周治平

【摘要】營(yíng)改增是國(guó)家適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展推行的一項(xiàng)重要稅制改革，旨在減少重復(fù)征稅降低企業(yè)負(fù)擔(dān)。營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響較大，房企財(cái)務(wù)管理部門要善于發(fā)現(xiàn)涉稅問題新變化，積極應(yīng)對(duì)，采取新的會(huì)計(jì)核算方法及稅收籌劃策略，推動(dòng)財(cái)務(wù)工作順利過渡，企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。本文對(duì)“營(yíng)改增”稅務(wù)形式下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的問題進(jìn)行了分析，并提出了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”后財(cái)務(wù)管理策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 營(yíng)改增 財(cái)務(wù)管理

“營(yíng)改增”稅務(wù)政策的出臺(tái)，是國(guó)家依據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，做出的科學(xué)合理的稅制改革。其目的是為了實(shí)現(xiàn)國(guó)家稅收的精細(xì)化調(diào)整，落實(shí)結(jié)構(gòu)性減稅的改革目標(biāo)，避免重復(fù)性征稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于其涉及到的經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)和財(cái)務(wù)步驟較為復(fù)雜和多樣，所以如何運(yùn)用新的稅收政策，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好的發(fā)展，是當(dāng)下許多房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。因此，在“營(yíng)改增”的背景下，展開對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的分析和探討，具有重要而深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。

一、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題

（1）對(duì)新政策的稅收不適應(yīng)。稅收改革的政策本質(zhì)是稅費(fèi)收繳方式和企業(yè)稅收結(jié)構(gòu)的政策調(diào)整，國(guó)家出臺(tái)新政稅收“營(yíng)改增”的目的是減少企業(yè)的稅負(fù)。提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，讓房地產(chǎn)企業(yè)健康有序的發(fā)展。新政策的出臺(tái)使得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身現(xiàn)有的傳統(tǒng)財(cái)務(wù)核算模式積極進(jìn)行改革與調(diào)整，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新，提高企業(yè)財(cái)務(wù)對(duì)相關(guān)核算的精準(zhǔn)度，另一點(diǎn)也是為順應(yīng)新政策對(duì)稅收的核算方式創(chuàng)造有利條件。新政策條件下企業(yè)稅費(fèi)的計(jì)算方式和核算成本具有一定的難度。這對(duì)稅收管理工作也帶來淺說為由的挑戰(zhàn)。

（2）建筑行業(yè)可能將其稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)企業(yè)原來的政策中，建筑企業(yè)按總產(chǎn)值的3%營(yíng)業(yè)稅基本稅率計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅，在“營(yíng)改增”政策實(shí)施之后，定性為一般納稅人的建筑業(yè)企業(yè)施行11%增值稅稅率，其購(gòu)入的原材料等皆可按照取得的發(fā)票稅額進(jìn)行抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)順流能從一般納稅人的建筑企業(yè)取得11%的進(jìn)項(xiàng)抵扣。而小規(guī)模納稅人的建筑企業(yè)施行5%的增值稅簡(jiǎn)易征收率。其購(gòu)入的原材料等取得的發(fā)票稅額不能進(jìn)行抵扣，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)只能取得5%的進(jìn)項(xiàng)抵扣。差額的這部分稅負(fù)最終轉(zhuǎn)嫁使得房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本的被動(dòng)增加。

（3）缺乏發(fā)票管理的方式。在新稅收政策下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票的管理方式也受到了一定的影響，繼而要把以前的舊稅種跟著“營(yíng)改增”的改革而替換成新的，而且要利用新的會(huì)計(jì)核算方式來重新確定納稅的總金額。雖然說增值稅與營(yíng)業(yè)稅都是流轉(zhuǎn)型的稅制，但是它們的核算形式卻是截然不同的。而增值稅又是價(jià)外稅中的一種，因此，它的處理方式是以銷項(xiàng)稅額抵減進(jìn)項(xiàng)稅額得出應(yīng)交增值稅額進(jìn)行的，而這種處理方式的根本是依據(jù)企業(yè)在對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中取得的增值稅專用發(fā)票為準(zhǔn)的。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)在一些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中取不到增值稅專用的發(fā)票，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必需要對(duì)所有的購(gòu)進(jìn)、售出發(fā)票自行進(jìn)行分類并登記備案，為以后的增值稅費(fèi)核算提供真實(shí)有效的依據(jù)。而且新稅收政策實(shí)施以來，“以票控稅”的稅政措施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理的要求也是越來越嚴(yán)格。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”后財(cái)務(wù)管理策略

（1）加強(qiáng)營(yíng)改增學(xué)習(xí)，強(qiáng)化財(cái)會(huì)人員素質(zhì)?！盃I(yíng)改增”實(shí)施后，面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中會(huì)計(jì)核算難度加大的問題，相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門要積極的加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”新政策的學(xué)習(xí)，尤其是對(duì)新政的部分進(jìn)行有效的理解和解讀。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門要加強(qiáng)和國(guó)家稅務(wù)部門的聯(lián)系，及時(shí)的了解國(guó)家稅收政策的變化，積極的調(diào)整自己的工作思路。房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過組織相關(guān)的稅務(wù)培訓(xùn)，聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的國(guó)家注冊(cè)會(huì)計(jì)師來對(duì)新政進(jìn)行解讀和講解，幫助企業(yè)財(cái)務(wù)人員更好的學(xué)習(xí)和理解“營(yíng)改增”新政。同時(shí)企業(yè)還要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員專業(yè)能力和職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)。通過財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作考核機(jī)制的改善，建立起有效的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作機(jī)制，調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的工作積極性，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的會(huì)計(jì)核算能力。

（2）進(jìn)行合理的稅收籌劃?？茖W(xué)合理的稅收籌劃工作，可以有效的幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)活動(dòng)。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開展財(cái)務(wù)管理工作的過程中，要積極的調(diào)整和改善企業(yè)的稅收籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，可以通過以下三個(gè)步驟來實(shí)現(xiàn)合法合理的目標(biāo)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門要對(duì)“營(yíng)改增”新政有一個(gè)切實(shí)的了解，在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)進(jìn)行企業(yè)的稅收籌劃工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作要立足于企業(yè)實(shí)際，明確企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況、發(fā)展需求、納稅能力和可以進(jìn)行稅收籌劃的納稅項(xiàng)目，讓企業(yè)通過稅收籌劃工作能取得實(shí)際的收益和效果；再次，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作要有一個(gè)全局性的認(rèn)識(shí)，稅收籌劃要落實(shí)到企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)細(xì)部，如進(jìn)行工作流程、項(xiàng)目決策、預(yù)算管理等統(tǒng)籌工作，讓稅收籌劃工作落到實(shí)處。

（3）加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理，優(yōu)化供應(yīng)商選擇。面對(duì)“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣過程中增值稅專用發(fā)票不足量的問題，可以從以下兩個(gè)方面進(jìn)行優(yōu)化和改善。一方面，是加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有增值稅專用發(fā)票的管理。對(duì)企業(yè)為數(shù)不多的增值稅專用發(fā)票，財(cái)務(wù)管理部門要引起足夠的重視，加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票的管理和保存，減少對(duì)增值稅發(fā)票的人為破壞。另一方面，要優(yōu)化企業(yè)供應(yīng)商的選擇。在保證供貨質(zhì)量的基礎(chǔ)上，盡量選擇一些能夠提供增值稅專用發(fā)票的企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期的合作，提高房地產(chǎn)企業(yè)獲得增值稅專用發(fā)票的潛在可能性。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在“營(yíng)改增”全面實(shí)施的新稅收背景下，面對(duì)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問題，如會(huì)計(jì)核算難度加大、稅收籌劃工作發(fā)生變化、進(jìn)項(xiàng)發(fā)票不足量等?？梢酝ㄟ^加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)能力和工作素養(yǎng)，利用科學(xué)的手段進(jìn)行稅收籌劃工作，加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理，優(yōu)化企業(yè)的供應(yīng)商選擇等措施來加以調(diào)整和改善。筆者相信只要房地產(chǎn)企業(yè)善于用國(guó)家稅收制度來武裝自己的財(cái)務(wù)管理工作，就一定可以收獲新的成效，獲得新的發(fā)展。

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