6月，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策密集發(fā)布，累計(jì)有超過(guò)18個(gè)城市再次加碼調(diào)控。截至目前，上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、杭州、西安、武漢、深圳8個(gè)城市已經(jīng)發(fā)布房源統(tǒng)一搖號(hào)政策：全部或部分房源需要搖號(hào)出讓。

成都2.2萬(wàn)人搖號(hào)449套房、5萬(wàn)人搖號(hào)640套房、7萬(wàn)人搖號(hào)1000套房；西安5000人搖號(hào)700套房，杭州過(guò)萬(wàn)人搖號(hào)幾百套房。在這樣的情況下。如何有效保證搖號(hào)買房的公正性？

重點(diǎn)還是平衡供需關(guān)系

張大偉（中原地產(chǎn)首席分析師）

統(tǒng)一搖號(hào)，是為了杜絕買房過(guò)程中，開發(fā)商通過(guò)“號(hào)子費(fèi)”“茶水費(fèi)”“排號(hào)費(fèi)”等形式違規(guī)收取購(gòu)房者的資金：同時(shí)也避免開發(fā)商人為制定全款優(yōu)先、貸款靠后的選房政策，讓所有的購(gòu)房者站在同一起跑線上，獲得均等的買房機(jī)會(huì)。

地方政府出臺(tái)搖號(hào)政策的初衷是為了給大家提供一個(gè)公平的購(gòu)房環(huán)境，但種種因素疊加后，現(xiàn)實(shí)的情況是搖號(hào)買房在一些城市變成了搖號(hào)“搶”房。

當(dāng)下的住房市場(chǎng)，有三個(gè)背景需要關(guān)注：

首先是供給端新建商品住宅數(shù)量減少。幾個(gè)實(shí)行搖號(hào)的城市，南京、武漢、西安、長(zhǎng)沙等從2015、2016年住宅土地成交面積普遍下滑，形成了一個(gè)明顯的洼地。2015到2017年三年住宅用地供應(yīng)的減少向后傳導(dǎo)到2017、2018年，導(dǎo)致現(xiàn)在供給端新建商品住宅數(shù)量減少。

其次，新建商品住宅成交量一直處于高位。即便處于史上最嚴(yán)調(diào)控階段，熱點(diǎn)城市在土地成交減少的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于火熱狀態(tài)。再加上這些城市實(shí)行人才新政，放寬人才落戶限制，增加了剛需購(gòu)買人群的需求。

最后是限價(jià)的影響。2018年，全國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控再升級(jí)，新房限價(jià)銷售，再加上抬高的市場(chǎng)預(yù)期，客觀上導(dǎo)致很多區(qū)域一二手房?jī)r(jià)倒掛。一些比周邊二手房?jī)r(jià)低很多的限價(jià)新房成為搶手貨，不少投資客和買房客加入搶房行列。

要想平衡部分城市樓市的供需關(guān)系，政府的施政著眼點(diǎn)還是應(yīng)該放在開發(fā)商身上。如果政府進(jìn)一步整治捂盤惜售的狀況，督促開發(fā)商按照規(guī)定節(jié)奏取證、施工、銷售，保證賣出去的土地能夠及時(shí)供給到市場(chǎng)上來(lái)，我認(rèn)為未來(lái)市場(chǎng)上供需關(guān)系應(yīng)該會(huì)得到很大程度的緩解。

以強(qiáng)力措施讓投資客離場(chǎng)

盧?。ǚ康禺a(chǎn)自媒體作者）

搖號(hào)買房，確實(shí)可以讓購(gòu)房過(guò)程變得更加公平，但是也在一定程度上加重了購(gòu)房者的恐慌心理。

一種是從眾心理，別人買自己也要買；另一種是買漲不買跌，房?jī)r(jià)漲的時(shí)候趨之若鶩，越漲越要買。這兩種心理交織影響著幾乎所有的購(gòu)房者，參與過(guò)搖號(hào)買房的購(gòu)房者肯定都有這樣的感覺(jué)：看到這么多人擠在一起買房，當(dāng)叫到自己的時(shí)候，選房仿佛已經(jīng)成了不由自主作出的決定，房子品質(zhì)如何似乎已無(wú)暇顧及。

另一個(gè)現(xiàn)象是：投資客開始入場(chǎng)。

在政府連續(xù)出臺(tái)系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施下，包括：限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)直至搖號(hào)，這對(duì)一直嘗試投資住宅商品房的投資者是一個(gè)巨大的沖擊，多重條件的限制導(dǎo)致他們想在樓市占有一席之地的機(jī)會(huì)變得渺茫。然而，資本的本質(zhì)就是逐利，只要看到利潤(rùn)空間，資本會(huì)跨越各種障礙，想方設(shè)法涌入。為了達(dá)到“搖號(hào)中獎(jiǎng)”的目的，“內(nèi)部關(guān)系”“技術(shù)優(yōu)勢(shì)”“人海戰(zhàn)術(shù)”等歪門邪道都被投資客用了個(gè)遍。

如何把投資客清到場(chǎng)外？搖號(hào)這個(gè)環(huán)節(jié)需要保持足夠的高壓。如何高壓？可以參考上海的做法：搖號(hào)的電腦全新采購(gòu)，程序在鏡頭前直播安裝，24小時(shí)不間斷監(jiān)控。一旦發(fā)現(xiàn)作弊，相關(guān)房企徹底退出上海，后面的預(yù)售證“想也不用想”。

再如南京，由公證機(jī)構(gòu)采用自主開發(fā)經(jīng)有關(guān)部門檢測(cè)合格的電腦軟件搖號(hào)，不使用第三方搖號(hào)軟件，搖號(hào)電腦不連接外部網(wǎng)絡(luò)，公證機(jī)構(gòu)跟蹤監(jiān)督搖號(hào)的所有環(huán)節(jié)。自從南京市公證處主持搖號(hào)以后，要想在搖號(hào)過(guò)程中人為增加中簽幾率已沒(méi)有可能了。

事實(shí)上，地方政府表態(tài)保持住房市場(chǎng)健康發(fā)展的同時(shí)，積極展開市場(chǎng)檢查，調(diào)控補(bǔ)短板加碼的舉措隨時(shí)會(huì)出來(lái)，投資客被套的風(fēng)險(xiǎn)正在加大。

搖號(hào)買房的本質(zhì)是靠運(yùn)氣獲取利差

劉小田（財(cái)經(jīng)評(píng)論人）

搖號(hào)在解決供需巨大矛盾時(shí)，本身是一種很好的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，搖號(hào)在一定程度上可以遏制利益輸送與權(quán)力尋租等腐敗現(xiàn)象，建立買賣房產(chǎn)市場(chǎng)公平、透明的環(huán)境，讓大家都擁有平等的機(jī)會(huì)。

但是，只要“價(jià)格雙軌制”存在，面對(duì)巨大的經(jīng)濟(jì)利益，搖號(hào)實(shí)際上就變相成為“中獎(jiǎng)”的機(jī)會(huì)，相當(dāng)于樓市“打新”。股市上的“打新”、在北京、上海等城市實(shí)行的車牌搖號(hào)，被認(rèn)為客觀上保證了公平公正，沒(méi)有中簽的參與者多是抱怨自己運(yùn)氣不好，而很少抱怨搖號(hào)制度。那為什么在買房問(wèn)題上，搖號(hào)遭遇了不少質(zhì)疑呢？

我認(rèn)為，在買房這件事上，價(jià)格是有限定的，但價(jià)格不完全受供求關(guān)系的影響。限價(jià)已經(jīng)是樓市調(diào)控標(biāo)配，當(dāng)搖號(hào)與限價(jià)相結(jié)合，它制造的就是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的套利機(jī)會(huì)。當(dāng)限價(jià)政策壓低新房售價(jià)時(shí)，人本能地會(huì)選擇購(gòu)買該項(xiàng)目房產(chǎn)，獲取新房、二手房之間的利差。

市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)機(jī)制是用漲價(jià)來(lái)消滅利差，但搖號(hào)買房是讓少部分中簽者獲得利差以解決供求關(guān)系，當(dāng)部分人僅靠運(yùn)氣而不是努力就能獲得利差時(shí)，其他人本能地會(huì)加入到這場(chǎng)利差游戲。房源供應(yīng)數(shù)量是基本恒定的，而參與這一利差游戲的人卻越來(lái)越多，市場(chǎng)自身的供求關(guān)系矛盾必然愈加緊張。

目前來(lái)說(shuō)，搖號(hào)是一個(gè)無(wú)奈之舉，短期內(nèi)對(duì)于保障公平的確有效。然而，搖號(hào)買房只能治標(biāo)，市場(chǎng)宜疏不宜堵，要保障居者有其屋，同時(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，還需要各地政府在長(zhǎng)效機(jī)制上多動(dòng)腦筋。

用不同性質(zhì)住房保證住有所居

劉道同（大學(xué)教授）

城市出臺(tái)“搖號(hào)買房”政策，相當(dāng)于給現(xiàn)有的調(diào)控政策“打補(bǔ)丁”。

全面落實(shí)“房住不炒”，是近年來(lái)國(guó)家解決房地產(chǎn)問(wèn)題的根本原則。在這樣的政策取向之下，更需要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，建立—個(gè)符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的住房長(zhǎng)效機(jī)制。

商品房就要回歸市場(chǎng)主導(dǎo)的屬性，商品房解決不了的就用保障房滿足，保障房依然保障不了的就用租賃住房來(lái)解決。正視公眾之間的收入差距，用不同性質(zhì)的住房保證所有人都住有所居、安居樂(lè)業(yè)。

比如，根據(jù)市場(chǎng)需求制定商品房、保障房、租賃住房的比例原則。在土地出讓時(shí)就把他們充分區(qū)分開，出讓商品房性質(zhì)的土地收益補(bǔ)償保障房建設(shè)，以此加大保障房的供應(yīng)并使之充分市場(chǎng)透明化，租賃住房則發(fā)揮市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)機(jī)制，盡量少干預(yù)。

理想的住房長(zhǎng)效機(jī)制是什么樣子？可以參考雄安新區(qū)改革創(chuàng)新住房制度，建立新型住房保障體系的思路。

根據(jù)《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。堅(jiān)持保障基本、兼顧差異、滿足多層次個(gè)性化需求，建立多元化住房供應(yīng)體系。堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo)、政府引導(dǎo)，形成供需匹配、結(jié)構(gòu)合理、流轉(zhuǎn)有序、支出與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供應(yīng)格局。完善多層次住房供給政策和市場(chǎng)調(diào)控體制，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)，建立嚴(yán)禁投機(jī)的長(zhǎng)效機(jī)制。探索房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，雄安新區(qū)將試行以公租房、廉租房為主的建設(shè)模式，并且在租賃公寓方面，探索中國(guó)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，如房地產(chǎn)信托投資基金可在雄安試行。

這些制度創(chuàng)新，不僅僅適用于一座新城，對(duì)于一些疲于給政策“打補(bǔ)丁”的城市來(lái)說(shuō)，或許也有借鑒意義。