程娟

【摘要】2017年來(lái)岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出商品住房量?jī)r(jià)齊升、商品房去庫(kù)存效果明顯甚至供不應(yīng)求等特點(diǎn)。本文具體分析2017年岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況、原因、潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)及政策調(diào)控措施等。

【關(guān)鍵詞】基本情況 金融風(fēng)險(xiǎn) 政策

一、岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況

（一）投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆

岳陽(yáng)市圍繞打造“200萬(wàn)以上人口區(qū)域中心城市”目標(biāo)，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量完成4.76萬(wàn)套棚戶區(qū)改造項(xiàng)目為抓手，促進(jìn)了商品住房庫(kù)存大幅下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中向好。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體快速增長(zhǎng)但增速不一。一方面，房地產(chǎn)投資總體快速增長(zhǎng)：據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2017年全年岳陽(yáng)市房地產(chǎn)完成投資154.01億元，增速15.8%；另一方面，投資增速不一，縣域投資快于中心城區(qū)。從11月份數(shù)據(jù)來(lái)看，中心城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資94.33億元，同比增長(zhǎng)10.86%，縣（市）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資46.68億元，同比增長(zhǎng)50.1%。二是市場(chǎng)旺銷(xiāo)態(tài)勢(shì)給力，年末有所回溫。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，前三個(gè)季度，全市商品房銷(xiāo)售面積呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，截止12月商品房銷(xiāo)售面積485.53萬(wàn)元，同比下降9.11%，全年同比下降的原因主要是12月商品房銷(xiāo)售較去年同比下降69.38%；全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額241.65億元，同比增長(zhǎng)12.27%。

（二）價(jià)格大漲，地段好、有品牌口碑的樓盤(pán)漲幅大銷(xiāo)售緊俏受追捧

8、9、10三月，岳陽(yáng)市在70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別為0.8%、0.6%、0.8%，排名第6、第8和第4位。進(jìn)一步調(diào)查顯示，地段較好的樓盤(pán)漲幅更大，市中心城區(qū)銷(xiāo)量排名靠前的項(xiàng)目“天倫國(guó)際”開(kāi)盤(pán)1分鐘即被“秒殺”完。大型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)如恒大綠洲、南湖恒大半島、岳陽(yáng)碧桂園、岳陽(yáng)美的梧桐莊園備受廣大購(gòu)房者追捧。

（三）庫(kù)存持續(xù)下降，城區(qū)新建商品住宅庫(kù)存創(chuàng)近兩年來(lái)新低

從趨勢(shì)看，2017年新建商品住宅存量逐月減少，新建商品住宅成交量居高不下，庫(kù)存量與成交量缺口逐漸修窄。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，至11月底，中心城區(qū)商品住房庫(kù)存面積92.21萬(wàn)平方米，同比下降50.43%。按照前12個(gè)月月均銷(xiāo)售面積19.21萬(wàn)平方米測(cè)算，去化周期僅剩5個(gè)月，庫(kù)存已嚴(yán)重偏離合理區(qū)間。

二、房?jī)r(jià)上漲原因分析

（一）棚改的加速推進(jìn)和貨幣化安置政策是推動(dòng)岳陽(yáng)房?jī)r(jià)上升的主要原因

一方面，岳陽(yáng)組織實(shí)施了規(guī)模龐大的棚改計(jì)劃。2015年9月以來(lái)，先后啟動(dòng)了25個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，其中2016年中心城區(qū)十大片區(qū)棚戶區(qū)改造惠及1.2萬(wàn)戶近5萬(wàn)人，消化商品房庫(kù)存114萬(wàn)平米；2017-2018年計(jì)劃完成棚改5.1萬(wàn)戶，征收房屋面積約680萬(wàn)平米，其中2017年全市115個(gè)棚改項(xiàng)目，計(jì)劃任務(wù)37878戶穩(wěn)步推進(jìn)。另一方面，貨幣化安置增加了購(gòu)房剛性需求。2017我市城市棚戶區(qū)改造任務(wù)37878戶中貨幣安置37381戶，貨幣化安置率達(dá)98.6%。

（二）城市居住環(huán)境改善，房產(chǎn)品質(zhì)提升，消費(fèi)者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌心理刺激購(gòu)房欲望

今年以來(lái)，岳陽(yáng)市積極搶抓長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、洞庭湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)和長(zhǎng)江中游城市群發(fā)展戰(zhàn)略疊加機(jī)遇，全力推進(jìn)區(qū)域性中心城市和湖南發(fā)展新增長(zhǎng)極建設(shè)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展穩(wěn)定向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展吸引一批大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商諸如恒大、碧桂園、保利、強(qiáng)生等。居住環(huán)境的改善、大房企的進(jìn)入以及買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的從眾消費(fèi)心理刺激了消費(fèi)者改善性需求的購(gòu)買(mǎi)欲望。所調(diào)查的岳陽(yáng)市湖濱5家房地產(chǎn)商樓盤(pán)僅1家剩少量庫(kù)存，開(kāi)放商表示并不急著出售。

（三）一線城市、省會(huì)長(zhǎng)沙限購(gòu)、限貸，返鄉(xiāng)置業(yè)人群推動(dòng)購(gòu)房

2016年9月以來(lái)，岳陽(yáng)周邊的一線城市如省會(huì)長(zhǎng)沙，湖北武漢出臺(tái)了限購(gòu)、限貸政策，加之岳陽(yáng)近年來(lái)城市居住環(huán)境大幅改善，絕對(duì)價(jià)位不高，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)的吸附力吸引外地鄉(xiāng)友返鄉(xiāng)置業(yè)。

（四）金融信貸支持房地產(chǎn)去庫(kù)存

截至12月岳陽(yáng)市房地產(chǎn)貸款余額309.18億元，比年初增長(zhǎng)110.39億元，同比增長(zhǎng)55.5%，其中個(gè)人住房貸款余額212.78億元，比年初增長(zhǎng)66.63億元，同比增長(zhǎng)45.6%，金融信貸有效的支持了房地產(chǎn)去庫(kù)存。

（五）中心城區(qū)加大控違拆違力度，無(wú)資質(zhì)黑開(kāi)發(fā)得到有效遏制，限制小產(chǎn)權(quán)房入市

從市控違辦了解到，近年來(lái)岳陽(yáng)市中心城區(qū)加大控違拆違力度，集中整治城中村規(guī)劃建設(shè)，無(wú)資質(zhì)黑開(kāi)發(fā)得到有效遏制，近兩年幾乎沒(méi)有新增小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)，違規(guī)住房供給大幅減少。

（六）棚改項(xiàng)目規(guī)劃滯后、中心城區(qū)新開(kāi)工項(xiàng)目下降，需求與供給缺口短期無(wú)法填補(bǔ)

據(jù)市房產(chǎn)部門(mén)反映，岳陽(yáng)棚改項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)未能同步規(guī)劃，未能及時(shí)供地，拆與建出現(xiàn)了較大的時(shí)間差，造成住房市場(chǎng)出現(xiàn)臨時(shí)性供應(yīng)不足，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

總體來(lái)看，岳陽(yáng)市房地產(chǎn)處于銷(xiāo)售量穩(wěn)價(jià)升，房地產(chǎn)貸款同步高速增長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控。但房?jī)r(jià)的快速上升在增加政府土地收入、拉動(dòng)投資的同時(shí)，負(fù)面效應(yīng)也逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

（一）中小房產(chǎn)企業(yè)融資難、成本上升發(fā)生項(xiàng)目資金鏈風(fēng)險(xiǎn)

岳陽(yáng)房?jī)r(jià)加速上漲，資金快速回籠，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金較為充裕，催生了房地產(chǎn)商增加土地儲(chǔ)備、再次投入開(kāi)發(fā)的意向，隨之而來(lái)的項(xiàng)目資金來(lái)源便成為需要考慮的問(wèn)題。從銀行信貸政策和本土房企了解的情況來(lái)看，本地中小房企主要面臨：一是實(shí)力不足。現(xiàn)在岳陽(yáng)市樓面地價(jià)500～600萬(wàn)每畝，一塊地動(dòng)則幾個(gè)億，如果算上前期開(kāi)放投入，資金需求更大，普通中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有這個(gè)資金實(shí)力。二是融資難。目前各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持審慎態(tài)度，對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、管理和招商能力有嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目地理位置、周邊商業(yè)氛圍也有明確的準(zhǔn)入要求。三是民間融資風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)形勢(shì)大好的情況下，部分資金實(shí)力不足的開(kāi)發(fā)商可能涉足高成本融資，特別是民間融資風(fēng)險(xiǎn)不可估量。四是銷(xiāo)售壓力大，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重。中小房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)一般地段較差，品質(zhì)較低，銷(xiāo)售面臨壓力相對(duì)較大，加之稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重，土地成本高，一旦滯銷(xiāo)，將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）個(gè)人住房按揭貸總體較好，但潛在風(fēng)險(xiǎn)仍需關(guān)注

總體來(lái)看，住房按揭貸款質(zhì)量較高，2017年3季度，住房按揭貸款不良率為0.25%，但調(diào)查顯示住房按揭貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)仍需關(guān)注。造成不良的主要原因一是部分開(kāi)發(fā)商沒(méi)有盡責(zé)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有完工、或沒(méi)有給購(gòu)房者辦理住房手續(xù)；二是個(gè)別購(gòu)房者由于收入減少不能及時(shí)歸還按揭貸款；三是少數(shù)出現(xiàn)天災(zāi)人禍等意外。

（三）區(qū)域房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

房?jī)r(jià)的上漲表明房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的熱度不減，加上市場(chǎng)上購(gòu)房者對(duì)后市看漲心理濃厚，“日光盤(pán)”現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，受利益驅(qū)動(dòng)，購(gòu)房者通過(guò)加杠桿，舉借短期信用貸款流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖動(dòng)較大，可能由此引發(fā)的房地產(chǎn)領(lǐng)域泡沫風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

（四）影響棚改項(xiàng)目進(jìn)程和資金使用效率

一是加大了后段棚改拆遷難度。由于房?jī)r(jià)快速上漲，棚改住戶普遍要求提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，與政府僵持不下，導(dǎo)致拆遷困難，且增加了棚改的成本。同時(shí)，又進(jìn)一步加劇了住房供應(yīng)緊張的局面，可能推升房?jī)r(jià)上漲。二是造成資金占用和沉淀。由于部分棚改和部分基建項(xiàng)目難以推進(jìn)，到位資金無(wú)法使用，導(dǎo)致大量資金沉淀銀行賬戶，降低了資金使用效率，也虛增了企業(yè)活期存款。三是增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展成本。房?jī)r(jià)的上漲必然帶動(dòng)地價(jià)和租金的上漲，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（五）政策風(fēng)險(xiǎn)

岳陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)岳陽(yáng)市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知》要求實(shí)行新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格申報(bào)制度，對(duì)備案價(jià)格過(guò)高又不接受主管部門(mén)價(jià)格調(diào)整建議的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。通知明確市中心城區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，強(qiáng)化對(duì)新建商品住房預(yù)售價(jià)格、現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)格的指導(dǎo)。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售。預(yù)售限價(jià)對(duì)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展起到一定的穩(wěn)定作用，但由于土地、人工、材料、稅費(fèi)的上漲等推高了成本，同一期樓盤(pán)每棟樓也有品質(zhì)差異，這種情形下同質(zhì)可比的“價(jià)格監(jiān)制”原則操作不當(dāng)可能導(dǎo)致房產(chǎn)品質(zhì)差異無(wú)法體現(xiàn)，不利于房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

四、房地產(chǎn)政策及實(shí)施效果

為進(jìn)一步落實(shí)國(guó)家、省、市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基本定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，岳陽(yáng)市近期出臺(tái)一系列房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控措施。

（一）“十條”政策、五條“干貨”

2017年10月，岳陽(yáng)市市政府印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確了科學(xué)制定住房供應(yīng)計(jì)劃、加大土地供應(yīng)、提高項(xiàng)目審批效率、大力推廣綠色和裝配式建筑、盤(pán)活存量房市場(chǎng)、發(fā)揮國(guó)有企業(yè)主力作用、加大經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼力度、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、建立聯(lián)席會(huì)議制度、堅(jiān)持正確輿論導(dǎo)向等十條具體措施。11月，岳陽(yáng)市人民政府第10次常務(wù)會(huì)議上五條“干貨”出臺(tái)：一是要適當(dāng)調(diào)整棚改計(jì)劃、在保證重點(diǎn)工程的前提下適度放緩節(jié)奏。二是要?jiǎng)?chuàng)新土地供應(yīng)模式、通過(guò)合理控制地價(jià)來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。三是要適當(dāng)調(diào)整棚改補(bǔ)償政策，采取貨幣安置與實(shí)物安置相結(jié)合的方式，并加快推進(jìn)限價(jià)房建設(shè)。四是激活二手房交易，加快交易平臺(tái)建設(shè)。五是要建立房?jī)r(jià)聯(lián)合管控機(jī)制，強(qiáng)化調(diào)度和執(zhí)法檢查，把市場(chǎng)供應(yīng)和住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定在合理區(qū)間，進(jìn)一步促進(jìn)岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）“5個(gè)5”工程

為解決棚改征拆戶房源問(wèn)題，啟動(dòng)了“5個(gè)5”惠民工程，即投資5個(gè)億，拿出5宗地，建設(shè)5000套定向限價(jià)商品房，價(jià)格控制在5000元/平方米左右，計(jì)劃500天時(shí)間完成建設(shè)。并進(jìn)一步明確8年內(nèi)不準(zhǔn)銷(xiāo)售定向限價(jià)商品房。

（三）市場(chǎng)監(jiān)管

2017年11月，岳陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)岳陽(yáng)市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知》，實(shí)行新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格申報(bào)制度，對(duì)備案價(jià)格過(guò)高又不接受主管部門(mén)價(jià)格調(diào)整建議的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。

此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策主要調(diào)價(jià)格、擴(kuò)供給、限制交易，從時(shí)間來(lái)看岳陽(yáng)市相關(guān)調(diào)控政策主要集中在11月，根據(jù)市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，12月岳陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售面積同比減少69.38%，銷(xiāo)售額同比減少54.9%。據(jù)新開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)接待部反映自11月份以來(lái)，看盤(pán)的數(shù)減少1～2成，二手房市場(chǎng)對(duì)政策反響較大，當(dāng)月客源量減少1～2成，成交量減少近3成，政策調(diào)控一定程度上擠壓了一部分投資性炒房動(dòng)機(jī)?？紤]到岳陽(yáng)市房地產(chǎn)庫(kù)存絕對(duì)量的減少、5000套定向限價(jià)商品房的建設(shè)周期、以及棚改戶住房剛性需求、消費(fèi)者改善性住房需求、返鄉(xiāng)置業(yè)人群需求的持續(xù)存在，在政府平穩(wěn)房?jī)r(jià)的政策引導(dǎo)下、重點(diǎn)打擊投資投機(jī)需求的同時(shí)，對(duì)首置、首改、再改需求影響相對(duì)較小，2018年岳陽(yáng)市房地產(chǎn)將呈平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。