吳越

2017年，對于絕大多數(shù)上市房企來說并不好過。由于資金面不斷緊縮，作為高杠桿的典型代表行業(yè)、去杠桿的重點對象之一，房企的資金安全備受市場關注。136家上市房企平均負債率達79.1%，達到2005年以來的最高位。

2018年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)負債率接近80%，在各行業(yè)中僅次于銀行和非銀金融。在這種情況下，華夏幸福的資產(chǎn)負債率堪稱亮眼。

此外，在房企行業(yè)整體利潤增長表現(xiàn)出后勁不足之時，華夏幸福卻依靠獨樹一幟的發(fā)展模式，用千億以上的預收賬款，提前鎖定了未來至少三年的增長率。如果從選擇投資標的的角度出發(fā)，能夠保持持續(xù)增長本身就具有較高的投資價值與安全邊際。更不用說在2017年年報中，華夏幸福甚至給出了每10股分紅9元的分紅方案，這對于價值投資者來說，可謂實實在在的回報。

5月31日，華夏幸福發(fā)布公告，獲準向合格投資者公開發(fā)行面值不超過50億元（含50億）的公司債券。5月30日，知名評級機構大公國際出具的評估報告顯示，對華夏幸福公司主體及相關債項2018年度跟蹤評級均維持AAA信用等級，評級展望維持“穩(wěn)定”。上述事項再次體現(xiàn)了華夏幸福強大的再融資能力，而證監(jiān)會對再融資審核整體趨嚴的大背景下批復核準了華夏幸福的發(fā)債申請，也體現(xiàn)出市場各方對公司持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營能力的認可。

業(yè)績出色帶來財務穩(wěn)健

眾所周知，當下的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入巨頭壟斷時代，強者恒強，各地方政策、金融支持等資源正在越來越多地向業(yè)界龍頭集中。

而華夏幸福無疑是這種巨頭紅利的得益者之一。2017年華夏幸福共實現(xiàn)銷售額1522.12億元，比2016年同期增長26.50%，增速大幅跑贏行業(yè)絕大部分公司，銷售額居行業(yè)第九（克而瑞統(tǒng)計），表明公司綜合實力穩(wěn)定躋身房地產(chǎn)企業(yè)前十強。歸屬于上市公司股東的凈利潤87.81億元，同比增長35.26%，凈利潤率14.72%，為近三年來最高。實現(xiàn)高于行業(yè)平均水平的快速增長，凈利潤增速也高居同行業(yè)前列。

此外，在眾多房企資金鏈趨緊的行業(yè)大環(huán)境下，華夏幸福的財報卻體現(xiàn)出資金充裕、償債能力進一步提升的態(tài)勢。

報告期內(nèi)，公司貨幣資金681.05億元，占總資產(chǎn)比18.1%，貨幣資金量充裕，創(chuàng)歷史新高。本期凈負債率59.8%，同比下降7個百分點，且貨幣資金減一年內(nèi)到期債務后的凈現(xiàn)金同比增加76億元，短期償債能力進一步提升。2017年四季度，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為62億元，年內(nèi)明顯改善。

在令同行頭痛的融資渠道和融資成本方面，華夏幸福也擁有一定的優(yōu)勢。公司充分利用資本市場直接融資工具，2017年融資成本較上年同期下降14%（由上年6.97%降到5.98%）。2017年，公司及子公司成功發(fā)行16億元非公開發(fā)行公司債券，19億元中期票據(jù)，60億元超短期融資券，10億元短期融資券及10億美元境外債。此外憑借自身產(chǎn)業(yè)新城PPP業(yè)務模式的優(yōu)異性，融資方式更為豐富，2017年共落地三筆PPP資產(chǎn)證券化項目，規(guī)?？傆?1.06億元。

特別值得一提的是，華夏幸福2017年預收賬款1324.76億元，同比增長29.18%，預計將在未來3年內(nèi)逐步結轉為公司的營業(yè)收入與利潤，也就是說，這一數(shù)據(jù)將逐步轉化為公司營業(yè)收入，有利于鎖定未來三年持續(xù)高增長的經(jīng)營業(yè)績。

當然，好的業(yè)績還需要給予股東更好的回報，才能贏得長期投資者的青睞。華夏幸福2017年年度利潤分配預案為：以總股本29.5億股為基數(shù)，向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金股利9元（含稅），共計派發(fā)現(xiàn)金股利26.59億元。實施高比例現(xiàn)金分紅送轉主要基于：公司積極響應證監(jiān)會和上交所關于鼓勵上市公司回報投資者的政策指引，在保證股東整體利益及公司可持續(xù)發(fā)展的前提下，堅持以持續(xù)穩(wěn)定的利潤分配政策積極回報股東。

創(chuàng)新模式增長可期

最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著樓市增量空間觸頂、毛利率下降等發(fā)展瓶頸，企業(yè)必須做大規(guī)模謀求行業(yè)地位、開發(fā)商銷售和拿地排位賽競爭激烈。即使是行業(yè)排名居前列的大公司，一樣也面臨著融資成本高企、毛利下滑、增長乏力的挑戰(zhàn)。

而在這種背景下，華夏幸福為何能夠保持穩(wěn)健的資金流與良好的增長態(tài)勢？這和公司獨樹一幟的產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式息息相關。

在產(chǎn)業(yè)新城建設與相關金融創(chuàng)新方面，華夏幸福走出了一條極具特色的創(chuàng)新之路。2017年，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務實現(xiàn)收入284.56億元，同比大幅增長65%，產(chǎn)業(yè)新城收入占營收總額的比例從32%上升到48%，進一步提高。

近年來，以“成為全球產(chǎn)業(yè)新城的引領者”為愿景，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式正在迎來豐厚回報。在項目拓展方面，公司繼續(xù)緊跟國家京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)發(fā)展等國家戰(zhàn)略，依托核心城市群，加快布局拓展。同時在國家政策允許的范圍內(nèi)繼續(xù)開拓海外產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務，以東南亞現(xiàn)有業(yè)務為核心，圍繞大型核心城市快速布局。

2017年，公司杭州和南京區(qū)域發(fā)展迅速，分別以3年和2年的時間實現(xiàn)銷售額超百億，僅用較短時間成為公司傳統(tǒng)京津冀區(qū)域外新的業(yè)績增長極。預計這一業(yè)務的“異地復制”將繼續(xù)快速推進。

2017年11月，公司與合作方成立的中國產(chǎn)業(yè)新城基金（京津冀一期）落地，規(guī)模75.01億元，涉及固安新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)4.96平方公里的產(chǎn)業(yè)新城建設開發(fā)業(yè)務及目標企業(yè)股權投資業(yè)務。這是公司第一次引入合作方直接參與公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務。2018年2月，公司子公司與旭輝集團股份有限公司子公司在嘉善區(qū)域內(nèi)聯(lián)合競得兩塊土地，拉開公司房地產(chǎn)業(yè)務合作序幕。未來，公司與合作方基于產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的更多、且更為廣泛的合作將陸續(xù)落地。

產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟增長的動力之源，更是產(chǎn)業(yè)新城的立足之本。公司以“產(chǎn)業(yè)優(yōu)先”作為核心策略，憑借全球最大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展團隊，從產(chǎn)業(yè)的研究規(guī)劃、落地謀劃、資源匹配、載體建設到服務運營，為區(qū)域提供產(chǎn)業(yè)升級的全流程綜合解決方案，構建完整的產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)新生態(tài)體系，構建產(chǎn)業(yè)“護城河”，不斷鞏固具有公司特色的產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢。

此外，2017年公司PPP資產(chǎn)證券化、美元債等多單低成本大規(guī)模的融資模式落地走通，為產(chǎn)業(yè)新城的建設發(fā)展提供有效保障。