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        股價持續(xù)縮水 張玉良如何挽救市值危機?

        2018-06-06 03:33:30楊春霞
        投資者報 2018年22期
        關鍵詞:貨值市值股價

        楊春霞

        綠地控股(600606.SH)股價未來是漲是跌,目前在投資者中有兩種聲音??纯盏囊环郊娂姃伿郏春玫囊环絼t認為綠地市值被低估了。

        作為房地產業(yè)的龍頭企業(yè)以及世界500強企業(yè),綠地市值和股價一直以來就是投資者頗為關注的問題。同樣如此,這一問題在其2017年年度股東大會上再次成為討論的焦點。2018年5月16日,綠地2017年年度股東大會在上海舉行。

        期間,有投資者直接發(fā)問,“張總,你給我們講一下,綠地的市值要怎樣看待?”“張總,你對綠地股價有沒有信心?”“市值被低估的太嚴重,至少2500億才合理?!?/p>

        董事長張玉良正面回應了關于公司市值及股價的問題,表示將全面加強市值管理,不過,具體如何管理,張玉良似乎也給不出更有說服力的解答?!锻顿Y者報》記者就相關問題采訪公司方,但截至發(fā)稿并未收到回復。

        股價持續(xù)低迷?

        跌跌不休,綠地控股股價跌破7元/股。

        5月29日,綠地股價盤中一度下跌至6.74元,跌幅4.13%,截至當日收盤為6.92元/股。這樣的低迷狀態(tài)已經持續(xù)了約一年半的時間,據媒體報道,2017年綠地股價已跌去13.48%。

        作為對比的是,同一年,萬科A(000002.SZ)股價上漲56.29%,中國恒大和融創(chuàng)中國市值更是雙雙增長逾4倍。

        2015年綠地借殼登陸資本市場,曾以3054億元的市值位居房地產第一把交椅。不過,染指第一之后,綠地股價就一路跌跌不休。

        不過,也有投資者認為綠地市值被低估了,易居智庫中心研究院總監(jiān)嚴躍進也認同這一看法?!熬G地的部分項目相對來講,不直接與地產銷售業(yè)務有關,反饋到資本市場上的速度慢,且部分業(yè)績成長也可能并不讓投資者‘感冒所以股價上難以體現出來?!眹儡S進對記者說。

        對此,張玉良面對媒體做了正面回答,他表示股價低迷一方面是因為有戰(zhàn)略投資者退出;另一方面多產業(yè)效應沒有在報表上體現出來。另外,與投行的溝通不夠也被張玉良看作是股價低迷的原因之一。

        正如張玉良所說,多元化并未改善綠地的經營業(yè)績?;乜淳G地2017年財務數據,盡管業(yè)績實現了穩(wěn)定增長,但凈利率低于主流地產商的問題并未得到解決。

        此外,據克而瑞數據顯示,綠地控股2018年1~4月房地產銷售金額為720.6億元,同比下滑達10.13%,是銷售額排名前十的房企中出現下滑的兩家公司之一,另一家為龍湖地產。

        此外,戰(zhàn)略者的退出正是綠地控股股價開始“遭難”的開始。根據公開資料,自2016年開始,持有綠地控股大量股份的資本公司平安創(chuàng)新資本、鼎暉嘉熙、國投協力、匯盛聚智和珠海普羅等開始大規(guī)模減持。

        無獨有偶,中國證券金融股份有限公司、上海國投協力發(fā)展股權投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)和中證上海國企交易型開放式指數證券投資基金等3家機構投資者,也分別進行了不同程度的減持。Wind數據顯示,綠地控股一季度披露的十大股東持股情況再次發(fā)生變化。

        不過,還有一個看空因素張玉良沒有提及,那就是高企的負債率。公開口徑下,綠地2017年資產負債率為88.99%,連續(xù)三年處于高位。雖然該公司杠桿率已呈下降趨勢,凈負債率同比下降81個百分點至206%,但仍然遠高于中國房地產數據研究院公布70.45%的同行業(yè)平均水平。

        近期,有媒體報道,包括本溪綠地山水城在內,至少有5個綠地遼寧項目由于資金困難已經停工數年。有業(yè)內人士表示,遼寧項目可能只是綠地的“冰山一角”。

        不僅如此,2018年一季度,惠譽評級根據《政府相關企業(yè)評級標準》將綠地控股的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級從“BB”下調至“BB-”,評級展望為負面。

        增長難題待解

        盡管市場看空,對于綠地股價,張玉良仍然充滿信心。據《21世紀經濟報道》,張玉良認為綠地股價還會有30%~50%的增長空間。

        《投資者報》記者梳理得知,張玉良的信心和底氣大概來自綠地充足的貨值儲備、較低的拿地成本以及多元化的業(yè)務格局。另一方面,有業(yè)內人士分析,綠地積極實行的混改以及下沉三四線的戰(zhàn)略轉型也將給綠地帶來利好。

        在土地儲備方面,《投資者報》記者了解到,近兩年,綠地貨值儲備將超6000億元,包括2017年末的5147億和2018年預計可撬動的1000億。

        2017年綠地雪野湖、丁字灣、宿州高鐵站等69個項目先后落地,新增土地面積約1262萬平方米,計容建筑面積約2325萬平方米,預估新增貨值超3000億,且平均樓面價約2500元/平方米,土地成本優(yōu)勢增強。

        此外,張玉良曾公開表示,綠地在今年有個專項計劃,準備了200億元資金,準備去拿短平快項目,主要布局一二線核心城市周邊輻射區(qū)域的三四線城市,預計2018年能夠撬動1000億元貨值。

        在房地產進入規(guī)模賽的當下,充足的土地儲備和貨值儲備確實是一家房企未來發(fā)展的保障和底氣。

        此外,盡管多元化布局效應短期并未在綠地的報表中顯現,但是張玉良對于業(yè)務多元化一直都看好。“把業(yè)務單一放在房地產上面是很危險的?!痹?017年度股東大會上,他面對媒體毫不避諱地說。

        近兩年,綠地形成以房地產主業(yè)協同“大基建、大金融、大消費”產業(yè)格局?!锻顿Y者報》記者查閱相關資料得知,截至2018年,綠地的業(yè)務版圖已經囊括了住宅、商辦、能源、汽車、基建、電競、園林、金融、消費、酒店、健康、教育、科創(chuàng)、物流、物業(yè)、聯合辦公、特色小鎮(zhèn)還有長租公寓等。

        “對于綠地來說,當前此類企業(yè)的混改總體是比較成功的,企業(yè)體制改革將為業(yè)績成長開辟較好的道路。”易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者說道。

        盡管張玉良勾勒了一個“多元與協同”美好藍圖,但不得不提的是,占綠地30%業(yè)務的商辦業(yè)務似乎還未找到明確的“盤活之道”。

        據綠地年報顯示,目前綠地商辦存貨量仍有5075.38億元的規(guī)模,占綠地傳統(tǒng)房地產業(yè)務比為30%。張玉良曾在接受媒體采訪時直言,對長租公寓持保守態(tài)度,綠地手上的這批商辦物業(yè),如果賣不出去就在合規(guī)的前提下調結構,轉成經營物業(yè),運營以后有了合適的收益水平,再做資產證券化。

        而兩個月后將要解禁的天量股,更像是懸在綠地和投資者二者頭上的一把達摩克利斯之劍。根據公告,7月2日,占綠地總股本73.51%的天量限售股將被解禁,這對于投資者來說是一個不確定性的因素。

        綜上來看,市值是否被低估,綠地股價會否如愿上漲30%~50%,張玉良帶領的綠地得拿出點真本事來證明。

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