鄭智維

作為北漂一族，李林之前以每月3200元的價格在北京朝陽區(qū)租住了一套一居室。今年3月續(xù)租時，房東要求每月漲800元。

一氣之下，李林決定換房。不過，他發(fā)現(xiàn)，不僅是朝陽區(qū)，北京市其他區(qū)縣部分小區(qū)的租金也都有所上漲。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前3個月，北京租賃市場的租金水平同比上漲8%。

但有個現(xiàn)象讓李林感到難以理解，北京市的房價已經(jīng)開始下跌，但租金卻還在不斷地上漲。

“隨著調(diào)控政策的落實，房地產(chǎn)市場開始理性回歸，房地產(chǎn)企業(yè)不再狂熱，而租金在房產(chǎn)收益中所占比重越來越大。”接受《民生周刊》采訪時，蘇寧金融研究院特約研究員江瀚說。

調(diào)控風暴

2017年3月17日，北京市為了遏制二手房市場出現(xiàn)的過熱局面，出臺了力度空前的限購限貸政策，此后又連續(xù)補充出臺多項調(diào)控政策。

如今，房地產(chǎn)調(diào)控的“3·17新政”，在北京實施超過一年。

伴隨著一系列政策組合拳，北京二手房市場開始降溫，市場逐步回歸理性。隨著調(diào)控深化，北京二手房價格普降15%～20%，房產(chǎn)價值重新進入合理區(qū)間。

不僅二手房，新建住宅價格也出現(xiàn)下跌。《民生周刊》從易居研究院智庫中心獲取的一份數(shù)據(jù)顯示：3月，北京新建住宅均價為每平方米41068元，與之對比，2017年4月，均價為43254元。

從交易量來看，之前的市場過熱問題得到遏制。近日，北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京商品房銷售面積為78.9萬平方米，同比下降66%，其中住宅銷售面積為54.2萬平方米，下降59.6%。

“交易量、交易價格下降，房地產(chǎn)市場在降溫，這說明在政策調(diào)控下，一些投資、投機性需求得到有效遏制?！苯邮堋睹裆芸凡稍L時，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進評價說。

未來樓市將會怎么走？

“國家的調(diào)控政策下，價格不會大幅度上漲；同時，由于剛需的存在，房地產(chǎn)下行的可能性也不會太大，橫向波動是大趨勢?！苯治稣f。

購租并舉

目前，國家正在“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。隨著租住同權(quán)政策的落實，住房租賃市場正在進入爆發(fā)期。

一季度，北京市居民租賃房房租總水平比去年同期上漲3.1%。此外，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰透露，2017年，我國住房租賃市場租金規(guī)模已達到1.3萬億元。

在江瀚看來，隨著國家宏觀調(diào)控政策起到主要作用?！耙员本槔?，從房地產(chǎn)市場供給和需求來看，之前確實存在房價過高和房租過低的價格偏差。目前，房價降低，租金上漲，這意味著北京樓市正在回歸市場的正常狀態(tài)?！?/p>

去年，黨的十九大報告明確提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

實際上，早在2016年6月3日，國務(wù)院辦公廳就印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，意見提出，深化住房制度改革，實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場。

除了“房住不炒”的政策導(dǎo)向，金融機構(gòu)也面臨著去杠桿的壓力，信貸收緊將會影響房地產(chǎn)銷售額增長速度。

嚴躍進分析說，未來整個房地產(chǎn)市場將會呈現(xiàn)回歸理性的趨勢，房地產(chǎn)炒房現(xiàn)象會降低，逐步回歸居住屬性，租金在房地產(chǎn)收益中的地位將提升，這是房地產(chǎn)市場的大趨勢。

租售比提升

所謂租售比，簡言之即是房屋租金與售價的比例，具體指的是每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。

2010年，國土資源部公布的《中國城市地價狀況2009》中，首次提到了與租售比相似的“租價比”概念。計算方式是，一套房子的租價比=出租價格（一年）/房價（不含裝修與稅費）。

和美日等一些國家的大都市相比，我國一線城市的租售比明顯處于較低水平。

此前有數(shù)據(jù)顯示，北京整體租售比曾達到1：806，這意味著，一套房子需出租滿67年才能賺回買房的總價。

“長期以來，北上廣深等一線城市租售比持續(xù)偏低。像北京這種大都市，租售比在1：200～1：300是比較正常的。但實際上，已經(jīng)低于1：600，這是不太正常的現(xiàn)象?！苯f。

造成這種現(xiàn)象的原因何在？

有分析人士認為，落戶、入學資格等隱形福利附著在住房上，導(dǎo)致房價不正常上升。不過，隨著，購租同權(quán)政策的落實，這一因素將不復(fù)存在。

在江瀚看來，和租房群體收入相比，房租負擔水平較重，甚至房租占收入的50%以上。這就導(dǎo)致整個房地產(chǎn)的租金壓力過重，房租價格難以上漲。

不過，在目前的市場環(huán)境下，租售比并不是購房者考慮的一個特別重要的因素，更要考慮自身的承受能力。

“如果將房地產(chǎn)市場類比股市，將租金收入類比于股市的分紅，將房地產(chǎn)的銷售價格類比為股票價格，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場和股市都存在著投機現(xiàn)象?！苯f。