譚夏夏

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)在GDP中占有很大的比例，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要作用，但是房地產(chǎn)是一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，它的產(chǎn)業(yè)周期非常長(zhǎng)，成本的回收時(shí)間跨度大，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要資金作為支撐。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)融資難的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在融資渠道單一，嚴(yán)重制約著房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，房產(chǎn)企業(yè)也需要不斷擴(kuò)寬融資渠道，保證企業(yè)資金管理的健康穩(wěn)健。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資難 融資渠道 經(jīng)濟(jì)新常態(tài)

一、引言

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)新常態(tài)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要概念，房地產(chǎn)企業(yè)也圍繞著新常態(tài)制定了許多的政策，全國(guó)各地逐步放開(kāi)限購(gòu)條例，并下調(diào)了購(gòu)房貸款利息，極大地刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)，這對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對(duì)資金的依賴程度極大，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，將極大威脅房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，但是目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資上最主要的問(wèn)題就是缺少融資渠道，融資主要依靠銀行貸款，一旦銀行信貸政策收緊或者貸款延遲發(fā)放，房產(chǎn)企業(yè)就可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的嚴(yán)重后果，因此這種單一的融資方式對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是非常高的。所以在新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下，拓寬企業(yè)的融資渠道勢(shì)在必行，一方面可以降低房產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面可以降低融資成本，提高融資效率。

二、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的現(xiàn)狀

（一）銀行貸款成為房產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)先選擇

房地產(chǎn)企業(yè)從買(mǎi)地、建房、裝修、建造基礎(chǔ)設(shè)施都需要很大的資金，房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有這么巨額的自有資金支持，使用銀行貸款是他們的必然和首要選擇。在整個(gè)金融市場(chǎng)中，銀行具有最大的資產(chǎn)量，也最具有穩(wěn)定性，而且銀行渠道的貸款成本通常是最低的，因?yàn)槠渌赖馁Y金來(lái)源基本上也都來(lái)自銀行，在銀行成本的基礎(chǔ)上，其他渠道的資金都要收取一定的手續(xù)費(fèi)，因此銀行渠道是房地產(chǎn)資金來(lái)源的最優(yōu)選擇。

（二）股權(quán)融資是房地產(chǎn)融資常用的方式

上市是房地產(chǎn)企業(yè)最好的融資方式，企業(yè)上市不但可以獲得巨大的資金，同時(shí)不需要負(fù)擔(dān)利息，大大降低了房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一些比較大型的房地產(chǎn)企業(yè)通常經(jīng)過(guò)IPO的方式，進(jìn)入國(guó)內(nèi)的A股市場(chǎng)，也可以選擇香港的H股，在上市之后，如果還需要更多的資金，還可以增發(fā)股票，獲得足夠的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本。

（三）面臨嚴(yán)峻的金融形勢(shì)，信托融資優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)

近幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了各種嚴(yán)格調(diào)控措施，致使銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款持謹(jǐn)慎態(tài)度，審批十分嚴(yán)格，甚至很多銀行已暫停商業(yè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)貸款。房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)對(duì)銀行融資受限做了有效的補(bǔ)充，它雖然資金成本較高，一般在10%左右，但相較于其他融資渠道受到的限制較少，具有審批簡(jiǎn)單、發(fā)放使用靈活等特點(diǎn)，可以規(guī)避銀行開(kāi)發(fā)貸款所必須滿足 “四證齊全、30%自有資金及二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)”的較高硬性要求，可以對(duì)不同規(guī)模、不同階段的房地產(chǎn)企業(yè)量身定做個(gè)性化融資解決方案，甚至可以與銀行開(kāi)發(fā)貸款建立組合方案，最大程度上滿足企業(yè)資金需求，具有制度優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品創(chuàng)新性。

三、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的發(fā)展

（一）并購(gòu)融資是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主流

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，各種企業(yè)之間的重組和并購(gòu)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，進(jìn)入2017年，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展將會(huì)面臨很大的問(wèn)題，尤其是對(duì)于一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)，面對(duì)規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈烈的市場(chǎng)環(huán)境，小企業(yè)為了發(fā)展不得不改變自身的發(fā)展戰(zhàn)略，這些都極大地推動(dòng)了房產(chǎn)企業(yè)之間的并購(gòu)和重組。在并購(gòu)的資本運(yùn)作中，大型企業(yè)具有絕對(duì)的主導(dǎo)權(quán)，因?yàn)樗鼈冊(cè)谑袌?chǎng)上的經(jīng)營(yíng)壓力較小，有著雄厚的資金和優(yōu)秀的資源，利用自身的優(yōu)勢(shì)可以獲得優(yōu)質(zhì)的土地和合作伙伴，在整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中出于有利的位置，通過(guò)并購(gòu)中小房地產(chǎn)類的企業(yè)，可以完善企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，提高企業(yè)的整體性和競(jìng)爭(zhēng)力。而中小房地產(chǎn)企業(yè)本身資金有限，在經(jīng)營(yíng)和融資上都處于劣勢(shì)狀態(tài)，為了求得生存，被企業(yè)大型企業(yè)并購(gòu)也是一種保持運(yùn)營(yíng)的方式，因?yàn)榇笮头科罂梢蕴峁┏渥愕馁Y金和優(yōu)秀的資源。所以房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購(gòu)將會(huì)是房產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道。

（二）發(fā)展境外融資

隨著國(guó)際市場(chǎng)的開(kāi)放，中國(guó)一帶一路政策的實(shí)施，國(guó)家鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)企業(yè)向國(guó)際市場(chǎng)擴(kuò)展，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增速逐漸放緩的情況下，房產(chǎn)企業(yè)走向國(guó)外是一件自然的事情。在國(guó)外，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也離不開(kāi)融資這條道路。比較可觀的是，在國(guó)外的融資環(huán)境比國(guó)內(nèi)更為寬松，另外企業(yè)發(fā)行債券的模式也更成熟和簡(jiǎn)單，這就給房產(chǎn)企業(yè)的的資金來(lái)源提供了良好的渠道。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，在2016年的11月份和12月份，海外的房地產(chǎn)企業(yè)的融資額度分別達(dá)到55億美元和109億美元，增長(zhǎng)幅度達(dá)到98%，另外，截至2017年3月份，海外的債券發(fā)展規(guī)模已經(jīng)達(dá)到75億美元，相比2016年3月份的債券規(guī)模，有了巨大的提升。

（三）利用 私募產(chǎn)業(yè)基金

隨著房地產(chǎn)企業(yè)不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)，當(dāng)前房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式從簡(jiǎn)單的住宅樓盤(pán)開(kāi)發(fā)逐步到大型城市綜合體項(xiàng)目轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資本需求越來(lái)越高，通過(guò)產(chǎn)業(yè)基金進(jìn)行融資成為一個(gè)重要的融資渠道。產(chǎn)業(yè)基金是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起的一種基金，這是私募資金的一種方式，通過(guò)采用溢價(jià)回購(gòu)和差價(jià)貼補(bǔ)等措施，保證投資人的利益，吸引銀行、信托和保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)投資房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目。私募產(chǎn)業(yè)基金的靈活性較高，一方面解決了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金問(wèn)題，另一方面可以從中收取一定的管理費(fèi)、超額收益的多種收入。

（四）互聯(lián)網(wǎng)金融開(kāi)啟房地產(chǎn)融資新模式

當(dāng)前我們處在一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，很多傳統(tǒng)的行業(yè)都受到極大的沖擊，銀行業(yè)也不例外，互聯(lián)網(wǎng)支付平臺(tái)的興起極大地推動(dòng)了傳統(tǒng)金融體系的變革，有效地削弱了銀行業(yè)務(wù)在金融體系中的地位，促進(jìn)了金融體系的多元化。借助于各種互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資也獲得了新的渠道，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)眾籌的方式，讓大眾關(guān)注到自身的項(xiàng)目，籌集資金。另外還有一種常用的互聯(lián)網(wǎng)融資模式是P2P，這種模式是依靠第三方互聯(lián)網(wǎng)的平臺(tái)，對(duì)需要資金的企業(yè)和有意出資的投資人進(jìn)行匹配，一方面多個(gè)貸款人可以分散貸款的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面借款人也可根據(jù)貸款人給出的條件選擇合適利率 。對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)金融提供了一個(gè)全新的融資方式，這種方式效率高，操作簡(jiǎn)單，必然會(huì)在以后的融資方式中逐步被采用。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展模式的改變，作為一種對(duì)資金具有很大依賴性的產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前的融資方式已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金需求。尤其是對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)，在融資方面遇到的困難更大，得益于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的改變和技術(shù)的發(fā)展，給房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來(lái)新的渠道。對(duì)此房地產(chǎn)企業(yè)要充分合理地利用好這些融資方式，政府也要出臺(tái)相應(yīng)的政策規(guī)范這些融資方式的過(guò)程，保證借款人的利益。

參考文獻(xiàn)：

[1]張玲霞.我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)和融資渠道探討[J].財(cái)經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2014（6）：120-120.