楊春霞 高方方
5月24日,三木集團(tuán)(000632.SZ)公告稱,公司股東福建陽光集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司于5月14日至5月24日,通過深交所系統(tǒng)以集中競(jìng)價(jià)方式累計(jì)增持三木集團(tuán)2327.59萬股,持股比例達(dá)4.99997%,逼近舉牌線。公告還顯示,未來12個(gè)月內(nèi),福建陽光集團(tuán)上海實(shí)業(yè)還將繼續(xù)增持其在三木集團(tuán)中擁有的股權(quán)份額。
值得一提的是,截至2017年末,三木集團(tuán)通過不同方式獲取土地儲(chǔ)備133.09萬平方米,而天眼查顯示,福建陽光上海實(shí)業(yè)分別由陽光控股有限公司持股51%、福建陽光集團(tuán)有限公司持股49%,而這兩個(gè)公司同時(shí)也是陽光城的股東。業(yè)內(nèi)人士表示,此次增持意味著,陽光城(000671.SZ)將受益于三木集團(tuán)133.09萬平方米的土地儲(chǔ)備,且土地成本優(yōu)勢(shì)明顯,平均樓面地價(jià)僅為982.78元/平方米。
事實(shí)上,除了通過此次入股間接可獲得的土地儲(chǔ)備之外,2018年以來,陽光城在公開市場(chǎng)上多有斬獲。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2018年1~4月房企新增貨值TOP100排行榜中,陽光城以666.6億元位居榜單第14位。
土地儲(chǔ)備是房企規(guī)模擴(kuò)張的先行“糧草”,陽光城也不例外。據(jù)公司內(nèi)部人士透露,陽光城2018年拿地預(yù)算在800億~1000億元區(qū)間。
數(shù)據(jù)顯示,截至2017年年底,陽光城累計(jì)總土地儲(chǔ)備已達(dá)3796萬平方米,儲(chǔ)備貨值為4911億元??硕?017年中國房企新增貨值TOP100排行榜中,陽光城以1988.6億排在第14位。
在此基礎(chǔ)上,陽光城有更高的規(guī)模追求,明確要跨入千億元房企陣營。2018年4月,在業(yè)績會(huì)上,陽光城執(zhí)行董事長朱榮斌表示,“今年跨千億是肯定的,只是跨多少的問題?!?/p>
舉牌三木集團(tuán),是陽光城對(duì)土地儲(chǔ)備及規(guī)模的訴求表現(xiàn),也是其沖擊千億元目標(biāo)的一個(gè)協(xié)奏曲。
資料顯示,三木集團(tuán)擁有多種房地產(chǎn)業(yè)態(tài),包括以“三木地產(chǎn)”為代表的住宅地產(chǎn),以“自遊小鎮(zhèn)”為代表的自駕游營地項(xiàng)目,以“長沙步行街”為代表的商業(yè)地產(chǎn),以“三木物業(yè)”為代表的物業(yè)管理。
2017年,“雙斌”(陽光城執(zhí)行董事長朱榮斌和執(zhí)行副總裁吳建斌)入主后,陽光城改變了原有的拿地模式,提出“三全戰(zhàn)略”,即“全地域”、“全業(yè)態(tài)”、“全方式”。
“全地域”,即圍繞原有的區(qū)域輻射布局,以此為根據(jù)地,再向周邊滲透,最終多點(diǎn)開花;“全業(yè)態(tài)”,是指住宅開發(fā)銷售、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及園區(qū)運(yùn)營、長租公寓、酒店、商業(yè)等經(jīng)營性物業(yè)運(yùn)營的全盤布局;“全方式”,則為涵蓋公開招拍掛、一級(jí)土地整理、城市更新、三舊改造、特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、項(xiàng)目并購,集團(tuán)并購等方式。
值得一提的是,為了能夠更高效地拿地,陽光城下放了一些權(quán)力,其中就包括拿地權(quán)力。以往陽光城的模式是集團(tuán)拿地交給區(qū)域公司做,2017年9月開始,陽光城把投資拿地的工作交給區(qū)域公司去做。
除此之外,陽光城還致力于發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。5月30日上午,陽光城與中光電集團(tuán)在上海市陽光控股大廈簽訂了框架合作協(xié)議,以共同探索產(chǎn)城融合的新發(fā)展。
陽光城布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)始于2015年。當(dāng)年陽光城以不超過6000萬元收購天安中國房地產(chǎn)有限公司50%股權(quán),介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。而后,陽光城便逐步拓展城市更新、存量資產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
截至目前,陽光城常州北影影視小鎮(zhèn)、廣州清遠(yuǎn)科技小鎮(zhèn)、延安教育小鎮(zhèn)等特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目相繼落地。
不可忽視的是,與很多追求規(guī)模擴(kuò)張的房企一樣,陽光城也面臨著規(guī)模與負(fù)債的平衡問題。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截至2018年一季度末,陽光城的資產(chǎn)負(fù)債率為86.8%,與2017年年末85.66%的資產(chǎn)負(fù)債率略有增加。
值得注意的是,今年一季度末,房企資產(chǎn)負(fù)債率上升至79.42%,房企負(fù)債率創(chuàng)下13年新高,而超過85%的房企近20家,陽光城就是這20家之一。
對(duì)于負(fù)債高企問題,陽光城方面并未回避。2017年業(yè)績會(huì)上,執(zhí)行董事長朱榮斌坦言:“我還有很多不滿意的地方,比如盈利和負(fù)債水平,但這也是陽光城未來的優(yōu)化空間?!?/p>
目前,陽光城用以降負(fù)債的方法主要包括:銷售回款、多元化融資、成本管控以及引入戰(zhàn)略投資。
據(jù)公開報(bào)道,2018年陽光城管理層與董事會(huì)簽署了一個(gè)年度回款率不低于80%的指標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示,2017年陽光城全年累計(jì)回款金額614.7億元,完成年度計(jì)劃的106.06%。
在持續(xù)開源的同時(shí),陽光城也開始強(qiáng)調(diào)成本管控。為此,朱榮斌在全新的核心管理團(tuán)隊(duì)引入了前中海系成員闞乃桂,并由其負(fù)責(zé)成本管理及設(shè)計(jì)管理。
“去年我們推了降成本的動(dòng)作,第一輪是降了19.2億元,第一季度完成第二輪,是20.7億元,兩筆加在一起接近40億元?!标R乃桂在2017年業(yè)績發(fā)布會(huì)上說道。
此外,公司還制定了“三收三支”的現(xiàn)金管理制度,即以收定支,收大于支,先收后支,合理管控資金。
而在多元化融資方面,自執(zhí)行副總裁吳建斌加盟陽光城之后便開始嘗試并購基金、資產(chǎn)證券化、中期票據(jù)、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款、購房尾款資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道。
具體而言,陽光城發(fā)行了44億元中期票據(jù)、10億放棄吧永續(xù)中票、7.5億美元海外債(含私募債)、西北首單CMBS以及全國首單購房尾款A(yù)BN,據(jù)會(huì)上透露的數(shù)據(jù),2017年陽光城的累計(jì)融資額達(dá)千億元。
最新消息稱,2018年5月31日,陽光城集團(tuán)公開發(fā)行的2018年公司債獲批,發(fā)行規(guī)模為50億元。
此外,據(jù)吳建斌透露,2018年陽光城有意吸引一些戰(zhàn)略投資者加盟,這些戰(zhàn)略投資者必須是與陽光城在業(yè)務(wù)上具有協(xié)同、互補(bǔ)效應(yīng)。
譬如,2018年5月18日上午,陽光城集團(tuán)與浙金信托簽署戰(zhàn)略合作,擬就包括房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)投資基金、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等各種投融資服務(wù)開展全面合作,進(jìn)一步提升集團(tuán)的整體資金配套能力,預(yù)計(jì)1年內(nèi)完成50億元資金合作規(guī)模。
2018年4月2日,陽光城集團(tuán)與上海銀行達(dá)成合作,上海銀行計(jì)劃將給予陽光城綜合授信額度100億元人民幣,發(fā)起設(shè)立產(chǎn)城融合綜合開發(fā)基金。
與此同時(shí),陽光城與國和基金達(dá)成合作協(xié)議,雙方將共同把握中央和地方政府積極鼓勵(lì)PPP 模式及產(chǎn)城融合、特色小鎮(zhèn)、城市更新改造的契機(jī),發(fā)起設(shè)立產(chǎn)城融合綜合開發(fā)基金,投資于經(jīng)優(yōu)選的綜合開發(fā)項(xiàng)目,并以此基金為起點(diǎn),共同打造產(chǎn)業(yè)與金融結(jié)合完整的商業(yè)模式。