郭玉嬌 于鵬

摘 要：為掌握淄博市中心城區(qū)土地儲備資源狀況，本文以新城區(qū)、舊城區(qū)、高新區(qū)3個區(qū)域的宗地為研究對象，對已儲備、批而未供、低效土地進(jìn)行調(diào)查評價(jià)，采用Arcgis、Mapgis將儲備地塊與城鎮(zhèn)地籍、城市規(guī)劃、城市基準(zhǔn)地價(jià)等數(shù)據(jù)進(jìn)行疊加分析，評價(jià)地塊儲備潛力。結(jié)果表明，調(diào)查區(qū)存在一定數(shù)量的可儲備土地資源，應(yīng)優(yōu)先挖潛利用存量土地；可儲潛力主要在二、三、四級，住宅用地潛力最大，應(yīng)作為開發(fā)利用的重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：土地儲備資源；低效用地；批而未供土地；淄博市中心城區(qū)

中圖分類號：F301.5 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20180432214

城市用地壓力不斷增加，土地利用的重點(diǎn)已從傳統(tǒng)的新增變?yōu)閺拇媪恐型跐揫1]，2004年國土資源部下發(fā)《關(guān)于開展全國城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項(xiàng)調(diào)查工作的緊急通知》，調(diào)查顯示到2004年底全國城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)閑置、空閑、批而未供土地共26.374萬hm2，占建設(shè)用地總量的7.8%，土地閑置、低效利用問題顯著[2]。淄博市是土地儲備工作啟動較早的城市，但缺乏最新數(shù)據(jù)為城市發(fā)展、規(guī)劃統(tǒng)籌做支撐，因此開展土地儲備資源調(diào)查、盤活閑置和低效利用土地、優(yōu)化土地資源配置、發(fā)掘土地利用潛力勢在必行。

1 工作概述

1.1 工作目的與意義

1.1.1 摸清土地儲備資源現(xiàn)狀

摸清可儲備土地資源狀況，明確用地類型、分布、規(guī)劃及基準(zhǔn)地價(jià)等級；調(diào)查宗地的權(quán)利人、坐落、面積、土地利用現(xiàn)狀等基本情況；理清批而未供土地?cái)?shù)量、位置、種類。

1.1.2 分析土地的可儲備潛力

結(jié)合城市規(guī)劃與基準(zhǔn)地價(jià)成果，計(jì)算宗地的儲備潛力，分析資源利用的可行性和潛在效益，為土地儲備計(jì)劃的制定提供理論依據(jù)。

1.1.3 明確土地利用優(yōu)勢與不足，提出合理化建議

總結(jié)淄博市土地儲備資源利用過程中的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢，分析產(chǎn)生閑置、低效利用土地的原因，提出切實(shí)可行的建議，提高政府對土地資產(chǎn)的管控能力，為土地儲備工作提供理論依據(jù)。

1.2 調(diào)查范圍與方法

淄博市中心城區(qū)位于淄博市中部，調(diào)查區(qū)包括高新區(qū)、新城區(qū)、舊城區(qū)，總面積360.35km2，調(diào)查時(shí)點(diǎn)為2014年底。

采用資料收集法、實(shí)地調(diào)查法、影像判讀、矢量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析及其他方法開展調(diào)查評價(jià)。調(diào)查對象分為存量土地資源和新增土地資源。

存量土地包括低效用地和已儲備用地。低效用地：指布局散亂、利用粗放、產(chǎn)出效益低、用途不合理的存量建設(shè)用地；已儲備土地：已通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)但尚未向市場推出的土地。

新增建設(shè)用地土地儲備資源指已取得建設(shè)用地審批、尚未供應(yīng)的土地，簡稱批而未供用地。

2 土地儲備資源現(xiàn)狀分析

2.1 可儲備土地資源總體情況

淄博市中心城區(qū)可儲備土地資源共計(jì)200宗，902.14hm2。舊城區(qū)71宗，271.17hm2；新城區(qū)78宗，346.78hm2；高新區(qū)51宗，284.19hm2。高新區(qū)可儲備土地的單宗土地面積較大，平均值達(dá)到了4.71hm2/宗，是舊城區(qū)的1.2倍，更適合大型項(xiàng)目的使用。

從地塊分布可以看出，已儲備土地資源與低效利用土地資源主要分布于舊城區(qū)，批而未供土地資源主要分布于高新區(qū)和新城區(qū)。

2.2 可儲備土地資源類型分析

淄博市中心城區(qū)存量土地資源82宗，面積為388.94hm2，主要集中于舊城區(qū)共54宗，199.13hm2。已儲備土地167.31hm2、低效用地221.63hm2。

新增土地資源118宗，面積為513.2hm2，舊城區(qū)17宗、68.98hm2；新城區(qū)56宗、219.82hm2；高新區(qū)45宗、224.4hm2，高新區(qū)批而未供土地較多，與近年其開發(fā)儲備勢頭迅猛，量大、面積大有關(guān)，今后應(yīng)縮短供地環(huán)節(jié)時(shí)間，進(jìn)一步增大已批準(zhǔn)土地的供應(yīng)率。

3 土地儲備資源潛力評價(jià)

3.1 潛力評價(jià)指標(biāo)選取

結(jié)合土地儲備資源特有性質(zhì)，選取土地儲備資源類型、產(chǎn)業(yè)聚集度、土地平整度3項(xiàng)指標(biāo)，形成潛力評價(jià)指標(biāo)體系。其中商服繁華度、道路通達(dá)度、公交便捷度等影響因素已在基準(zhǔn)地價(jià)成果更新評價(jià)體系中體現(xiàn)，不再單獨(dú)設(shè)立評價(jià)指標(biāo)。

3.2 評價(jià)指標(biāo)權(quán)重及分值標(biāo)準(zhǔn)確定

邀請國土資源局、土地儲備交易中心、土地評估、科研機(jī)構(gòu)等多家單位專家，采用特爾菲法對指標(biāo)進(jìn)行量化打分，確定各指標(biāo)的權(quán)重值見表1。

3.3 潛力評價(jià)分等定級

根據(jù)潛力評價(jià)體系，對中心城區(qū)可儲備土地資源潛力進(jìn)行評分，得分呈正態(tài)分布趨勢，分值越高、潛力越大。

4 結(jié)論

新城區(qū)的可儲備潛力最大，存量土地中低效用地占68.13%，應(yīng)優(yōu)先儲備利用，但存量土地面積普遍較小，開發(fā)利用存在一定難度。

規(guī)劃用途為住宅用地的土地儲備資源面積最大，是今后發(fā)展利用的重點(diǎn)，應(yīng)加強(qiáng)土地使用的科學(xué)管理，提高科學(xué)用地水平。

住宅用地應(yīng)作為今后土地儲備資源開發(fā)利用的著力點(diǎn)[3]，商業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地作為儲備資源利用的重點(diǎn)。

加大力度盤活閑置土地，實(shí)現(xiàn)節(jié)約集約用地，激勵市場力量推動開發(fā)利用[4]；樹立規(guī)劃前置、拆遷跟進(jìn)、組織保障的觀念，多部門聯(lián)動配合，全方位保障儲備工作順利進(jìn)行，推動經(jīng)濟(jì)社會的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]劉濤，楊瑛.土地低效利用的成因及對策研究[J].科技和產(chǎn)業(yè)，

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[2]張偉雄，劉曉紅.整合土地資源，盤活閑置土地[J].廣東土地科學(xué)，2011（6）.

[3]劉志華，孫鵬舉.土地閑置原因分析及對策研究[J].山西農(nóng)業(yè)科學(xué)，2011（4）.

[4]蘆慧晶.對土地閑置問題的研究與思考[J].華北國土資源，

2013（3）：87-88.

作者簡介：郭玉嬌（1985-），女，研究生，測量工程師，研究方向：土地利用、測量、信息化等；于鵬（1978-），男，測繪工程師，研究方向：土地測繪、規(guī)劃、評價(jià)等。