楊春霞

綠地控股（600606.SH）股價(jià)未來(lái)是漲是跌，目前在投資者中有兩種聲音?？纯盏囊环郊娂姃伿?，看好的一方則認(rèn)為綠地市值被低估了。

作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)以及世界500強(qiáng)企業(yè)，綠地市值和股價(jià)一直以來(lái)就是投資者頗為關(guān)注的問(wèn)題。同樣如此，這一問(wèn)題在其2017年年度股東大會(huì)上再次成為討論的焦點(diǎn)。2018年5月16日，綠地2017年年度股東大會(huì)在上海舉行。

期間，有投資者直接發(fā)問(wèn)，“張總，你給我們講一下，綠地的市值要怎樣看待？”“張總，你對(duì)綠地股價(jià)有沒(méi)有信心？”“市值被低估的太嚴(yán)重，至少2500億才合理?！?/p>

董事長(zhǎng)張玉良正面回應(yīng)了關(guān)于公司市值及股價(jià)的問(wèn)題，表示將全面加強(qiáng)市值管理，不過(guò)，具體如何管理，張玉良似乎也給不出更有說(shuō)服力的解答?！锻顿Y者報(bào)》記者就相關(guān)問(wèn)題采訪公司方，但截至發(fā)稿并未收到回復(fù)。

股價(jià)持續(xù)低迷?

跌跌不休，綠地控股股價(jià)跌破7元/股。

5月29日，綠地股價(jià)盤(pán)中一度下跌至6.74元，跌幅4.13%，截至當(dāng)日收盤(pán)為6.92元/股。這樣的低迷狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)了約一年半的時(shí)間，據(jù)媒體報(bào)道，2017年綠地股價(jià)已跌去13.48%。

作為對(duì)比的是，同一年，萬(wàn)科A（000002.SZ）股價(jià)上漲56.29%，中國(guó)恒大和融創(chuàng)中國(guó)市值更是雙雙增長(zhǎng)逾4倍。

2015年綠地借殼登陸資本市場(chǎng)，曾以3054億元的市值位居房地產(chǎn)第一把交椅。不過(guò)，染指第一之后，綠地股價(jià)就一路跌跌不休。

不過(guò)，也有投資者認(rèn)為綠地市值被低估了，易居智庫(kù)中心研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)同這一看法。“綠地的部分項(xiàng)目相對(duì)來(lái)講，不直接與地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)有關(guān)，反饋到資本市場(chǎng)上的速度慢，且部分業(yè)績(jī)成長(zhǎng)也可能并不讓投資者‘感冒所以股價(jià)上難以體現(xiàn)出來(lái)?！眹?yán)躍進(jìn)對(duì)記者說(shuō)。

對(duì)此，張玉良面對(duì)媒體做了正面回答，他表示股價(jià)低迷一方面是因?yàn)橛袘?zhàn)略投資者退出;另一方面多產(chǎn)業(yè)效應(yīng)沒(méi)有在報(bào)表上體現(xiàn)出來(lái)。另外，與投行的溝通不夠也被張玉良看作是股價(jià)低迷的原因之一。

正如張玉良所說(shuō)，多元化并未改善綠地的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?；乜淳G地2017年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，盡管業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定增長(zhǎng)，但凈利率低于主流地產(chǎn)商的問(wèn)題并未得到解決。

此外，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，綠地控股2018年1～4月房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額為720.6億元，同比下滑達(dá)10.13%，是銷(xiāo)售額排名前十的房企中出現(xiàn)下滑的兩家公司之一，另一家為龍湖地產(chǎn)。

此外，戰(zhàn)略者的退出正是綠地控股股價(jià)開(kāi)始“遭難”的開(kāi)始。根據(jù)公開(kāi)資料，自2016年開(kāi)始，持有綠地控股大量股份的資本公司平安創(chuàng)新資本、鼎暉嘉熙、國(guó)投協(xié)力、匯盛聚智和珠海普羅等開(kāi)始大規(guī)模減持。

無(wú)獨(dú)有偶，中國(guó)證券金融股份有限公司、上海國(guó)投協(xié)力發(fā)展股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）和中證上海國(guó)企交易型開(kāi)放式指數(shù)證券投資基金等3家機(jī)構(gòu)投資者，也分別進(jìn)行了不同程度的減持。Wind數(shù)據(jù)顯示，綠地控股一季度披露的十大股東持股情況再次發(fā)生變化。

不過(guò)，還有一個(gè)看空因素張玉良沒(méi)有提及，那就是高企的負(fù)債率。公開(kāi)口徑下，綠地2017年資產(chǎn)負(fù)債率為88.99%，連續(xù)三年處于高位。雖然該公司杠桿率已呈下降趨勢(shì)，凈負(fù)債率同比下降81個(gè)百分點(diǎn)至206%，但仍然遠(yuǎn)高于中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院公布70.45%的同行業(yè)平均水平。

近期，有媒體報(bào)道，包括本溪綠地山水城在內(nèi)，至少有5個(gè)綠地遼寧項(xiàng)目由于資金困難已經(jīng)停工數(shù)年。有業(yè)內(nèi)人士表示，遼寧項(xiàng)目可能只是綠地的“冰山一角”。

不僅如此，2018年一季度，惠譽(yù)評(píng)級(jí)根據(jù)《政府相關(guān)企業(yè)評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》將綠地控股的長(zhǎng)期外幣和本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從“BB”下調(diào)至“BB-”，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面。

增長(zhǎng)難題待解

盡管市場(chǎng)看空，對(duì)于綠地股價(jià)，張玉良仍然充滿信心。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，張玉良認(rèn)為綠地股價(jià)還會(huì)有30%～50%的增長(zhǎng)空間。

《投資者報(bào)》記者梳理得知，張玉良的信心和底氣大概來(lái)自綠地充足的貨值儲(chǔ)備、較低的拿地成本以及多元化的業(yè)務(wù)格局。另一方面，有業(yè)內(nèi)人士分析，綠地積極實(shí)行的混改以及下沉三四線的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也將給綠地帶來(lái)利好。

在土地儲(chǔ)備方面，《投資者報(bào)》記者了解到，近兩年，綠地貨值儲(chǔ)備將超6000億元，包括2017年末的5147億和2018年預(yù)計(jì)可撬動(dòng)的1000億。

2017年綠地雪野湖、丁字灣、宿州高鐵站等69個(gè)項(xiàng)目先后落地，新增土地面積約1262萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積約2325萬(wàn)平方米，預(yù)估新增貨值超3000億，且平均樓面價(jià)約2500元/平方米，土地成本優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)。

此外，張玉良曾公開(kāi)表示，綠地在今年有個(gè)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，準(zhǔn)備了200億元資金，準(zhǔn)備去拿短平快項(xiàng)目，主要布局一二線核心城市周邊輻射區(qū)域的三四線城市，預(yù)計(jì)2018年能夠撬動(dòng)1000億元貨值。

在房地產(chǎn)進(jìn)入規(guī)模賽的當(dāng)下，充足的土地儲(chǔ)備和貨值儲(chǔ)備確實(shí)是一家房企未來(lái)發(fā)展的保障和底氣。

此外，盡管多元化布局效應(yīng)短期并未在綠地的報(bào)表中顯現(xiàn)，但是張玉良對(duì)于業(yè)務(wù)多元化一直都看好?！鞍褬I(yè)務(wù)單一放在房地產(chǎn)上面是很危險(xiǎn)的?！痹?017年度股東大會(huì)上，他面對(duì)媒體毫不避諱地說(shuō)。

近兩年，綠地形成以房地產(chǎn)主業(yè)協(xié)同“大基建、大金融、大消費(fèi)”產(chǎn)業(yè)格局?！锻顿Y者報(bào)》記者查閱相關(guān)資料得知，截至2018年，綠地的業(yè)務(wù)版圖已經(jīng)囊括了住宅、商辦、能源、汽車(chē)、基建、電競(jìng)、園林、金融、消費(fèi)、酒店、健康、教育、科創(chuàng)、物流、物業(yè)、聯(lián)合辦公、特色小鎮(zhèn)還有長(zhǎng)租公寓等。

“對(duì)于綠地來(lái)說(shuō)，當(dāng)前此類(lèi)企業(yè)的混改總體是比較成功的，企業(yè)體制改革將為業(yè)績(jī)成長(zhǎng)開(kāi)辟較好的道路?！币拙又菐?kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者說(shuō)道。

盡管張玉良勾勒了一個(gè)“多元與協(xié)同”美好藍(lán)圖，但不得不提的是，占綠地30%業(yè)務(wù)的商辦業(yè)務(wù)似乎還未找到明確的“盤(pán)活之道”。

據(jù)綠地年報(bào)顯示，目前綠地商辦存貨量仍有5075.38億元的規(guī)模，占綠地傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比為30%。張玉良曾在接受媒體采訪時(shí)直言，對(duì)長(zhǎng)租公寓持保守態(tài)度，綠地手上的這批商辦物業(yè)，如果賣(mài)不出去就在合規(guī)的前提下調(diào)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)成經(jīng)營(yíng)物業(yè)，運(yùn)營(yíng)以后有了合適的收益水平，再做資產(chǎn)證券化。

而兩個(gè)月后將要解禁的天量股，更像是懸在綠地和投資者二者頭上的一把達(dá)摩克利斯之劍。根據(jù)公告，7月2日，占綠地總股本73.51%的天量限售股將被解禁，這對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)是一個(gè)不確定性的因素。

綜上來(lái)看，市值是否被低估，綠地股價(jià)會(huì)否如愿上漲30%～50%，張玉良帶領(lǐng)的綠地得拿出點(diǎn)真本事來(lái)證明。