宋慧芳

5月7日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房價(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》，正式公開征求意見。根據(jù)征求意見稿，如果限房價(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比高于85%時(shí)，該限房價(jià)項(xiàng)目將由開放商直接作為商品房自行銷售；比值不高于設(shè)定比例的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購房人獲得銷售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。

北京市住建委稱，這個(gè)通知的目的是貫徹落實(shí)“防止是用來住的，不是用來炒的”定位，促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

限房價(jià)項(xiàng)目分類銷售

2016年為了控制火熱失控的樓市，北京發(fā)布930新政，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目價(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書，屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

同時(shí)規(guī)定，對(duì)取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源。商品住房項(xiàng)目在銷售中，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。即一個(gè)商品住宅地塊在入市時(shí)，就已經(jīng)明確限定了將來房子的銷售價(jià)格。

緊接著，2017年北京市土地招拍掛市場(chǎng)上頻繁出現(xiàn)“限房價(jià)、競地價(jià)”的“競限房”，由于“競限房”具有極其誘人的價(jià)格，因此受到廣泛關(guān)注。 近期，不少限房價(jià)項(xiàng)目即將入市，究竟如何銷售，市場(chǎng)一直在等待相關(guān)政策落地。5月7日，《關(guān)于加強(qiáng)限房價(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》正式公開征求意見。

其中擬規(guī)定，限房價(jià)項(xiàng)目可售住房銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

也就是說，分兩種情況。第一種如果限房價(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比高于85%（限價(jià)房與周邊市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的便宜幅度不足15%）時(shí)，則按照土地拍賣時(shí)規(guī)定的銷售限價(jià)進(jìn)行售賣，此時(shí)的限價(jià)房與常規(guī)商品房幾乎相同，唯一不同的是，該限價(jià)房要拿到限房價(jià)項(xiàng)目或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易。也就是之前很多城市執(zhí)行的“限售”政策。

第二種情況，如果限房價(jià)項(xiàng)目的比值不高于設(shè)定比例，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購房人獲得銷售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。收購轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備北京共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭均可申購。這也意味著，這部分房源將搖號(hào)。

也就是若某地塊在拍賣時(shí)規(guī)定限均價(jià)為5萬元/平方米，在辦理施工許可證后，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理事務(wù)中心會(huì)同北京市保障性住房建設(shè)投資中心對(duì)該項(xiàng)目可售住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，形成評(píng)估價(jià)。若評(píng)估價(jià)為5.5萬元/平方米，5/5.5=90.9%，即大于設(shè)定比例85%，該項(xiàng)目將按照商品房程序進(jìn)行售賣。若評(píng)估價(jià)為6萬元/平方米，5/6=83.3%，小于設(shè)定比例85%，則該項(xiàng)目將會(huì)按照共有產(chǎn)權(quán)程序進(jìn)行售賣?！坝纱藖砜?，這種轉(zhuǎn)化只針對(duì)價(jià)差較大的一些‘熱點(diǎn)項(xiàng)目?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長尹飛說。

85%比值的合理性

此次新政規(guī)定的兩種銷售模式中，以85%為價(jià)差門檻。這個(gè)比值是如何確定的？是否合理？

北京房協(xié)副會(huì)長、秘書長陳志認(rèn)為，這個(gè)比例的掌握是適度的、合理的。如果設(shè)定比例過高，收購項(xiàng)目過多，會(huì)對(duì)全市普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場(chǎng)的穩(wěn)定；如果設(shè)定比例過低，則不僅會(huì)存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會(huì)影響剛需家庭的購房積極性，畢竟這種轉(zhuǎn)化而來的共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格相對(duì)直接推出的共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格還是較高。

他表示，總的來看，85%的設(shè)定比例是經(jīng)過綜合考量和測(cè)算的，按這個(gè)比例，目前已推出的限房價(jià)地塊，經(jīng)初步測(cè)算80%左右的項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)被收購，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售，因此對(duì)這類項(xiàng)目總體影響不大。而且，設(shè)定比例暫定為85%，在實(shí)施過程中，還有隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況變化等進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整的機(jī)制，而不是機(jī)械地固定在某個(gè)比例，體現(xiàn)了管理方既兼顧當(dāng)下又著眼長遠(yuǎn)，既兼顧各方利益又突出剛需導(dǎo)向的考慮。

助力“限價(jià)房”回歸住房本質(zhì)

由于限價(jià)房的價(jià)格是在土拍時(shí)制定，不會(huì)變動(dòng)，因此變動(dòng)的只是周邊市場(chǎng)均價(jià)，如果周邊市場(chǎng)均價(jià)漲幅較大，其與限價(jià)房的價(jià)格差超過15%，則限價(jià)房將自動(dòng)轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，通過共有產(chǎn)權(quán)房的形式來保護(hù)剛需在房價(jià)高企環(huán)境下的居住權(quán)益。如果市場(chǎng)均價(jià)漲幅有限，其與限價(jià)房的價(jià)格差并未超過15%，即表明市場(chǎng)價(jià)格較為穩(wěn)定，限價(jià)房依然是商品房，同時(shí)又通過限售的調(diào)控政策，進(jìn)一步穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)。

針對(duì)“限改共”是否存在與民爭利的嫌疑，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，無論是之前的限房價(jià)項(xiàng)目拍地規(guī)則，還是如今的銷售政策，都體現(xiàn)了“雙防雙?！钡母拍?，最終的目的就是讓限房價(jià)項(xiàng)目分配到用來自住的剛需家庭手中，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”。

“雙防”既通過土地出讓時(shí)提前鎖定住房的上市銷售價(jià)格，防止開發(fā)企業(yè)炒地推高房價(jià)、地價(jià)獲取暴利，也防止住房出售時(shí)提前鎖定的價(jià)格較市價(jià)偏低引起投資投機(jī)購房人炒房獲取暴利；“雙保”則既保障了房子是用來住的，也保護(hù)了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到投資投機(jī)購房人的擠壓。

由于2017年至今的土地市場(chǎng)中，所有住宅地塊僅有共有產(chǎn)權(quán)地塊和限價(jià)房地塊兩種類型，這也就意味著，未來這些項(xiàng)目在辦理施工許可時(shí)，要么市場(chǎng)穩(wěn)定，限價(jià)房可以發(fā)揮起真正“限價(jià)”的作用，要么房價(jià)上漲，該項(xiàng)目轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，保障剛需能夠享有共有產(chǎn)權(quán)房帶來的較低購房門檻福利。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，2017年至今的53宗限價(jià)地中，已有3宗低于85%的設(shè)定比例，其中2宗為海淀城區(qū)較為繁華地段，一宗為孫河地塊。比例在85%-100%之間的地塊有16宗，其中大部分地塊位于城區(qū)內(nèi)。

值得注意的是，15%的比例在設(shè)定時(shí)，還規(guī)定該比例可根據(jù)市場(chǎng)變化和銷售狀況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。限房價(jià)項(xiàng)目的銷售價(jià)格是在土地出讓時(shí)規(guī)定，但從土地出讓到住房上市銷售，即使房企開發(fā)周期較之前有所縮短，但通常還會(huì)有一年左右的時(shí)間，這期間整體的市場(chǎng)環(huán)境尤其是項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境，都會(huì)發(fā)生一些變化。如受一些政策規(guī)劃、地鐵規(guī)劃、商場(chǎng)布局等不確定因素的影響，而靈活性的調(diào)整政策實(shí)現(xiàn)效果最大化。

細(xì)則待完善

政策中提及，超過140平米以上共有產(chǎn)權(quán)戶選擇后剩余的，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。對(duì)于這部分房源，產(chǎn)權(quán)屬性還是共有產(chǎn)權(quán)嗎？如果購房資格恢復(fù)到自住房資格，那么未來這部分房源還是共有產(chǎn)權(quán)內(nèi)流轉(zhuǎn)嗎？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此次的政策意見中并未見到詳細(xì)說明。

除此之外，限競房的評(píng)估價(jià)格如何界定，以及哪些項(xiàng)目可能會(huì)觸85%的比例要求，被轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)。思源地產(chǎn)副總經(jīng)理、首席分析師郭毅認(rèn)為，在目前，仍存幾點(diǎn)疑問。其一，轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)部分的政府收購價(jià)格是否依據(jù)限售價(jià)格回購？其二，被轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)如何定價(jià)？其三，在取得施工證后才能確定是否會(huì)被轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)，此時(shí)產(chǎn)品規(guī)劃已定，部分項(xiàng)目如果已經(jīng)在產(chǎn)品上進(jìn)行了“中小戶型+低密別墅”的規(guī)劃設(shè)計(jì)，那么別墅的地下面積政府是否收購？又如何確定地下面積的收購價(jià)格和銷售價(jià)格？

期待這些疑問，能在最終定稿的《管理辦法》中得以明確。