，在確保材料質(zhì)量的同時(shí)控制好價(jià)格，合理地降低造價(jià)。（3）建筑設(shè)計(jì)方案是否合理會(huì)直接影響到工程造價(jià)的準(zhǔn)確性，因此，施工單位需要制定科學(xué)的施工方案，使用最優(yōu)的方案，進(jìn)行組織施工，以利于控制工程造價(jià)。

3.3 提升工作人員的綜合素質(zhì)

就房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)管理而言，這是一項(xiàng)具有較強(qiáng)的復(fù)雜性和綜合性的工作，所以就要求相關(guān)主體都具備良好的綜合素質(zhì)。因此，需要加強(qiáng)工作人員的素質(zhì)培訓(xùn)，提升工作人員的素質(zhì)水平，以利于有效控制造價(jià)。另外，還需要提升從業(yè)要求，加強(qiáng)對(duì)工作人員資質(zhì)的管理。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李東海.房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理方法與應(yīng)用研究[D].上海市：華東理工大學(xué)，2011（11）：5～6.

[2] 汪艷.淺議建筑裝飾工程造價(jià)分析與對(duì)策[J].建材發(fā)展導(dǎo)向，2011（2）：1～2.

[3] 危佳.于 AHP 層次分析法的工程造價(jià)“三超”風(fēng)險(xiǎn)控制研究[D].江西市：江西理工大學(xué)，2010（27）：34～36.