陳芬

當(dāng)前形勢(shì)下，房企要實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)，就必須提高周轉(zhuǎn)速度，加快資金回流。

過(guò)去一個(gè)月，高周轉(zhuǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)熱詞?！案咧苻D(zhuǎn)”一詞由碧桂園事件催熱，之后加劇了各大房企的焦慮，并在當(dāng)下這個(gè)時(shí)點(diǎn)，促使房企們積極樹立各自的目標(biāo)：全力推進(jìn)高周轉(zhuǎn)，搶收上半年業(yè)績(jī)。

金錢永不眠

4月12日碧桂園曝光的內(nèi)部文件，極好地詮釋了金錢永不眠。

碧桂園在一周之內(nèi)連發(fā)三文并召開專題會(huì)議，主題直指高周轉(zhuǎn)，強(qiáng)調(diào)全力推進(jìn)高周轉(zhuǎn)進(jìn)程。4月5日，總裁莫斌簽發(fā)《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》；4月8日，碧桂園集團(tuán)專門開了“高周轉(zhuǎn)”專題會(huì)議；4月11日，莫斌再次簽發(fā)《關(guān)于提高集團(tuán)各單位工作效率、促進(jìn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)的通知》和《關(guān)于項(xiàng)目報(bào)建高周轉(zhuǎn)的通知》。幾個(gè)文件顯示了碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)對(duì)企業(yè)高周轉(zhuǎn)推進(jìn)的情況的不滿，分別在設(shè)計(jì)、報(bào)建、工程工期 、運(yùn)營(yíng)等幾個(gè)方面給出了嚴(yán)苛的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)以及獎(jiǎng)懲機(jī)制。

所謂周轉(zhuǎn)率，是指資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、資金周轉(zhuǎn)率等，是衡量企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)能力的重要指標(biāo)。周轉(zhuǎn)率高意味著企業(yè)資產(chǎn)利用效率高，開發(fā)銷售速度快。如今監(jiān)管趨嚴(yán)，高負(fù)債率的房企普遍缺錢。從2016年下半年開始，房企的融資渠道受到全面限制，如銀行開發(fā)貸、公司債、私募、信托等均已收緊。根據(jù)同策咨詢研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2018年前4個(gè)月，40家典型房企總計(jì)融資2726億元，境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資均有不同程度波動(dòng)，房企多元化融資渠道全面被堵。

在資金有限的情況下，房企想實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)，就必須提高周轉(zhuǎn)速度，加快資金回流。嚴(yán)格調(diào)控下，依靠捂盤惜售，以時(shí)間換價(jià)格的可能性也越來(lái)越低。另外，高周轉(zhuǎn)也能更好應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，避免高庫(kù)存，防范風(fēng)險(xiǎn)。

碧桂園被戲稱“宇宙第一房企”，它在短短幾年時(shí)間內(nèi)超越了萬(wàn)科等巨頭，一舉成N0.1。2013年，碧桂園第一次突破千億銷售，2014和2015年繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。2016年，碧桂園銷售金額首次突破三千億元，進(jìn)入房企前三甲，更在2017年超過(guò)五千億，并一舉拿下冠軍。

2018年5月7日，碧桂園控股有限公司發(fā)布公告，披露2018年前4個(gè)月的營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)。前四個(gè)月共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約2575.2億元，同比增長(zhǎng)約26.14%；合同銷售建筑面積約2739萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約21.4%，依然處于房企銷售榜單的頭名。

從碧桂園自身來(lái)說(shuō)，業(yè)界認(rèn)為高速度、高壓力、強(qiáng)執(zhí)行是其制勝法寶。如何保證員工跟上領(lǐng)導(dǎo)意志，保證執(zhí)行效果？將獎(jiǎng)懲制度用到極致。高周轉(zhuǎn)匹配了獎(jiǎng)懲機(jī)制，其中提到項(xiàng)目摘牌到開工超過(guò)40天即撤職、開工工期大于7個(gè)月，項(xiàng)目總撤職。摘牌即開工，獎(jiǎng)項(xiàng)目總20萬(wàn)，每推遲1天，獎(jiǎng)勵(lì)遞減1萬(wàn)，20天開工，獎(jiǎng)勵(lì)為0；21天開工罰款1萬(wàn)，逐天遞增，40天開工，罰款20萬(wàn)，41天開工即撤職；如果35天內(nèi)實(shí)現(xiàn)展示區(qū)開放，獎(jiǎng)勵(lì)20萬(wàn)。

三四線的契機(jī)

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平有一句話廣為流傳，即房地產(chǎn)行業(yè)周期的判斷標(biāo)準(zhǔn)是：長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融。從人口、土地、貨幣這幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，楊國(guó)強(qiáng)帶領(lǐng)下的碧桂園同樣抓住了三四線城市開發(fā)契機(jī)。

碧桂園的高周轉(zhuǎn)模式主要針對(duì)三四線樓市。從行業(yè)來(lái)看，2016年“930”之后，一二線房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，在限購(gòu)限貸、政府預(yù)售限價(jià)、苛刻的供地條件下，高周轉(zhuǎn)空間被大幅擠壓。同時(shí)，三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛升溫。有分析認(rèn)為，在資金貶值效應(yīng)下，三四線棚改貨幣化安置推動(dòng)的改善性需求和一二線限購(gòu)?fù)庖缧孕枨笠黄鸨l(fā)。從周期上來(lái)看，未來(lái)一段時(shí)間，三線乃至部分四五線城市仍然繼續(xù)享有去庫(kù)存的政策紅利，房?jī)r(jià)還有上漲的潛力。

有分析稱，2015年至2017年，去庫(kù)存是國(guó)家對(duì)于三四五線城市的主旋律。對(duì)應(yīng)的不僅因城施策，給予購(gòu)房補(bǔ)貼；還有棚改貨幣化，加大資金支持百姓購(gòu)房力；甚至鼓勵(lì)農(nóng)村人口進(jìn)城消化庫(kù)存……疊加一二線城市房?jī)r(jià)的爆漲及限購(gòu)，三四五線的假繁榮更是催化出一批返鄉(xiāng)置業(yè)的高潮。這也造就了碧桂園的繁榮。

自2013年以來(lái)，很多房企都在走高周轉(zhuǎn)路線。房企領(lǐng)頭企業(yè)如萬(wàn)科、恒大、龍湖通常從拿地到施工也僅需要 3、4 個(gè)月?，F(xiàn)在，碧桂園集團(tuán)極大的推動(dòng)了高周轉(zhuǎn)底線。

在《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》中，有這樣一段描述：截至3月30日，今年共獲取項(xiàng)目195個(gè)（共215個(gè)地塊），其中三四線項(xiàng)目146個(gè)，已簽訂里程碑計(jì)劃項(xiàng)目平均摘牌到動(dòng)工1.65個(gè)月，摘牌到開盤5.2個(gè)月，完全無(wú)法達(dá)到集團(tuán)高周轉(zhuǎn)的要求。一個(gè)季度拿了200塊地，平均的動(dòng)工和開盤速度已經(jīng)是行業(yè)標(biāo)桿，然而碧桂園認(rèn)為這完全無(wú)法達(dá)到要求，提出將項(xiàng)目從拿地到開盤周期縮短至5個(gè)月甚至更短時(shí)間。在一些項(xiàng)目上甚至要做到拿地3個(gè)月開盤，僅是行業(yè)平均速度的1/3。

房企的焦慮

金錢不眠，人難寐。在曝光的文件，為提高“高周轉(zhuǎn)”而要求設(shè)計(jì)院“通宵出圖”的要求引爆輿論。碧桂園打出的這面全力與時(shí)間賽跑旗號(hào)，讓設(shè)計(jì)師圈“炸”了。

被“瘋狂的碧桂園”、“高周轉(zhuǎn)的底線”觸動(dòng)的還有其他房企。

5月6日晚，泰禾華東集團(tuán)有限公司發(fā)布的《上海區(qū)域上半年業(yè)績(jī)沖刺動(dòng)員書》在網(wǎng)上流傳，稱因時(shí)間緊，任務(wù)重，決定從5月4日到6月30日之前，總監(jiān)及以上級(jí)別取消所有周末和節(jié)假日休假；開會(huì)不要耽誤上班時(shí)間，須在下班后或者周末；普通員工如果無(wú)法在周末和節(jié)假日加班，需上報(bào)審批。進(jìn)入5月份后，房企即將迎來(lái)半年考，這2個(gè)月時(shí)間，將成為各家企業(yè)搶灘的關(guān)鍵。5月8日，曾高調(diào)提出2018年銷售目標(biāo)達(dá)到2000億元的泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，高周轉(zhuǎn)就是利潤(rùn)，就是競(jìng)爭(zhēng)力。公司今年會(huì)重點(diǎn)圍繞高周轉(zhuǎn)進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，集中力量強(qiáng)化高周轉(zhuǎn)，旗下項(xiàng)目追求6個(gè)月的開盤速度。

5月17日，保利地產(chǎn)股東大會(huì)上，董事長(zhǎng)宋廣菊表示，公司在項(xiàng)目周轉(zhuǎn)方面也學(xué)習(xí)了碧桂園的一些做法，現(xiàn)已有專門的運(yùn)營(yíng)中心來(lái)提高效率。常規(guī)情況下項(xiàng)目爭(zhēng)取一年內(nèi)能夠銷售，有些項(xiàng)目特殊情況下五六個(gè)月也可以。保利地產(chǎn)總規(guī)模重回前三是公司的一個(gè)奮斗目標(biāo)。

中海地產(chǎn)重慶有限公司也發(fā)布了《爭(zhēng)分奪秒，只爭(zhēng)朝夕，奮戰(zhàn)60天》倡議書，表示即日起至2018年6月30日，倡議全體員工放棄所有休假（周末及節(jié)假日），加班加點(diǎn)推進(jìn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作。

有人提及萬(wàn)科創(chuàng)始人王石在《道路與夢(mèng)想》一書中的一段自述：2008年，一次私下論及碧桂園，我頗草率地給出評(píng)價(jià)：沒什么了不起。不久召開集團(tuán)例會(huì)，時(shí)任戰(zhàn)投部副總的孫嘉在走訪碧桂園后做了一份報(bào)告，把我的觀點(diǎn)推翻，數(shù)據(jù)翔實(shí)，有理有據(jù)?；厣钲诼飞?，我就致電碧桂園老板楊國(guó)強(qiáng)：我原來(lái)對(duì)碧桂園的看法是錯(cuò)的，希望能與楊先生交流學(xué)習(xí)。楊先生爽快地一口應(yīng)允。再回頭看這段文字，人們多有感慨。

“碧桂園，你學(xué)不會(huì)”成為行業(yè)金句。

業(yè)界預(yù)計(jì)在部分城市限售、限價(jià)政策調(diào)控持續(xù)的背景下，未來(lái)將會(huì)有更多持貨觀望的房企選擇以價(jià)換量，被動(dòng)加速項(xiàng)目入市，搶收業(yè)績(jī)，來(lái)確保全年銷售目標(biāo)的完成。

楊國(guó)強(qiáng)說(shuō)，“高周轉(zhuǎn)是抵抗任何風(fēng)險(xiǎn)最有效的手段?！笨释萌木€優(yōu)勢(shì)支援和加快一二線城市布局的碧桂園，不但將面臨三四線“后去庫(kù)存時(shí)代”的疲軟，更要面臨超高速去庫(kù)存可能帶來(lái)的質(zhì)量和官批的壓力。目前，越來(lái)越多一線房企搶灘三四線城市。隨著三四線去庫(kù)存接近尾聲，金融對(duì)于房地產(chǎn)的利好也會(huì)逐漸變化。人們也有對(duì)房企高周轉(zhuǎn)能持續(xù)多久的疑問(wèn)。