[摘要]隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的迅速發(fā)展，眾多交易平臺(tái)開始運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)介入房屋租賃，以謀取新常態(tài)下的利潤。信用租賃和資產(chǎn)證券化兩種全新的租賃抵押品受到了出乎意料的歡迎。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)租賃平臺(tái)也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

[關(guān)鍵詞]互聯(lián)網(wǎng)；房市租賃；信用租賃；資產(chǎn)證券化

[DOI]1013939/jcnkizgsc201818069

1研究背景

國家的住房保障政策是解決居民住房困難問題的具體方法，是城市化順利進(jìn)行的重要保障，也是維護(hù)社會(huì)公平、緩解社會(huì)矛盾的重要措施。住房市場(chǎng)化導(dǎo)致房價(jià)飛漲，中低收入群體無法承擔(dān)一般房價(jià)，房屋租賃市場(chǎng)如火如荼地發(fā)展，然而房屋租賃需要一定的抵押品，有相當(dāng)一部分沒有購房能力的中低收入群體仍無力承擔(dān)高額抵押。

當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)巨頭提供的信用擔(dān)保使中低收入群體租賃房屋成為可能。隨著黨的十九大明確租購并舉的政策后，開發(fā)商、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等介入租房市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)也依法明確和堅(jiān)定，出租市場(chǎng)也開始衍生了金融產(chǎn)品和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品雛形。

從長遠(yuǎn)方向來看，類似的租賃平臺(tái)有著較好的市場(chǎng)開拓前景。從發(fā)展趨勢(shì)上看，如今是互聯(lián)網(wǎng)智能時(shí)代，正是“互聯(lián)網(wǎng)+”經(jīng)濟(jì)的發(fā)展黃金期，網(wǎng)絡(luò)提供了便利，絕大多數(shù)客戶會(huì)逐漸傾向于用手機(jī)“一鍵下單”，網(wǎng)上租賃的市場(chǎng)更為廣闊。以住房租賃為例，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，近年來從事住房租賃的企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，近期，支付寶、京東等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)試水租房市場(chǎng)，推廣信用租房，引發(fā)廣泛關(guān)注。

2新舊博弈，誰更勝一籌

面對(duì)新出臺(tái)的租房政策和巨大的市場(chǎng)份額，阿里、京東等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)迅速將目光瞄準(zhǔn)了租房市場(chǎng)，全新的租賃時(shí)代正在到來。支付寶通過整合租賃信息，將先進(jìn)的租賃管理理念引入網(wǎng)絡(luò)支付平臺(tái)。芝麻信用分達(dá)到650分以上就可以免去租房押金。由傳統(tǒng)的“押一付三”模式轉(zhuǎn)變?yōu)榱瞬皇昭航稹靶庞?租賃”模式，一部分傳統(tǒng)租房模式會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)樾庞米夥?。由于這種模式會(huì)減輕承租人的負(fù)擔(dān)、增加租賃住房的需求，故一定程度上有利于租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

另一互聯(lián)網(wǎng)租賃領(lǐng)頭羊租賃寶是國內(nèi)領(lǐng)先的租賃行業(yè)電子商務(wù)應(yīng)用平臺(tái)，以“租賃行業(yè)軟件應(yīng)用服務(wù)體系”為核心，以構(gòu)造“中國最大的租賃行業(yè)電子商務(wù)應(yīng)用網(wǎng)站”為目標(biāo)，打造權(quán)威的租賃行業(yè)資訊與最大的租賃行業(yè)互動(dòng)平臺(tái)。租賃寶網(wǎng)為租賃者提供了一個(gè)租借平臺(tái)，成立了易租公社，免費(fèi)提供租賃信息，讓客戶可以足不出戶，預(yù)定產(chǎn)品，完成租賃，其特點(diǎn)還包括租賃的范圍較大，在市場(chǎng)上有較大競(jìng)爭(zhēng)力，但互聯(lián)網(wǎng)巨頭的介入必定會(huì)使其遭到前所未有的沖擊。

免押金租房或成新趨勢(shì)，會(huì)對(duì)傳統(tǒng)租房模式有一定沖擊，但傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)亦不甘示弱。由于在實(shí)體店租賃需要面對(duì)面進(jìn)行租賃交易，相對(duì)而言，保障性較好。保利租賃住房REITs項(xiàng)目將成為保利集團(tuán)構(gòu)建“一主兩翼”業(yè)務(wù)布局的戰(zhàn)略性資本工具，收購已有房地產(chǎn)并出租，通過房地產(chǎn)證券化，將投資者資金與房地產(chǎn)升值、租金掛鉤，與股市債市相關(guān)性低，有形資產(chǎn)的變相質(zhì)押極大地降低了投資者的風(fēng)險(xiǎn)，用以積極開拓住房租賃市場(chǎng)的金融創(chuàng)新。另一家央企招商蛇口也推出長租公寓的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。2018年2月2日，中國銀行在上海舉辦“中國銀行住房租賃金融服務(wù)推介會(huì)暨合作簽約儀式”，全面進(jìn)軍住房租賃金融市場(chǎng)。中國銀行積極從傳統(tǒng)“按揭為主”向“租購并舉”發(fā)展轉(zhuǎn)型。通過收購或參股方式組建運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，提供市場(chǎng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的租賃運(yùn)營和租后管理，打造獨(dú)樹一幟的租賃運(yùn)營品牌，積極推動(dòng)市場(chǎng)形成規(guī)范的運(yùn)營管理標(biāo)準(zhǔn)和模式。地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)處在一個(gè)全新的歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。新、舊兩股勢(shì)力不相上下，誰都不甘在房地產(chǎn)這片肥田競(jìng)賽中落于人后。

3住房租賃的優(yōu)勢(shì)與弊端

房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)在互聯(lián)網(wǎng)的推動(dòng)下向好、向繁榮發(fā)展。各路資本紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，首先要得益于國家政策的強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)。與此同時(shí)，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率不斷下滑，也迫使企業(yè)尋求新的增長點(diǎn)。失衡的租售比和限購政策也將推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)巨頭自身的定位，京東方面表示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不會(huì)涉及房地產(chǎn)的開發(fā)，主要是扮演服務(wù)商與平臺(tái)商的角色?；ヂ?lián)網(wǎng)巨頭的介入，有可能使中介這一行業(yè)走弱甚至消失。

傳統(tǒng)分期付款模式的轉(zhuǎn)變受到了大眾的歡迎，尤其是一線城市的年輕人。依托于信用體系和評(píng)價(jià)功能可以對(duì)房東行為進(jìn)行約束。住房租賃市場(chǎng)市場(chǎng)主體需求大增，發(fā)展前景十分光明。

2017年上海進(jìn)行了半年左右的房屋租賃試運(yùn)行，提供信用免押金的房源雖然僅占房源數(shù)量的15%，但卻占據(jù)了80%的成交量。這足以顯現(xiàn)房屋租賃的受歡迎和潛在市場(chǎng)的巨大。鏈家的報(bào)告則顯示，中國房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模2020年為16萬億元，2025年為19萬億元，2030年會(huì)超過4萬億元對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展定位。由此可見房屋租賃市場(chǎng)潛力之大。房市租賃的本質(zhì)是共享經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)商也絞盡腦汁為住戶提供更好的住宿體驗(yàn)。CCB建融家園通過標(biāo)準(zhǔn)化管理和綜合運(yùn)營，比如融入共享經(jīng)濟(jì)原理，把盡可能多的社區(qū)服務(wù)和共享模式相銜接，讓大家體會(huì)到一種全新的居住文化。注：數(shù)據(jù)來源于新華網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)輿情監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，采集時(shí)間：2017年11月28日17：00。

住房租賃仍然存在較大缺陷。各方利益訴求復(fù)雜。長租的核心是解決開發(fā)商、銀行、租戶三方利益的協(xié)調(diào)。在這三者利益協(xié)調(diào)中，政府的法律責(zé)任不明確。租戶的主要矛盾是住宿質(zhì)量，方便快捷。對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商來說，要解決的是把什么樣的房源投入長租計(jì)劃里來，什么樣的服務(wù)提供給租戶。而銀行就是在解決這三方矛盾最重要的問題，就是金融解決方案，這才能推動(dòng)長租計(jì)劃真正落地。目前我國住房租賃市場(chǎng)中，約90%的房源為個(gè)人出租，個(gè)人出租形式占比過高，會(huì)帶來房源質(zhì)量差、政府監(jiān)管難、黑中介橫行、安全隱患大等問題。然而大多數(shù)租賃住房占比較高的國家均以私人供給租賃住房為主，所以解決這一問題關(guān)鍵還是需要政府為了發(fā)展私人租賃市場(chǎng)，通過立法和其他機(jī)制的建設(shè)，建立明顯偏向承租人的保障體系。

信用評(píng)級(jí)和獎(jiǎng)懲機(jī)制亟待完善?；谛庞脵C(jī)制下的押一賠“零”無法確保租戶在租期到期后能完好無損地歸還房東房源，其內(nèi)部設(shè)施和損耗也無人可知。下一任租戶的租金的改變也應(yīng)就當(dāng)前租戶租借后房屋的可續(xù)住情況交費(fèi)。然而下一任租戶在租借之前此房源正在出租，無法依據(jù)當(dāng)前的租戶信用情況準(zhǔn)確地判斷應(yīng)付租金。

缺乏完善的資金籌集機(jī)制。租賃服務(wù)也存在短期占領(lǐng)市場(chǎng)、資金需求量較大的缺陷。租售失衡、租賃供給嚴(yán)重不足的市場(chǎng)現(xiàn)狀，成為制約信用租房發(fā)展的桎梏。為了防止效仿者吞食市場(chǎng)，公司在運(yùn)行期內(nèi)需要迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，對(duì)資金運(yùn)營管理要求比較高。網(wǎng)上租賃運(yùn)營模式容易被模仿，一定程度上降低了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

4針對(duì)房市租賃的建議

根據(jù)當(dāng)前我國獨(dú)特的政策優(yōu)勢(shì)，“一帶一路”中金融租賃是一種能夠?qū)崿F(xiàn)多贏的模式，既可以為中國制造“走出去”創(chuàng)造機(jī)會(huì)，又可以為中資銀行帶來業(yè)務(wù)，同時(shí)緩解了沿線國家引進(jìn)中國設(shè)備的資金壓力。建議通過中國出口信用保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)租金違約給予一定的保險(xiǎn)補(bǔ)償，通過政策性銀行為租賃公司采購用于“一帶一路”的國產(chǎn)設(shè)備提供低息、免息甚至貼息的中長期人民幣貸款。

建立健全我國租賃市場(chǎng)相關(guān)法律法規(guī)，明確出租人承租人的法律地位，保護(hù)承租人利益，確立政府在租賃市場(chǎng)的法律主體地位。面對(duì)黨的十九大建設(shè)網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)國的利好政策，利用互聯(lián)網(wǎng)充分發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，在確保政府主導(dǎo)核心地位的同時(shí)，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，形成大、中、小租賃市場(chǎng)相互競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)展專業(yè)化與平臺(tái)交易協(xié)調(diào)發(fā)展的新格局。

參考文獻(xiàn)：

姜樊，彭揚(yáng)互聯(lián)網(wǎng)巨頭相繼入局 住房租賃市場(chǎng)或生變[N].中國商報(bào)，2017-11-12.

[作者簡介]趙凌，山西平遙人，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)國際金融，研究方向：金融融資。