寇衛(wèi)利,劉志剛, 梁昌獻(xiàn), 魏莉莉, 楊雪靜

(1.西南林業(yè)大學(xué) 計(jì)算機(jī)與信息學(xué)院，昆明 650224;2.云南大學(xué) 軟件學(xué)院，昆明 650500；3.南昌工學(xué)院，江西 南昌 330108)

基于地塊尺度的農(nóng)用地精準(zhǔn)估價(jià)GIS模型研究

寇衛(wèi)利1,劉志剛2,3, 梁昌獻(xiàn)1, 魏莉莉1, 楊雪靜1

(1.西南林業(yè)大學(xué) 計(jì)算機(jī)與信息學(xué)院，昆明 650224;2.云南大學(xué) 軟件學(xué)院，昆明 650500；3.南昌工學(xué)院，江西 南昌 330108)

針對當(dāng)前農(nóng)用地估價(jià)系統(tǒng)存在估價(jià)精度低、時(shí)實(shí)性差的問題，提出了一種基于GIS的農(nóng)用地實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)精準(zhǔn)估價(jià)方法，并基于ArcGIS Engine二次開發(fā)技術(shù)進(jìn)行了原型實(shí)現(xiàn)。本研究主要采用高效的GIS技術(shù)，以地塊為單元精確定位評價(jià)對象，且綜合更多的現(xiàn)地測量信息，以高效地輔助農(nóng)用地估價(jià)工作精準(zhǔn)的進(jìn)行。實(shí)驗(yàn)結(jié)果證明：該方法能夠提高農(nóng)用地估價(jià)的時(shí)實(shí)性、準(zhǔn)確度和動(dòng)態(tài)度。

農(nóng)用地估價(jià)；地理信息系統(tǒng)；系統(tǒng)開發(fā)

0 引言

農(nóng)用地資產(chǎn)化管理是中國土地使用制度改革深化發(fā)展的主要方向。農(nóng)用地估價(jià)是實(shí)現(xiàn)農(nóng)用地資產(chǎn)化管理的根本基礎(chǔ)。農(nóng)用地定級估價(jià)是一項(xiàng)具有重要現(xiàn)實(shí)意義的工作。農(nóng)用地是一種能夠在一定的勞動(dòng)條件下其自身能夠產(chǎn)生收益的資源資本,在某個(gè)特定的時(shí)間段內(nèi)，其全部收益現(xiàn)值的總和就是農(nóng)用地的價(jià)格[1]。農(nóng)用地估價(jià)是科學(xué)量化農(nóng)用地?cái)?shù)量和質(zhì)量、合理進(jìn)行農(nóng)用地管理、執(zhí)行區(qū)域耕地占補(bǔ)政策、貫徹征地基本制度，以及實(shí)施農(nóng)用地征用、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包的重要參考依據(jù)[2-4]。它的成果能夠反映農(nóng)用地的生產(chǎn)力和級差收入水平，綜合的表現(xiàn)農(nóng)用地的土地質(zhì)量狀況[5]。由于傳統(tǒng)的人工估價(jià)方法存在費(fèi)時(shí)費(fèi)力、工作量大和估價(jià)精度低等問題，已經(jīng)不能滿足當(dāng)前的實(shí)際應(yīng)用需求。而采用地理信息系統(tǒng)(Geographic Information System, GIS)技術(shù)實(shí)現(xiàn)農(nóng)用地估價(jià)工作的自動(dòng)化處理是提高農(nóng)用地估價(jià)工作的管理水平和工作效率的一種新途徑[2,6]。當(dāng)前的農(nóng)用地估價(jià)方法主要是基于現(xiàn)有的GIS軟件系統(tǒng)(如ArcGIS、MapInfo、MAPGIS)定期地對一定區(qū)域(通常為縣域)內(nèi)的農(nóng)用地進(jìn)行統(tǒng)一估價(jià)，形成農(nóng)用地估價(jià)數(shù)據(jù)庫和相關(guān)文檔，為相關(guān)部門進(jìn)行農(nóng)用地流轉(zhuǎn)、承包、租賃等工作提供重要的科學(xué)參考依據(jù)。該技術(shù)能夠在一定程度上提高估價(jià)的效率、估價(jià)結(jié)果的質(zhì)量和科技含量。但是，其采用的數(shù)據(jù)存儲(chǔ)方式以文件格式為主，不但存在估價(jià)成果難于重復(fù)應(yīng)用、基準(zhǔn)地價(jià)更新不及時(shí)等問題，而且也存在宗地地價(jià)估算效率較低、結(jié)果與實(shí)際查勘結(jié)果偏差較大及主觀因素影響較大等問題[7]。為了改進(jìn)基于現(xiàn)有GIS軟件系統(tǒng)方法存在的諸多問題，部分研究和技術(shù)人員基于GIS開發(fā)組件(MapX、Mapinfo、Supermap、ArcGIS Engine等)采用二次開發(fā)技術(shù)實(shí)現(xiàn)專門的農(nóng)用地估價(jià)信息系統(tǒng)已經(jīng)成為當(dāng)前進(jìn)行農(nóng)用地定級估價(jià)的主要應(yīng)用技術(shù)方法之一[8-12]。該技術(shù)能夠提高工作效率[13]、縮短估價(jià)時(shí)間，提高估價(jià)精度，將各種指標(biāo)及估價(jià)結(jié)果存儲(chǔ)于結(jié)構(gòu)化的空間數(shù)據(jù)庫中，便于成果共享和查詢統(tǒng)計(jì)。但這種工作方式存在不能反映地價(jià)的實(shí)際狀態(tài)、估價(jià)工作實(shí)時(shí)性差的問題，從而導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果不能反映頻繁變化的農(nóng)用地實(shí)地價(jià)值的實(shí)際需求。因而，提高農(nóng)用地估價(jià)結(jié)果的實(shí)時(shí)性、高效性、精準(zhǔn)性成為當(dāng)前農(nóng)用地估價(jià)工作的新要求，也是當(dāng)前評價(jià)技術(shù)方法的一個(gè)關(guān)鍵瓶頸。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，精確、實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)的農(nóng)用地估價(jià)信息系統(tǒng)成為未來的主要發(fā)展趨勢。為此，本研究嘗試在當(dāng)前的農(nóng)用地評價(jià)技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合GIS高效精準(zhǔn)的優(yōu)勢[14-15]，基于地塊綜合農(nóng)用地的各項(xiàng)實(shí)地因素如土壤信息、水源信息等來有效提高農(nóng)用地估價(jià)的精度和動(dòng)態(tài)性[6]。

本研究擬基于前期的農(nóng)用地估價(jià)結(jié)果、農(nóng)用地所處區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及農(nóng)用地塊的現(xiàn)地條件狀態(tài)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，設(shè)計(jì)一個(gè)農(nóng)用地時(shí)實(shí)定級模型，采用GIS二次開發(fā)技術(shù)實(shí)現(xiàn)一個(gè)能夠時(shí)實(shí)動(dòng)態(tài)地進(jìn)行農(nóng)用地估價(jià)的系統(tǒng)。最終，基于農(nóng)用地估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)建立一個(gè)圖文一體化的土地估價(jià)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫，達(dá)到實(shí)現(xiàn)地塊尺度的農(nóng)用地估價(jià)的精準(zhǔn)化管理目標(biāo)。

1 農(nóng)用地估價(jià)的理論基礎(chǔ)

1.1 農(nóng)用地估價(jià)的基本概念

農(nóng)用地價(jià)格是指在正常市場條件下，相對于估價(jià)期日，依據(jù)農(nóng)用地的自然地理因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和其他特殊因素等農(nóng)用地所能夠?qū)崿F(xiàn)的價(jià)格。由于農(nóng)用地流轉(zhuǎn)方式的不同，從而形成了不同的價(jià)格形式。本研究涉及的農(nóng)用地價(jià)格是指在不改變農(nóng)用地用途的情況下，其在農(nóng)業(yè)經(jīng)營戶之間的流轉(zhuǎn)，是農(nóng)用地經(jīng)營主體的轉(zhuǎn)變而形成的價(jià)格。農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)是指針對農(nóng)用地不同級別或不同均質(zhì)區(qū)片，按照農(nóng)用地不同的利用類型，分別評估確定的各級別農(nóng)用地在某一個(gè)估價(jià)期日的具有土地使用權(quán)的單位面積的平均價(jià)格。農(nóng)用地宗地價(jià)格指的是具體某一宗農(nóng)用地在正常市場條件下在估價(jià)期日的評估價(jià)格。

通過土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價(jià)格上的差別。由于現(xiàn)行法律對集體所有土地流轉(zhuǎn)的限制因素，集體所有的農(nóng)用地價(jià)格與國有土地的價(jià)格在產(chǎn)權(quán)上存在明顯區(qū)別，農(nóng)用地市場流轉(zhuǎn)存在明顯的區(qū)域性和不完全公開性，產(chǎn)權(quán)管理登記不健全，用地手續(xù)不全，集體土地的交易方式復(fù)雜多樣，有承包、轉(zhuǎn)包、租賃、入股、聯(lián)建、聯(lián)營等。因此，在概念上，集體所有的農(nóng)用地價(jià)格年期修正現(xiàn)實(shí)意義并不等同于現(xiàn)行國有土地的價(jià)格年期修正。為此，在目前農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果應(yīng)用中，建議主要參考無限年期的農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

1.2 農(nóng)用地估價(jià)的基本流程

農(nóng)用地定級估價(jià)成果在宗地評估中應(yīng)用的步驟及方法，依據(jù)《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》，可以選擇利用“基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表”和“定級指數(shù)模型”法來評估農(nóng)用地的宗地價(jià)。在評估過程中，應(yīng)緊密結(jié)合定級與基準(zhǔn)地價(jià)的相關(guān)電子數(shù)據(jù)及圖件，通過查詢相關(guān)的定級指數(shù)、指標(biāo)說明表和宗地地價(jià)修正系數(shù)表等進(jìn)行具體處理，其步驟與過程隨所選用的方法而異。本研究采用的是基準(zhǔn)地價(jià)修正法，其評價(jià)步驟包括以下6步：

1)收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料：包括基準(zhǔn)地價(jià)評估報(bào)告、基準(zhǔn)地價(jià)圖、宗地地價(jià)修正體系及各種有關(guān)地價(jià)影響因素的資料。

2)確定待估價(jià)宗地所處的級別及其基準(zhǔn)地價(jià)：根據(jù)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估報(bào)告、基準(zhǔn)地價(jià)圖和有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)批文，確定待估宗地所處級別及基準(zhǔn)地價(jià)，并說明基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵。

3)分析待估宗地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說明表：即按照“宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表”中的影響因素體系到實(shí)地調(diào)查待估宗地的各影響因素狀況，確定各項(xiàng)宗地條件的檔次歸屬(優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣)。

4)根據(jù)影響因素指標(biāo)說明表和修正系數(shù)表確定修正系數(shù)。根據(jù)各影響因素狀況，按照“宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表”劃分的標(biāo)準(zhǔn)，查對修正系數(shù)表、確定修正系數(shù)，并按式(1)計(jì)算系數(shù)和，即

∑K=K1+K2+K3+ …+Kn

(1)

其中，∑K為待評估宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)和；K1，K2，K3，…，Kn分別為待估宗地第1，2，3，… ，n因素的修正系數(shù)。

5)期日修正：待估宗地的估價(jià)日期與基準(zhǔn)地價(jià)的評估期日若不同，則需根據(jù)地價(jià)的變化程度進(jìn)行期日修正。

6)計(jì)算待估農(nóng)用地價(jià)格：在確定好各修正系數(shù)后，采用式(2)計(jì)算宗地農(nóng)用地價(jià)格，即

P=P0· (1±∑K) ·Kt

(2)

其中，P為待估宗地農(nóng)用地價(jià)格；P0為基準(zhǔn)地價(jià)；∑K為待評估宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)和；Kt為交易期日修正系數(shù)。

2 實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)估價(jià)原型系統(tǒng)的關(guān)鍵技術(shù)

2.1 基于地塊的動(dòng)態(tài)估價(jià)模式

基于地塊進(jìn)行的動(dòng)態(tài)估價(jià)模式是指在現(xiàn)有土地分等定級成果的基礎(chǔ)上，為用戶提供以地塊為單位的現(xiàn)場調(diào)查因子數(shù)據(jù)輸入接口，實(shí)時(shí)獲取該地塊地價(jià)的估價(jià)方法。當(dāng)前的估價(jià)系統(tǒng)主要采用的農(nóng)用地估價(jià)策略是采用GIS系統(tǒng)軟件或者基于二次開發(fā)的農(nóng)用地定級估價(jià)系統(tǒng)，完成農(nóng)用地的估價(jià)工作并形成相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，其他應(yīng)用在后期基于該數(shù)據(jù)庫參考完成。該數(shù)據(jù)庫是每5～10年更新一次，隨著時(shí)間的推移，估價(jià)數(shù)據(jù)庫與農(nóng)用地的實(shí)際情況差異越來越大，參考誤差加大。因此，本研究的設(shè)計(jì)思是基于地塊，并且為用戶提供地塊實(shí)地采集信息的外部接口，增強(qiáng)評價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。

2.2 統(tǒng)一存儲(chǔ)雙通道訪問的數(shù)據(jù)管理模式

統(tǒng)一存儲(chǔ)雙通道訪問是本研究設(shè)計(jì)的一種地理信息應(yīng)用系統(tǒng)的數(shù)據(jù)管理模式，主要思想是將空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)統(tǒng)一存儲(chǔ)于一個(gè)大型數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，采用不同的數(shù)據(jù)讀取方法進(jìn)行的數(shù)據(jù)管理。通過數(shù)據(jù)庫的需求分析發(fā)現(xiàn)：采用基于地塊的方法進(jìn)行農(nóng)用地估價(jià)的工作中主要涉及了大量不同類型的數(shù)據(jù)信息，概括起來主要有圖形數(shù)據(jù)、矢量數(shù)據(jù)、空間數(shù)據(jù)、矢量和工程管理相關(guān)的數(shù)據(jù)。在農(nóng)用地估價(jià)地理信息應(yīng)用系統(tǒng)中，空間數(shù)據(jù)通常采用文件形式進(jìn)行管理，該管理方法存在數(shù)據(jù)檢索效率低，難以建立索引，數(shù)據(jù)一致性差，難于通過網(wǎng)絡(luò)管理和共享等問題；而屬性數(shù)據(jù)一般存儲(chǔ)于傳統(tǒng)的關(guān)系型數(shù)據(jù)中，與空間數(shù)據(jù)采用關(guān)鍵字進(jìn)行關(guān)聯(lián)，不能實(shí)現(xiàn)空間屬性數(shù)據(jù)一體化管理，數(shù)據(jù)管理困難。部分農(nóng)用地估價(jià)地理信息應(yīng)用系統(tǒng)雖然能夠?qū)崿F(xiàn)空間與屬性數(shù)據(jù)的統(tǒng)一存儲(chǔ)，但數(shù)據(jù)訪問效率低下。為了解決這一問題，本系統(tǒng)采取了Microsoft SQL Server實(shí)現(xiàn)估價(jià)系統(tǒng)中的空間和屬性數(shù)據(jù)的統(tǒng)一存儲(chǔ)和一體化管理，空間數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)分別采用ArcSDE(ArcGIS Spatial Data Engine)和ADO.NET(ActiveX Data Objects .NET)方法雙通道快速訪問的模式。ArcSDE是當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下一種高效的空間數(shù)據(jù)訪問技術(shù)，ADO.NET是Microsoft .NET平臺(tái)下的高效屬性數(shù)據(jù)訪問組件。這種數(shù)據(jù)存儲(chǔ)和訪問的模式能夠增強(qiáng)系統(tǒng)在數(shù)據(jù)處理方面的靈活性，并且能夠提高系統(tǒng)的整體性能,同時(shí)能夠建立基于網(wǎng)絡(luò)的分布式的農(nóng)用地估價(jià)地理信息管理平臺(tái)和系統(tǒng)。

2.3 基于地塊的農(nóng)用地精準(zhǔn)估價(jià)系統(tǒng)的模型框架

為了支持基于地塊的農(nóng)用地精準(zhǔn)估價(jià)方法，研究設(shè)計(jì)了5層模型框架，由下至上依次包括基礎(chǔ)數(shù)據(jù)層、數(shù)據(jù)訪問層、開發(fā)平臺(tái)層、核心模型層及基本應(yīng)用層?；A(chǔ)數(shù)據(jù)層主要負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)、組織、管理及索引等功能，主要涉及的數(shù)據(jù)包括空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)、元數(shù)據(jù)、圖片數(shù)據(jù)及圖像數(shù)據(jù)等多種類型。數(shù)據(jù)訪問層是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)層向高層應(yīng)用提供數(shù)據(jù)的通道，不同類型的數(shù)據(jù)需要使用不同的訪問模型，相同的數(shù)據(jù)訪問模型對于不同的數(shù)據(jù)類型的訪問效率差異較大。本設(shè)計(jì)對于空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)及文件型數(shù)據(jù)分別采用ArcSDE、ADO.NET和FSO(File System Ojbects)實(shí)現(xiàn)快速有效地訪問。開發(fā)平臺(tái)層是實(shí)現(xiàn)核心模型的基礎(chǔ)層，主要由GIS開發(fā)組織和軟件集成開發(fā)環(huán)境(Integrated Development Environment，IDE)組成。常見的GIS開發(fā)組織有ArcGIS Engine, ArcGIS Server, SuperMap、MapGIS等。當(dāng)前流行的軟件集成開發(fā)環(huán)境是Visual Studio .NET、J2EE、Visual Basic 6.0等。核心模型層主要任務(wù)是實(shí)現(xiàn)估價(jià)的主要業(yè)務(wù)流程和系統(tǒng)自動(dòng)優(yōu)化調(diào)整等核心功能，包括了參數(shù)調(diào)整、修正系統(tǒng)計(jì)算及地塊價(jià)格計(jì)算等專業(yè)模型，是整個(gè)系統(tǒng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的核心?；緫?yīng)用層主要面對的是終端用戶，以友好的界面和流程實(shí)現(xiàn)估價(jià)的基本業(yè)務(wù)，主要包括地塊估價(jià)、地塊查詢、統(tǒng)計(jì)分析、報(bào)表輸出等主要基礎(chǔ)功能?；诘貕K的農(nóng)用地精準(zhǔn)估價(jià)系統(tǒng)的模型框架如圖1所示。

圖1 基于地塊的農(nóng)用地精準(zhǔn)估價(jià)系統(tǒng)的模型框架Fig.1 The framework of the model framework for the precision estimation system of agricultural land

2.4 基于地塊的農(nóng)用地精準(zhǔn)估價(jià)詳細(xì)過程

研究設(shè)計(jì)的基于地塊的農(nóng)用地精準(zhǔn)估價(jià)詳細(xì)流程，如圖2所示。

圖2 基于地塊的農(nóng)用地精準(zhǔn)估價(jià)詳細(xì)過程Fig.2 The detailed process of agricultural land evaluation based on plots

其主要思想是在期日年份和基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，以農(nóng)用地分等結(jié)果，以及結(jié)合實(shí)地調(diào)查的灌溉保證率、海拔高度、耕作距離、水資源狀態(tài)、地形坡度、農(nóng)貿(mào)市場影響度、道路通達(dá)度、中心城鎮(zhèn)影響度和土地利用狀況度等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，通過修正系統(tǒng)模型進(jìn)行修正估價(jià)。對于在一個(gè)相對長的時(shí)期內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化的影響因素采用成果數(shù)據(jù)庫的形式實(shí)現(xiàn)調(diào)查、存儲(chǔ)和使用；而對于影響因素隨時(shí)間變化較為頻繁的指數(shù)則為估價(jià)人員提供數(shù)據(jù)輸入界面，通過移動(dòng)計(jì)算機(jī)設(shè)備(甚至智能手機(jī)等)進(jìn)行現(xiàn)地采集估價(jià)參數(shù)。

3 農(nóng)用地實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)估價(jià)原型系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)

3.1 原型系統(tǒng)的開發(fā)與實(shí)現(xiàn)

為了對農(nóng)用地實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)估價(jià)模型進(jìn)行驗(yàn)證和測試，在Visual Studio 2010集成開發(fā)環(huán)境下基于ArcGIS Engine組件采用C#語言和Microsoft SQL Server 2008數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)對其進(jìn)行了實(shí)現(xiàn)，建立了一個(gè)原型系統(tǒng)。該實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)估價(jià)原型系統(tǒng)能夠基于定級結(jié)果及地塊的實(shí)際條件獲取地塊的最新價(jià)格，地塊模擬的估價(jià)界面如圖3所示。

圖3 基于地塊尺度的農(nóng)用地實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)估價(jià)原型系統(tǒng)界面Fig.3 The prototype system interface of agricultural land real time dynamic evaluation based on block scale

3.2 原型系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)的關(guān)系算法

3.2.1 農(nóng)用地估價(jià)關(guān)鍵算法

//定義修正因子數(shù)組

float[] K = new float[10];

//打開數(shù)據(jù)庫

openDatabase();

//因子和

float KSum = 0;

//讀取因子系數(shù)

Array zb=readCoefficient(dlbm);

//獲取調(diào)整幅度fd(0)上調(diào),fd(1)下調(diào)

Array fd = getFd(dlbm,dj);

float[] lyxz = new getLyxz();

foreach(float xz in lyxz)

K[i]=getXzxs(xz);

//計(jì)算修正因子總和

foreach (float yz in K)

KSum += yz;

//取得宗地的基準(zhǔn)價(jià)

float P0 = dao.getZdjzj(DlBm, Dj);

//離估價(jià)日期的年份

int n = DateTime.Today.Year - PubPara.Gjrq;

//估價(jià)

float P = (P0 * (1 + KSum / 100)) * (1 + n * PubPara.Djzs);

//顯示估價(jià)

void displayResults();

//關(guān)閉數(shù)據(jù)庫

closeDatabase();

3.2.2 宗地查詢代碼

// 定義宗地游標(biāo)

IFeatureCursor zdFeatureCursor = null;

///宗地查詢函數(shù)

public frmSearch(IFeatureCursor pFeatureCursor)

{

//初始化組件

InitializeComponent();

//獲取需要查詢的農(nóng)用地塊要素

zdFeatureCursor = pFeatureCursor;

//讀取一個(gè)地塊要素信息

IFeature pFeature =

zdFeatureCursor.NextFeature();

//讀取所有的地塊信息

while (pFeature != null)

{

cmbZddybh.Items.Add(pFeature.get_Value(pFeature.Fields.FindField("id")).ToString());

pFeature = zdFeatureCursor.NextFeature();

}

}

3.3 原型系統(tǒng)運(yùn)行結(jié)果分析

傳統(tǒng)的農(nóng)用地估價(jià)工作方法一般需要定期完成，通過是以5年或者10年作為調(diào)查周期。首先，每一輪估價(jià)工作都需要提前半年至1年進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、地理等多個(gè)方面的指標(biāo)因素的收集和處理工作，且這些調(diào)查結(jié)果是以選擇有限的樣地為基礎(chǔ)的，無法精確到每一個(gè)地塊；其次，在此基礎(chǔ)上再經(jīng)過1年左右的時(shí)間最終完成農(nóng)用地的評價(jià)工作；最后，每輪估價(jià)形成的成果將會(huì)連續(xù)應(yīng)用至新一輪農(nóng)用地評價(jià)工作的結(jié)束，且不容易對估價(jià)成果根據(jù)具體地塊的相關(guān)參數(shù)進(jìn)行實(shí)時(shí)的更新。而本系統(tǒng)能夠讓用戶通過點(diǎn)擊選擇的方式，以某個(gè)精確的地塊為基礎(chǔ)，在現(xiàn)地調(diào)查的基礎(chǔ)上隨時(shí)設(shè)定其最新的基礎(chǔ)因子，獲取相對準(zhǔn)確的農(nóng)用地價(jià)格，即時(shí)地顯示出來并存儲(chǔ)于數(shù)據(jù)庫中。因此，其能夠?yàn)檗r(nóng)用地流轉(zhuǎn)、租用、承包提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)性的可靠依據(jù)。

4 結(jié)論

農(nóng)用地估價(jià)系統(tǒng)使農(nóng)用地估價(jià)工作變得系統(tǒng)化、程序化，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)用地價(jià)格的動(dòng)態(tài)全面地評估與管理。其使用方便，操作員不需要撐握復(fù)雜的操作技術(shù)就能夠完成農(nóng)用地地價(jià)的動(dòng)態(tài)時(shí)實(shí)評估，減少了對估價(jià)結(jié)果的調(diào)整、更新的工作量，提高了估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的時(shí)效性和準(zhǔn)確性。建立了基于掌上移動(dòng)設(shè)備的農(nóng)用地估價(jià)系統(tǒng)，且加入農(nóng)用地的生態(tài)功能價(jià)格、社會(huì)保障價(jià)格。值得注意的是，上述評估的土地價(jià)格是農(nóng)用地的內(nèi)部流轉(zhuǎn)價(jià)格，若要評估農(nóng)用地的征地價(jià)，除考慮上述影響因素外，還應(yīng)考慮土地的權(quán)利因素、糧食安全因素、生態(tài)環(huán)境價(jià)格因素、土地用途發(fā)生變化的因素，以及社會(huì)保障等其他因素。

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An Accurate Price Evaluation Model of Agricultural Lands at Land-Parcel Scales Based on Geographical Information System

Kou Weili1, Liu Zhigang2,3, Liang Changxian1,Wei Lili1, Yang Xuejing1

(1.School of Computer and Information, Southwest Forestry University, Kunming 650224，China; 2.National Pilot School of Software,Yunnan University, Kunming 650500 China; 3. Nanchang Institute of Science & Technology, Nanchang 330108，China)

To solve problems that the current price evaluation work of agricultural lands (PEWAL) is of low evaluation accuracy and weak real-time, an accurate price evaluation model of agricultural lands at land-parcel scales based on geographical information system is presented, and a simulation system is developed to test the model based on ArcGIS Engine in this study. To efficiently assist the PEWAL with accurate and quick completion, the model takes geographic information system technology with high efficiency, accurately locates at a land parcel as an evaluation unit, comprehensives parameters measured in situ. Experimental result shows that the model can be easily implemented and is capable of enhancing real-time, accuracy, and dynamics of the PEWAL.

price evaluation of agricultural lands； geographical information system； system development

2016-11-10

國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目(31400493)；昆明市林業(yè)信息工程技術(shù)研究中心開放基金項(xiàng)目(32011FB070)

寇衛(wèi)利(1979-)，男，西安人，副教授，博士。

劉志剛(1980-)，男，湖北天門人，副教授，博士，(E-mail)zgliu@ynu.edu.cn。

S29；TP399

A

1003-188X(2018)01-0029-05