宋慧芳

時(shí)隔一年，一直處于調(diào)整狀態(tài)的環(huán)京樓市的傳言又多了起來(lái)。但對(duì)于大部分項(xiàng)目布局在環(huán)京的房企來(lái)說(shuō)，均使出渾身解數(shù)實(shí)現(xiàn)去化完成高周轉(zhuǎn)，使資金盡快流通是當(dāng)務(wù)之急的重中之重。

近日，有關(guān)環(huán)京樓市限售的傳言開(kāi)始廣泛流傳，稱燕郊等環(huán)京地區(qū)將實(shí)施限售政策，所有新房和二手房在拿到不動(dòng)產(chǎn)之日起，五年內(nèi)不得再次交易。與此同時(shí)，放開(kāi)限購(gòu)的消息也開(kāi)始發(fā)酵。4月底，河北永清放開(kāi)限購(gòu)的傳言開(kāi)始在銷售群體中流傳，原本廊坊地區(qū)限購(gòu)以市縣為限購(gòu)單位，這則傳言稱永清將限購(gòu)范圍放寬至廊坊全市，并以文字形式列出了和房管部門對(duì)話的內(nèi)容，看起來(lái)貌似可信度極高。再加上最近人才落戶政策對(duì)于地產(chǎn)的刺激，也成為了此次“限購(gòu)松綁”傳言的一個(gè)主要原因。

一邊是放開(kāi)限購(gòu)，一邊是加碼限售。環(huán)京樓市的傳言又多了起來(lái)。但對(duì)于大部分項(xiàng)目布局在環(huán)京的房企來(lái)說(shuō)，均使出渾身解數(shù)實(shí)現(xiàn)去化完成高周轉(zhuǎn)，使資金盡快流通是當(dāng)務(wù)之急的重中之重。

回歸理性

根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)， 2018年1-4月環(huán)京商品住宅累計(jì)成交25萬(wàn)平方米，同比下降89%；成交價(jià)格1.2萬(wàn)元/平方米，同比上漲9%；成交額30億元，同比下降89%。其中廊坊市區(qū)成交14.4萬(wàn)平方米，香河成交4.5萬(wàn)平方米，固安成交5.6萬(wàn)平方米，燕郊成交0.6萬(wàn)平方米，與去年同期相比，香河、燕郊、固安銷量降幅較大，均超過(guò)9成，廊坊市區(qū)下降85%。

我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉分析認(rèn)為，在調(diào)控政策向北京看齊后，失去北京外溢需求支撐而自身又缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，缺乏人口吸附能力的環(huán)京區(qū)域面臨著很大的樓市下行壓力。

“限購(gòu)松綁不太可能，對(duì)于一些財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)依賴比較大的政府來(lái)說(shuō)，是有放松的動(dòng)力的。”北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志表示。

陳志認(rèn)為，不排除有些環(huán)京區(qū)域可能會(huì)呈現(xiàn)出房地產(chǎn)政策適度調(diào)整的態(tài)勢(shì)，但環(huán)京樓市顯然不會(huì)像之前那樣盲目生長(zhǎng)了。京津冀協(xié)同發(fā)展指的是產(chǎn)業(yè)和人口協(xié)同，雄安作為試點(diǎn)實(shí)際上在給環(huán)京所有區(qū)域樹(shù)立了樣板。

從2016年初開(kāi)始，環(huán)京房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)，個(gè)別區(qū)域甚至翻番。2016年比2011年，廊坊商品房銷售面積和銷售額分別同比增長(zhǎng)了85%和268%，同期全國(guó)的商品房銷售額和銷售面積只分別同比增長(zhǎng)了44%和101%。當(dāng)時(shí)，最典型的環(huán)北京市場(chǎng)廊坊市場(chǎng)明顯跑贏全國(guó)。2017年3月開(kāi)始，廊坊、天津、承德等地區(qū)相繼出臺(tái)了一系列嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，2011年到2017年初累積的風(fēng)險(xiǎn)因加碼而爆發(fā)。使環(huán)京區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)得以降溫，個(gè)別區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅回落，市場(chǎng)回歸理性。

胡景暉表示，在過(guò)去的一年時(shí)間里，燕郊、大廠、香河及環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)普遍跌去40%。比價(jià)格更慘的是成交量，自從實(shí)施三年社保政策以來(lái)，環(huán)京樓市尤其是廊坊地區(qū)成交量不足高峰期的20%。而這還是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主等支撐的結(jié)果?？梢?jiàn)，環(huán)京樓市政策前后已經(jīng)形成了巨大落差。

成交量和房?jī)r(jià)雙雙下跌，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈面臨著巨大的壓力，尤其是現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)限制開(kāi)發(fā)貸，中小房企融資能力受到極大限制，銷售不暢導(dǎo)致現(xiàn)金流危機(jī)加劇，生存下去都成了難題。因此對(duì)于開(kāi)發(fā)商如何解套，再重新合理布局成為關(guān)鍵。

花式解套

“北京周邊房?jī)r(jià)已經(jīng)降得差不多了，再下降的話空間有限，開(kāi)發(fā)商都不愿降價(jià)銷售?！庇虚_(kāi)發(fā)商向記者表示，環(huán)京房?jī)r(jià)基本上已經(jīng)接近觸底，有的項(xiàng)目單價(jià)已經(jīng)降到8000元左右，接近成本價(jià)，即使市場(chǎng)不好也沒(méi)法再降了，只好扛著。

不過(guò)也有開(kāi)發(fā)商試圖通過(guò)各種方式進(jìn)行解套。

5月20日下午，在燕郊102國(guó)道內(nèi)側(cè)的一間售樓處內(nèi)，某售樓員拿著手機(jī)一邊滑動(dòng)著一邊告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者：“你看這條新聞都說(shuō)了，北三縣馬上就劃入北京了，現(xiàn)在北三縣房?jī)r(jià)正在低點(diǎn)，入手正合適?！?/p>

這樣的傳言往往成為銷售人員促進(jìn)成交的一大法寶，雖然在大多數(shù)購(gòu)房者看來(lái)是個(gè)笑話，但環(huán)京龐大的樓市中，從來(lái)不乏上鉤者。為此，中介還會(huì)自導(dǎo)自演戲碼。4月份大廠潮白河新城一樓盤購(gòu)房者排隊(duì)搶房的戲碼，被監(jiān)管部門處罰。最后查實(shí)，所謂的排隊(duì)購(gòu)房者絕大多數(shù)為各類銷售人。

各大開(kāi)發(fā)商除了利用傳言來(lái)引起購(gòu)房者的恐慌之外，有的開(kāi)發(fā)商推出了新的銷售思路，以此來(lái)盡快回籠資金。

位于河北的某當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，就用了一種新型的銷售思路來(lái)出售位于河北淶水的環(huán)境得天獨(dú)厚的某地產(chǎn)項(xiàng)目?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者在走訪過(guò)程中了解到，該地產(chǎn)公司有兩種銷售模式：一種是積極支持國(guó)家的租賃政策，首付30%，出租8年的使用權(quán)給開(kāi)發(fā)商作為租賃業(yè)務(wù)使用，8年之后業(yè)主恢復(fù)使用權(quán)。這期間產(chǎn)生的所有貸款費(fèi)用也由開(kāi)發(fā)商代付，每年可以有15天的居住權(quán)；另外一種就是普通的購(gòu)房模式，針對(duì)剛需不出讓使用權(quán)，作為自有住房使用。

該項(xiàng)目的銷售人員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，現(xiàn)在各大開(kāi)發(fā)商特別是環(huán)京的開(kāi)發(fā)商都想盡快回籠資金。就目前的情況來(lái)看，第一種模式得到了眾多購(gòu)房者的青睞之余，開(kāi)發(fā)商也回籠了部分資金，以此來(lái)向銀行獲得部分租賃方面的貸款優(yōu)惠，并且這種酒店式的租賃發(fā)展也可以通過(guò)征收租金來(lái)回籠資金。

暫且不論這種新型的銷售模式能否達(dá)到其對(duì)資金回收的期望，能否實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的雙贏局面。但現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題是房企們正處在去化的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上。

合理布局

整個(gè)京津冀區(qū)域，是這一輪限價(jià)限售執(zhí)行比較嚴(yán)厲的區(qū)域，也是本輪調(diào)控沖擊比較大的區(qū)域。北京核心區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格在過(guò)去一年也出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，環(huán)北京區(qū)域的市場(chǎng)則更為慘淡。如果企業(yè)原本的資源儲(chǔ)備就有相當(dāng)數(shù)量在環(huán)北京區(qū)域，那么企業(yè)最合理的策略又當(dāng)如何？

中信證券研究部陳聰表示，應(yīng)該從三方面著手開(kāi)始布局。第一，降低企業(yè)對(duì)環(huán)京市場(chǎng)的依賴度，切實(shí)加大其他區(qū)域的資源儲(chǔ)備，主動(dòng)引導(dǎo)其他區(qū)域的銷售占比提高。

第二，理性去庫(kù)存，盤活資產(chǎn)。近期環(huán)北京區(qū)域市場(chǎng)有所回暖，二手房成交價(jià)趨于平穩(wěn)，這就給新房開(kāi)發(fā)企業(yè)一個(gè)良好的庫(kù)存去化窗口。不可否認(rèn)，降價(jià)可能威脅未來(lái)企業(yè)毛利率，但環(huán)北京區(qū)域的狀況決定了企業(yè)將資金收回后投入其他區(qū)域可能更為明智。這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整的措施，雖然會(huì)帶來(lái)陣痛，但對(duì)維護(hù)資產(chǎn)負(fù)債表健康十分有利。

第三，積極合作，保持核心能力。環(huán)北京市場(chǎng)并非一片漆黑，京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展從中長(zhǎng)期來(lái)看仍對(duì)當(dāng)?shù)貐^(qū)域發(fā)展有所助力。除了去庫(kù)存之外，抓住合適時(shí)機(jī)引入合作者，既可以進(jìn)一步減輕資金壓力，又可以促成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在未來(lái)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)位置。大浪淘沙，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整之后，那些產(chǎn)業(yè)定位精準(zhǔn)，規(guī)劃生態(tài)優(yōu)美的環(huán)北京產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，仍將具備良好的市場(chǎng)前景。

就整體而言，陳聰表示，很可能出現(xiàn)環(huán)北京市場(chǎng)表現(xiàn)不佳和全國(guó)商品房市場(chǎng)熱銷并存的局面。環(huán)北京這一區(qū)域市場(chǎng)的困境，可能和京津冀限制貼邊連片發(fā)展的整體規(guī)劃思路有關(guān)。對(duì)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)來(lái)說(shuō)，最合理的選擇是增加其他區(qū)域資源分布的占比和理性定價(jià)去庫(kù)存。這種決策雖然可能帶來(lái)短期毛利率下降，卻對(duì)公司整體發(fā)展，尤其是維持健康的資產(chǎn)負(fù)債表較為有利。